本刊《独家专访“以房养老”首倡者孟晓苏：“以房养老”有五大好处》一文引发热议

【宏观·政策】孟晓苏回应：两因素使民众担心“以房养老”变味

王红茹

当“住房”和“养老”这两个最能触动老百姓神经的词汇碰撞在一起，引起舆论的轩然大波就在所难免了。

日前，国务院公布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。《中国经济周刊》第一时间采访了“以房养老”的首倡者——中国房地产开发集团理事长孟晓苏(详见今年第37期《孟晓苏：“以房养老”有五大好处》)。

文章刊发后，受到读者和网友强烈关注，引发社会各界一场关于“以房养老”在中国到底是否可行的大讨论，其中争鸣声不断。9月24日，孟晓苏再度接受本刊专访，公开回应民众疑问。

“以房养老”比“卖房养老”更有保障？

上海市统计局日前公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示， 逾七成受访者赞同“以房养老”。仅有26.9%受访者不赞同“以房养老”，反对原因是：“以房养老易激发家庭矛盾。”

除上述调查，也有媒体对“以房养老”进行了调查统计，其结果让人大跌眼镜，约90%的老百姓选择了“NO”。

同样是调查，数字却大相径庭。对此对立结果，孟晓苏有自己的看法，“其他媒体调查的对象是不是老人很难说，而上海统计局进行的调查，的确针对的是60周岁及以上的老年人，而且是专业的调查队进行的，更为可信。”

其实，围绕“以房养老”的所有争议，说白了，就是一个“钱”字。孟晓苏曾根据国外标准的“抵押式以房养老”计算得出：“如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。”

对此，有一位烟台的网友指出，“200万元，目前存3年定期年利率是4.25%，每年可得利息8.5万元。宁愿卖房子养老，至少我还有200万元本金。”

对此，孟晓苏表示，“卖房养老”在国外也是一种办法。但是有一个前提是，国外养老金本来就很丰富，靠养老金养老根本不成问题，在此情况下，国外老人可以卖房，然后去养老院养老。

“而在我国，尤其是那些只有一套房的老人，如果卖了房，他住哪里？如果通过保险公司做‘以房养老’产品，至少房子老人是可以一直住下去到临终老去。而且在生命期间，还能得到保险公司的其他保障服务。”

“以房养老”并非政府行为

当国家提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，竟有一些过激言论声称这是政府在“算计老人的最后价值”，是国家在“变相补养老的大窟窿”。

对此，孟晓苏表示，从本质上讲，“以房养老”是一种金融服务工具，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，并非是由政府主导的社保体系与养老服务的替代品。

同时“以房养老”也只是一个小众产品，它的推出，只是让老年人多了一种养老方式选择，以便更加从容地安排晚年生活，基本上不会影响政府对老年人保障服务的大局。

据孟晓苏回忆，他在2003年提出“以房养老”的时候，民众并没有那么大反对声，尤其是2007年中央电视台还专门做了调研，有一部分老人还愿意参与。为什么这些年老百姓的保障水平提高了，反而会出现这么大的反对声？

“有两个因素导致民众意见大。”在孟晓苏看来，老百姓的怨言并非针对“以房养老”，主要因素是民众对养老金缺口和延迟退休政策的担心。

“突然把延迟退休这个问题摆在了大家面前，很多人认为是政府养老金有缺口，负担不起养老问题了。所以一开展‘以房养老’试点，大家就认为这是政府行为，其实事实并非如此。”

另一因素是民众对养老金双轨制有意见，比如目前机关事业单位养老制度改革踟蹰不前。“民众对其他政策有意见，就借‘以房养老’这个题材来抒发怨气。”孟晓苏建议，政府部门应尽快采取举措取消双轨制。“当养老双轨制的问题解决了，人们对‘以房养老’也不会有那么大怨言了。”

新华网北京９月２４日电（记者 崔静）针对社会关注的“以房养老”话题，全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成等多名专家２４日在京表示，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。

在２４日下午民政部举行的加快发展养老服务业专家论证会上，郑功成说，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应当由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择，以便更加从容地安排晚年生活。“因此，客观上它只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。”

中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧分析认为，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，须具备一个基本条件，即住房必须是老年人可以自由支配的，而现在住房多为家庭主要财产，且多数老年人会选择把房产留给子女，因此，“以房养老”只是“小众”选择，影响不了老年保障和老年服务大局。

在中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟看来，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。

“一个健全的社会既需要有基本的公共养老服务体系兜底，也需要开启产业化、商品化之路，两者不可偏废。在这个过程中，政府需要做的是规范‘以房养老’市场，保证参与其中的百姓利益不受到侵害。”张车伟说。

中国企业家协会副会长、幸福人寿保险公司监事长孟晓苏对此表示赞同。他认为，在“以房养老”试点过程中，政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。

“作为一种非主流的养老方式，‘以房养老’不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”中国老龄科研中心副主任党俊武表示，近日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步强化了政府在“人人享有基本养老服务”中的主导作用。

按照意见要求，今后，政府将在四方面保基本、兜底线：一是公办养老机构要重点为“三无”老人、低收入老人、失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务；二是将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围；三是建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度；四是进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。

“政府可以通过这些积极作为，给公众一个稳定的养老预期，解除老年人的后顾之忧。”党俊武说。

“以房养老”经历10年，在争议声中终于正式上升到国家战略层面。

国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。这是10年前国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。

那么，到底什么是“反向抵押养老保险”？它能够在中国实行吗？将对完善我国养老保障制度起到什么作用？如何能让它真正造福我国老龄人群？9月17日，《中国经济周刊》专访了最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏，为这一养老保障产品解疑释惑。

200万元房屋参保，

每月大约可得1万元

《中国经济周刊》：最近国务院常务会议提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。据您了解，这种保险对于投保的老年居民到底有什么好处？

孟晓苏：这种保险对于投保老年居民的好处很明显：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。

其次，它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久。

第三，可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。

第四，可以保护弱势群体，有利于社会稳定。这种产品会更受中等收入者青睐，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老。这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。

第五，实行遗产税后, 可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。但这套房屋的价值在老人生前已年复一年被领光，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

《中国经济周刊》：老人以房入保能够得到多少钱呢？

孟晓苏：因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同，这种保险产品的月收益也不同。这里仅根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。

应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人的实际寿命为多短，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将增值多出的部分返给其家人。

试点条件已经成熟

《中国经济周刊》：据悉，早在2003年3月，您就将“建立反向抵押贷款的寿险服务”建议报送给刚刚上任的温家宝总理，他当天批示给相关主管部门主要负责人。同年8月有关部门将会签的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》上报国务院。这件事备受决策层关注，却为何被搁置了10年？

孟晓苏：被搁置的原因是当时还没有物权法，主管部门人员担心抵押房产缺乏法律保障，包括担心70年土地到期国家不给延续；当时居民持有第二套房不普遍，加上受“房价会跌”传言影响，有关人员担心房价下跌加大保险公司风险；还有担心老年人都愿把房屋传给子女而不愿参加这种养老保险。

如今10多年过去，当年未设立的法律法规如今多已完善。特别是2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，从法律上保障了住宅的长期物权。

时至今日，全国城镇房价普遍上涨，尤其是中国保监会准备率先试点开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之多。而且我国人口老龄化已更加严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要，所以如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。

《中国经济周刊》：据悉，在国外这项保险已非常普遍，但这项保险真正进入中国后，您是否担心会出现“水土不服”？

孟晓苏：我认为这一险种很适合我国国情。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的。加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础。我们已难以找出更多办法来更好地保障老年人的生活。

但是十几年来公房出售与住房商品化的发展，以及大中城市房价升值，使得多数老年居民有了较大价值的房产。这笔凝固资产如果能盘活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这是在我国大部分老年居民中建立补充寿险保障的最佳出路之一。这种“反向抵押养老保险”的保险项目一旦设立，将使拥有房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

《中国经济周刊》：“以房养老”是对中国养老资源的积极补充，但在实际操作中，却面临着房屋产权问题、传统观念等诸多阻力。未来这项政策在试点过程中，该如何顺利推进？

孟晓苏：我认为试点应从以下方面启动：

1.组织保险业的人力与财力，对这项新的保险产品进行开发研究。在试点地域选择上，应把【2003年保监发124号】文件所选择的北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

2.在试点人群选择上，可借鉴我国台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点，今后根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

3.由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系；借鉴国外经验，减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费；降低保险机构有关税负；建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等。

《中国经济周刊》 记者王红茹| 北京报道

出场专家

孟晓苏(中国房地产开发集团理事长、“以房养老”方案最早提出者)

曹远征(中国银行首席经济学家)

王胜春(银行业界专家)

陈秉正(清华大学中国保险与风险管理研究中心主任)

住房反向

抵押养老保险：

即以房养老，将房屋产权抵押给金融机构，从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权一直延续到借款人去世。借款人去世后，金融机构获得房屋的产权。

以房助老

不要求老人拥有独立产权房屋，也不需抵让房屋产权，可以通过置换住房(或闲置房屋)的使用权，获得基本养老金之外的更多养老资金，或置换到养老院、老年公寓等。政府需出台扶助政策，鼓励更多社会组织、金融机构参与其中。

建议1

在房价预期稳定的城市做试点

孟晓苏认为，为确保住房反向按揭养老保险顺利开展，首先要让涉及各方有参与积极性。为了降低保险公司对房价下跌风险判断的预期，在试点地域的选择上，可把2003年保监发124号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

同样，以房养老也是一项个人选择养老的方式，不存在强制性，为打消子女反对，给老人在选择上造成的困惑，可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步，然后再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

建议2

70年产权续期还需法律解释

“以房养老”此前多年未推进，关键一点就是物权法还未落地，直到2007年物权法的出台，规定住宅用地70年后自动续期。但从现有的法律来看，土地使用权70年期满后如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理仍是未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，产权人和保险公司是无法接受的。

由此，“以房养老”的房产前提，除了是自住的，还明确必须是住宅立项的。孟晓苏指出，作为长期投资，保险公司非常看中这一点。而关于70年产权自动续期问题，还没法律上的明确解释，这一点需要落实，给房产涉及各方吃颗定心丸。

建议3

给予福利房以抵押权

孟晓苏指出，最近10年中国社会变化很大。在2亿老年人中，多数65岁以上的老人没赶上高工资，也错过了上商业保险机会。仅凭社保和低保，不足以满足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但这类房子还没有出售和抵押权利，因此也不能变为以房养老的抵押房，但这类人群同样也有以房养老的需求。

在孟晓苏看来，设置养老多重保障，还能从源头上解决腐败问题。近年来，在干部贪污、受贿等案件中，很多是被称为“五十九岁现象”的例子，也就是人到接近退休时，为了维持自己今后生活水平不下降，采取了不正当措施。而如果通过寿险服务解决了这部分人的担忧，也能避免腐败问题。同时，孟晓苏还提出，应该由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系。

建议4

以房养老需要完善估值体系

虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试“以房养老”业务，但在北京，这一业务连一单也没有做成，最后无疾而终。

银行业界专家王胜春认为，之所以出现这样的情况，除了消费者观念上的因素外，还因为银行没有一套完整的估值体系，让银行的风险和收益相匹配。“如果银行给的条件还不如消费者把房子卖了收益多，那这样的价格对消费者而言意义不大。”

此外，对于房屋的估值问题，银行业内人士一直认为，做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示，如果房屋价格一直升值，那么“将房产给儿子”的想法将会依旧盛行。从国外成熟经验来看，倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。

建议5

开征遗产税有助于推动以房养老

近两年，部分银行已开展“住房反向抵押”的业务，但规定必须是抵押人至少有两套住房，且所抵押的房产最多抵押期限不超过10年。

孟晓苏指出，反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在1980年代出现了一批住房富人、货币穷人，因此从上世纪90年代中期，就出现了很多美国老人用大房换小房，到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行的前提，就是有高额的遗产税。

孟晓苏认为，开征遗产税可以推动以房养老的发展。如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过户给保险公司，住房反向按揭养老保险就属于依法避税。同时，老人在生前就把自住房产提前逐步变现，不仅能提高自己生活水平，还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提出，鉴于中国房价上涨的趋势，建议遗产税的起征点设为1000万元起。

养老的四种解决方案

案例

上海七旬老人杨招娣在丈夫死后被子女离弃。她除有低保，还有套小居房改房。老人该如何养老？若租房养老，月租1500元加低保够住养老院；若反向抵押可每月获得1.5万元生活费并终生住房，如果再将房子出租则可再得1500元，但房子不能传子女。老人该如何选择？

方案一：靠低保每月1500元自住养老，房子留着死后传给子女。

方案二：把房租出去，低保加1500元租金够住民政养老院，生活水平不高但有保障，房子死后可传子女。

方案三：卖房养老。房产连年升值，目前老人的房改房约值200万元。卖房钱存银行拿利息，搬入高端养老院。但房产升值今后跟她无关。

晨报记者 王丽娅 孙春祥 姜樊

夕阳产业？朝阳产业？

——《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布之后

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》)日前发布，明确提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。此前，国务院常务会议也提出，要把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

如何把养老服务业打造成朝阳产业？国家发展改革委社会发展司、民政部社会福利和慈善事业促进司负责人就《意见》进行了解读。

养老服务业市场巨大

“我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。”谈及出台《意见》的原因，国家发展改革委社会发展司副司长郝福庆首先强调，是为了积极应对人口老龄化的要求。截至2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着人口老龄化程度不断加深，养老服务需求不断增加，解决好老有所养日益紧迫地摆在了面前。

就此，《意见》提出的首要发展目标是“养老服务体系更加健全”，要求到2020年，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖所有居家老年人；符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。在机构养老方面，全国社会养老床位数达到每千名老年人35~40张，服务能力大幅增强。

“《意见》的制定，也是推进经济持续健康发展的需要。”郝福庆说，“到2015年，老人护理、居家照料行业的需求可能达到4500亿元；到2020年，养老服务业可能提供约1000万个就业岗位。加快养老服务业发展，也是当前扩内需、增就业的巨大潜力所在。”

居家养老最重要

截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构床位达到416.5万张，两年时间内增加了近100万张。但是，“每千人22张床位的现状和发达国家50~70张床位的水平还有较大差距，甚至连发展中国家平均水平的20~30张床位的水平也没有达到。”民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示。

为了加快解决养老问题，《意见》提出了六大主要任务，分别是统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、大力加强养老机构建设、切实加强农村养老服务、繁荣养老服务消费市场和积极推进医疗卫生与养老服务相结合。

“现有的4万多家社会养老机构中，公办养老机构占了大多数。不少效率低下、管理不善，亟待改革。”詹成付说，《意见》强调支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛，简化手续。鼓励举办家庭化、小型化的养老机构。“公办养老机构发挥的是托底作用，重点为三无老人、低收入老人等提供无偿或低收费的供养护理服务。以后，一些公办机构还要试点转企。”

“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”，也就是说即使每千人有了35~40个养老机构的床位，96%以上的老人还是要在社区和家庭里养老。詹成付说：“我们还是需要把这九成以上的人放在更重要的位置。”

养老服务业需政策引导

“如果说六大任务非常激动人心的话，那《意见》中的六项举措更加令人振奋。出彩更多，亮点更多。”詹成付说。

《意见》中多处强调，政府要坚持保障基本，要充分发挥社会力量的主体作用。但是，长期以来，社会资本进入养老服务业还存在“玻璃门”的现象。为此，在现有政策的基础上，《意见》从六个方面提出了一些新的有针对性和操作性的政策措施，分别是完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政策、完善人才培养和就业政策和鼓励公益慈善组织支持养老服务。

“在税费优惠方面，各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。”詹成付说，“这对社会力量是一个很大的激励，同时，还要求财政部制定完善民间资本投资养老服务业在营业税、所得税方面的优惠政策。”

在完善土地供应政策方面，各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。”詹成付表示，相关的土地政策将在今年年底由国土资源部研究出台具体细则。(本报记者陈 恒)光明日报

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》下发后，“以房养老”引起社会热议。应当如何看待“以房养老”问题？政府将采取哪些措施实现“保基本”？日前，民政部有关负责人就上述公众普遍关心的问题回答了记者提问。

这位负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

他指出，《意见》提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，“以房养老”是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。

这位负责人还表示，《意见》在基本原则中提出了要“坚持保障基本”，以政府为主导，发挥社会力量作用，着力保障特殊困难老年人的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。“坚持保障基本，就是要让人人享有生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等基本养老服务；就是要注重发挥政府主导作用，着力保障经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求；就是要大力发展群众迫切需要的医疗护理、社区日间照料等服务项目，解决广大老年人的所需所盼；就是要加大政策扶持力度，为社会力量参与养老服务营造良好环境。”他指出，实现保障基本，重点要做好以下工作：

办好公办保障性养老机构。《意见》要求各地公办养老机构要充分发挥托底作用，重点为“三无”(无劳动能力，无生活来源，无赡养人和扶养人、或者其赡养人和扶养人确无赡养和扶养能力)老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。

完善农村养老服务托底的措施，《意见》提出要将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围，适时提高五保供养标准，健全农村五保供养机构功能，使农村五保老人老有所养。

完善公共财政补贴支持政策。《意见》提出要加快建立养老服务评估机制，认真落实《老年人权益保障法》规定，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。

逐步提高养老保障水平。《意见》提出要根据经济社会发展水平和职工平均工资增长、物价上涨等情况，进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。

这位负责人指出，《意见》旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，同时对扩大内需、增加就业、促进服务业发展具有重大意义。《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。对健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等提出了保障措施。“因此，对《意见》要全面理解、准确把握，不能以偏概全、误导公众。”这位负责人最后表示。经济日报

近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》），其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。发展养老服务就是只发展“以房养老”吗？政府对发展养老服务不管了吗？《意见》对加快养老服务业发展有无系统安排和全面部署？就这些问题，记者采访了民政部有关负责人。

今后只发展“以房养老”吗？

【回应】我国发展社区、机构等多种养老服务模式，“以房养老”试点只是其中部分内容

《意见》引发热议。有观点认为，“以房养老”就是政府不管养老，要老百姓拿自己房子养老。如何看待“以房养老”问题？

民政部有关负责人解释，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求。但“以房养老”问题出现了误读、以偏概全等问题，需要加以澄清。

国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。在健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。

而“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第二十七项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。

开展“以房养老”在一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

因此，对国务院《意见》要全面理解、准确把握，不能以偏概全、误导公众。

政府不管养老了吗？

【回应】养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量

民政部有关负责人解释说，当前，我国人口老龄化发展迅速，态势严峻，解决广大老年人的养老服务问题成为保障和改善民生的重大问题，坚持保障基本是《意见》的重要指导思想。《意见》兼顾养老服务的事业和产业属性，既对建立健全社会养老服务体系、拓展养老服务内容提出了要求，也对开发老年产品用品、培育养老产业集群提出了要求。

该负责人表示，要全面准确地理解和把握《意见》提出的指导思想，确保养老服务业发展的正确方向。《意见》提出，要从国情出发，把不断满足老年人日益增长的养老服务需求作为出发点和落脚点，充分发挥政府作用，通过简政放权，激发社会活力，努力使养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。

政府将采取哪些措施实现“保基本”？

一是办好公办保障性养老机构。《意见》要求各地公办养老机构要充分发挥托底作用，重点为“三无”（无劳动能力，无生活来源，无赡养人和扶养人或者其赡养人和扶养人确无赡养和扶养能力）老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。

二是完善农村养老服务托底的措施。《意见》提出要将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围，适时提高五保供养标准，健全农村五保供养机构功能，使农村五保老人老有所养。

三是完善公共财政补贴支持政策。《意见》提出要加快建立养老服务评估机制，认真落实《老年人权益保障法》规定，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。

此外，逐步提高养老保障水平。《意见》提出要根据经济社会发展水平和职工平均工资增长、物价上涨等情况，进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。

如何加快发展养老服务？

【回应】支持民间资本参与提供养老服务，降低社会力量举办养老机构的门槛

这位负责人说，《意见》提出要支持和引导各类社会主体参与社区综合服务设施建设、运营和管理，提供养老服务。支持社区建立健全居家养老服务网点，引入社会组织和家政、物业等企业，兴办或运营老年供餐、社区日间照料、老年活动中心等形式多样的养老服务项目。

支持社会力量举办养老机构。《意见》提出要在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。

加大政策引导扶持力度。《意见》要求通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。要进一步制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。

《意见》提出深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制等原则，强调转变政府职能，激发各类服务主体活力，加大政策支持和引导力度，政府在保障基本养老服务方面要发挥主导作用，市场在资源配置上发挥基础性作用，逐步使社会力量成为提供养老服务的主体，支持家庭、个人承担应尽责任。这明确了政府与市场、政府与社会的定位与分工，既是对以往经验的科学总结，也为今后工作提供了必须遵循的方法和路径。

中新网9月19日电 据中央电视台报道，民政部副部长窦玉沛19日表示，“以房养老”是市场化运作的一个组成部分，而且是以试点提出来的，完全是一种自愿的、自主选择的行为。

国务院日前出台了关于加快发展养老服务业的若干意见，这是迄今为止中国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件。民政部副部长窦玉沛今天接受央视记者专访，指出意见的出台加大了政府在养老服务方面的责任，同时鼓励社会力量积极参与养老服务，明确中国未来将以多种途径应对养老问题。

窦玉沛指出，意见明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。

窦玉沛说，(为大众)可以提供市场化的、社会化的、可选择的服务，首先还是要居家养老为基础，其次要以社区(养老)服务为依托，同时要以机构养老为补充，还可以选择医养结合这种模式。

窦玉沛表示，国家在上述四种主导养老模式的基础上，鼓励各方面力量投入，做大整个养老服务产业。这其中包括鼓励金融保险行业开发面向养老服务的产品，“以房养老”试点就是诸多养老服务产品中的一个选项。

窦玉沛说，个性化的、还有一些高端化的服务由市场来负责，发挥市场配置资源的作用，而“以房养老”正是市场化运作的一个组成部分，而且是以试点提出来的，这是积极慎重和稳妥的，它完全是一种自愿的、自主选择的一个行为。

窦玉沛介绍，保监会、民政部、全国老龄办将于明年上半年提出试点方案，通过在不同地区进行试点，逐步形成“以房养老”的实施方案。

我国明年将“有规划地”在全国范围内展开“以房养老”相关试点。其实，“以房养老”试点并不是首次展开，只是进展不大。目前业内并不看好“以房养老”的模式。

“以房养老”实际上是一种“逆按揭”，老人把已经付清贷款的房子，抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发给房主一定数额的养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。“以房养老”的做法与财富传给后人的传统观念有所不同，据说在父母辈还引起意见分歧，新派的“丁克一族”对此非常欢迎，但对一个家庭来说，在高房价的今天一套房子的意义也许更有“传世”的必要。从现实意义来说，“以房养老”的前提是手里有房。一般来说，手头有2套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。不过说实在的，若是老人家手头有两套房，自住一套，对于另外一套，他也不需要用“逆按揭”的方式进行套现，为何不出租呢？因此可操作性不大。

中国进入老龄化社会的趋势不可逆。对于不少地产商来说，他们正计划打算大力开展养老地产或是直接投资老人院。在他们眼里，“银发一族”手里的闲钱充足，还可以买一个山清水秀的地方来颐养天年。由此可见，“以房养老”只是一个蓝图，缺少可行性。对于富足的老人家来说，他们没必要采用这种方式套现养老；对于捉襟见肘的老人家来说，手头的房子对后代意味着“少奋斗几十年”，“逆按揭”会给家庭徒增一些纠纷。李凤荷

“以房养老”离中国人生活有多远？　　

日前，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。一时间，“以房养老”成为社会关注热点。

中国已经进入人口老龄化快速发展阶段。有数据显示，2012年底，中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。在“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流的背景下，如何养老引发人们思考。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，“以房养老”对于老年人、保险公司来说都是利好消息，如果试点成功，对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

原中国房地产开发集团总裁孟晓苏说，中国很多老人没有充足的养老资金养老，也不能再购买养老保险，但通过房改和购买商品房，拥有第二、第三套房，属于“住房富人、货币穷人”。“在这种背景下，利用住房反向抵押贷款实现以房养老非常适合中国国情，既可以让老人有住房，又能领到房子的销售资金，实现房子的养老功能。”

但对生活在安徽省合肥市蜀山区美虹社区一套两居室楼房的李玉珍老人而言，“以房养老”离她还很远。老人一家三口月收入仅3000余元，71岁的李玉珍患有高血压，还得照顾两年前中风、行动不便的老伴，而儿子又智力不足，40多岁尚未成家。

“我们家每月吃药就得千元，剩下的收入只够紧巴巴地生活，养老院我们根本去不起。”李玉珍说，“我能留给儿子的只有这套房，怎么能抵押出去？如果以房养老，我的日子好过了，将来孩子怎么办？这么高的房价，他根本买不起其他房！”

事实上，“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在中国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。

而且在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人也难以接受“以房养老”。在江苏南京一家私企工作的杜辉是家中独子，父母年近花甲。他认为，如果让父母选择“以房养老”，亲戚朋友们知道了，会认为我不孝顺。

同时，“‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。

因此，有专家指出，以房养老作为一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。

此外，金融界人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。

同时，房价走势及老人预期寿命如何评估，也是金融机构顾虑的问题。一家知名保险公司安徽分公司负责人告诉记者，房价不会总是只升不降，未来预期很难作出准确判断，这对保险公司而言是不小的风险。“推广‘以房养老’，政府亟待制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。”

另一方面，一些社会学家认为“以房养老”的推广对破解中国养老难题作用有限。长期研究中国农村问题的安徽省知名社会学家王开玉指出，中国还有数亿农村人口，农村老人的小产权房不具备流通性，何谈“以房养老”。

国务院参事、原中国人口与发展研究中心主任马力认为，“以房养老”政策虽好，但必须达到几个前提条件。首先，国家人均收入达到中产阶级水平，房子不会成为影响子女发展的后顾之忧；其次，社会养老和保障制度必须进一步完善，财产性收入应包括股票、债券和相关理财产品，房子不再是财产性收入最重要来源；最后，国人改变“养儿防老”“传宗接代”的传统观念，形成自我养老、自我发展的理念。

“解决中国人的养老问题，目前还应首先健全基本社会养老保障体系，尽快改变养老‘双轨制’。‘以房养老’模式只能是养老金保障养老制度的一种补充。”他说。(记者蔡敏、杨丁淼、王菲菲)

小沈阳说,人最痛苦的事情是,人死了,钱没花了。本山大叔接着说,人最最痛苦的事情是,人活着,钱没了。

别担心,政府给支招了,如果你有一套房子。

这就是近期最热的“以房养老”。“以房养老”是源于美国的一种金融创新产品,是一种逆按揭的养老保险,老年人将房屋产权抵押给金融机构,定期获取养老金或相关服务,最后房屋产权归金融机构。说白了,把房子给银行,银行给你当儿子。

很长一段时间以来,养老话题经久不衰,这也是中国进入老龄化社会的一个反证。从延迟退休,到延迟领取养老金,人民群众跟各种各样的“放风”缠斗。养老跟每个人的利益密切相关,而公共财政解决不了全部养老问题的可能性日益明显,怎么办?政府有难处,老百姓也有难处。

试水市场化养老方式,实话实说,不失为一种制度创新,尽管拿来主义也还是需要在中国的河里摸一摸石头,但石头是大是小,棱角有无,大抵是心里有谱的。因此,“以房养老”可以试,可以闯,可以踉跄,即使遇到预料中的水土不服,也无可非议。再不济,也比那“男耕女织”式的养老方案更靠谱些,更有人味些。

问题是,“以房养老”是一种金融创新产品,是银行琢磨的事情,是市场自己开拓蓝海的行为,怎么变成政府积极推动的事情了。政府的事情,是提供基本的公共服务,提高公共财政对养老、医疗等社会保障体系的投入,解决一些地方养老金账户“空转”的问题,做实个人账户,这也是政府的责任所在。人们对于养老金未来支付的忧虑是真实存在的,并不是相关部门拍几次胸脯表几次态,说养老金账户略有盈余就能平息的。人们期待在这方面的改革,那种壮士断腕的改革,应该不仅止于“以房养老”这样稍显轻描淡写的措施,而应该对既得利益有所触动,比如养老金的“双轨制”问题,比如促使财大气粗的国有企业向养老金账户“输血”。

养老既是一个私人问题和家庭问题,同时也是一个公共财政问题。三者相辅相成,也各自负起责任。于个人和家庭而言,养老既可以是“以房养老”,也可以是“养儿防老”,是个性化的选择,是因时因地制宜的选择;于公共财政而言,这是一个政府与公民的契约,是一个政府对老百姓的承诺,就是个人按照法律规定老老实实上缴社保,到退休之际,可以按照法律规定的金额领取自己的养老金,这样的生活是有尊严的,这样的劳动是体面的,这样的梦想才是共享人生出彩的机会。

“以房养老”只能是一种锦上添花,如果变成雪中送炭,那就是公共财政的失败,同样政府也免不了“卸包袱”的质疑。在这一点上,我们希望公共财政更有担当一些。

CCTV2《央视财经评论》：

以房养老？有房才能养老？

你留下房子，我为你养老。从明年开始，以房养老的试点工作即将启动，老人们可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金。以房养老真的能够解决中国人的养老问题么？未来我们在退休之后，依靠房产就能踏踏实实地养老吗？做这样的尝试，需要我们跨越哪些现实的难题？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论马光远、刘戈共同评论。

以房养老再试点引发公众关注和热议，为何以往京沪先试闯关均告失败？它的市场风险和障碍究竟有哪些？依靠个人和社会资本解决养老难题，到底能起多大作用？

国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“住房反向抵押”是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老，到目前为止，在实际操作问题上没有实质进展。以房养老似乎是“叫好不叫座”，推行难点在哪里？

记者在采访中发现不少老人对以房养老机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。

北京市民：因为我有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。

目前市场上的产品，有些就是十年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，有老人就担心，十年以后怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？

以房养老推行最大的阻力，来源于老人和金融机构的风险共担，国内房地产价格走势，人均预期寿命等关键因素都是难以预测的。老人心里没底儿，金融机构也犹豫。

记者对部分北京老人随机调查，老人们普遍坦言，自己在感情上难以接受以房养老模式。因为房子是一笔不小的财产，留给儿女是天经地义的。

北京市民：我就觉得对银行不是很信任。

北京市民：你把这房抵押到这银行，将来这银行里头保险不保险，不说咱们不信任它，也有可能是不保险的。

刘戈：以房养老不可能成为中国主流的养老方式

(《央视财经评论》评论员)

以前我们都在讲养儿防老，那么现在由于计划生育计策的施行，没那么多孩子，没办法靠孩子来进行养老。另外，前些年流行过商业养老，后来很多人交了很多年的商业保险金，后来又发现这里面很多套路，实际上让你最后没有办法相信。当然最主要的基础还是社会养老，也就是我们现在的养老金制度，这是一个基础。至于说以房养老，实际上是有一部分有了房产的一些中产阶层，当老了的时候，他想过一种更加体面或者更加宽裕的退休生活，那么这一部分人可以用以房养老的这种方式，它绝对不能够成为一个全社会通行的主流的养老方式。在发达国家也不是，在中国的这样一个限制条件下，还有中国的文化传统里面，更不可能成为一种主流的养老方式。

在中国的现实情况下，子女和父母的财产是分得不清晰的。在这样的一个情况下，你说让中国的父母们在自己过世之前，把房子最后就典给银行了，然后自己过很奢侈或者比较好的生活，这种可能性基本不存在。

马光远：政府不能提出以房养老以后就推卸基本的养老责任

(《央视财经评论》评论员)

事实上过去十多年来，中国的很多地方也在试点，比如说上海、苏州试点过，但最后不了了之，那么不了了之的关键是什么？除了制度细节设置上有些问题以外，最关键的是大家的观念怎么去接受？第二个是它适应的人群非常少。在这种情况下，第一个大家千万不要混淆一个概念，就是基本养老体系肯定是政府来提供的，如果你想让晚年生活过得好一点儿，你让晚年生活比较奢侈一点，那么你可以想很多办法。比如说你可以进高档养老院，也可以把自己的房子变现以后，以年金的方式，金融机构给你。我觉得这个东西本身，如果你一分为二地来看，那么它是一个好东西，大家可以去试。

以房养老属于一个自我选择，也就是说，你的基本养老应该政府来提供，政府不能说提出以房养老以后，就推卸你的基本养老责任。我想这个绝对不行、不可以，但是你要你的养老生活要过得好一点儿的话，那么你可以去自主地选择，你可以跟金融机构去谈，每个月给你多少钱，我觉得这是可以去做的。

刘戈：以房养老还是需要政府出面做中间人

(《央视财经评论》评论员)

其实金融就是解决现在和未来在不同时段里面的一个交易方式。像养老用金融这种方式，通过一种倒按揭的方式，它的确是提供了一种多样的选择。有一部分老人，如果他的观念比较前卫，或者他根本就没有孩子，那他就可以采取这样的方式。如果现在这样的一个政策，我们纳入到国家支持鼓励的政策里面，就可以提供一些基础性的条目，让这些金融机构有据可查，也按照这样的一种思路去设计他们的金融产品，让一部分老年人在老了以后，他可以不愿意把钱留给孩子，或者留给他的继承人，那么他过更体面，或者更好一点儿的退休生活，那么这就可以选择。

这里面需要政府出面，为什么叫政府出面？就是在这个过程当中有很大的风险，对银行也有很大的风险。如果房价一直在涨，那没有问题。如果房子不断地在跌价怎么办？比如说日本，如果他在九十年代中期在东京买一套房子，几千万日元，那么后来只能卖到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的价格，那么这个时候银行不是亏了吗？那么银行不敢做。另外，那么对于贷款人来说，他也存在着比如利息提升的风险。你利息提高了以后，那我最后要付很多的利息。其实倒按揭也好，以房养老也好，说到底它就是一个住房抵押贷款的问题。像美国采取的办法是有一个相关的住宅部门，建立一个机构，如果在这个过程当中，银行和贷款人的互相之间产生不信任的时候，那么这个机构会出面，作为一个担保人。如果你活了太长的时间，那么最后银行亏大了，那么最后这部分可能政府会给银行一些补贴。另外，如果老人死了以后，房产权在这个政府部门里面，那么他把这个房子变卖了以后，再还银行的那一部分，剩下的钱给他的继承人，那么有一个中间人在里面做保障，银行和其他的金融机构就愿意做这件事。

现在来说，对银行来说，风险太大。如果银行有很多的现实业务可做，他为什么要做这样的一个风险很大的生意？而且如果还有法律风险，比如说中国老人死了以后，孩子不履行这个约定怎么办？这个房子他不交给你，怎么办？所以在没有一系列的法律规定出台之前，银行是不会去办这个事情的。

马光远：国外的以房养老都建立在房价非常稳定的基础上

(《央视财经评论》评论员)

事实上，我们有了基本养老保险以后，你可以去探索过得更好的养老生活。那么以房养老是一个私人产品，私人产品事实上设计关键在细节，银行愿意做，那么老人也愿意做，谁也不要算计谁，但是有一个风险的问题。比如加拿大设计的时候，62岁以后的老人才可以，而且他规定了风险的分担问题。比如如果老人去世，那么去世以后这个房子肯定有余值，这个余值怎么办？那么他规定，如果有继承人的话，它可以继续继承。不像我们现在有些老人担心的，万一我两年以后就走了，那不把房子留给金融机构了？对金融机构来讲，如果这个老人活得太长了，活到一百岁，一百二十岁，那么对金融机构来讲，它可能不合算，那怎么办？有没有一个专门的机构、中间机构出来，为这个风险做一些分担。如果没有审批问题，那让机构自己去判断。

我觉得政府如果这里边涉得太深，这个东西可能会变样。因为银行没风险，老人也没风险了。比如说金融产品本身需要有关机构来审批，再比如说产权70年的问题，也是独立去考虑的问题。再加上如果这个房子涨价，那对金融机构来讲是一个好事，因为它越来越值钱。但一旦房子跌价怎么办？所以我们去考察国外的以房养老，一般都是建立在一个价格非常稳定的基础上，就是房价相对比较稳定，那么大家都没有涨价或者价格下跌的这种风险。

刘戈：以房养老只是让大家有更多的选择

(《央视财经评论》评论员)

真正的养老，我们还是要靠目前我们基本的养老制度，能够实现大体上每一个人，通过他工作的积累，对自己有一份基本的保障。那么剩下的这一部分，实际上是一种个人化的，有差异的这样一种养老方式。其实以房养老，我们刚才探讨的这种所谓倒按揭式的以房养老，其实还有其他的更广泛意义上的以房养老。比如说，现在国外很流行，美国很多老太太都是这样养老的，在退休之前买一套大房子，把几个房间租给几个学生，那么她就靠着这个房子来养老。或者把大都市的房子卖了，然后搬到郊区，由于有房子的差价，他可以在郊区住一个舒适的房子，又可以拿到一笔钱，这也是叫以房养老。所以多种多样的，对于不同的收入，不同财产的人，适用于这样的一种养老方式，我觉得现在我们通过制度法、法治，然后建立起来养老多样化的这种金融的体系，让大家有更多的选择。

以房养老仅仅就是个补充，但这个补充需要政府做一些工作，我们把一些法律上的基础夯实了，这样有助于金融机构来推动一些新的产品的出现。

马光远：未来整个养老体系可能不堪重负我们必须寻找别的道路

(《央视财经评论》评论员)

我将来应该不会采用以房养老的方式。第一个是不必要，我还是相信政府，到时候我相信他会给我养老的钱，这一点我绝对相信。第二点，我未来因为中国会成为世界上最老的国家，到2030年的时候，可能差不多会到4个亿的老的人口。那么这4个亿的老的人口怎么去掉？一方面要靠政府，但可能到最后，我们两到三个劳动力就得养一个老年人，那么整个养老体系不堪重负，一方面就必须寻找别的道路。比如以房养老，比如别的一些社会化的养老道路，必须去探索。

在这种情况下，政府应该做两件事，第一是要把基本养老金夯实，让大家不要担心。第二，社会化的养老必须出好的政策，比如说现在讲以房养老，那么以房养老本身是个大政策，在大政策下面具体怎么样去实施。比如你要鼓励金融机构去弄，那么你在担保上有没有政策，在税收方面有没有优惠政策，金融方面有没有优惠政策？这些都需要具体的细节，没有这些优惠政策的话，没人干了。

任何一个产品，我们都应该去看，而且都应该把所有的制度细节来做实。过去多年我们在尝试的过程中，之所以没有被大家所接受，是因为以房养老让大家感觉到不合算，如果金融机构感觉合算，老人感觉合算，那这个事就做成了。

朱恒鹏：70年产权问题是以房养老不能规避的关键问题

(中国社科院公共政策研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

要把它推开，恐怕有些问题必须还是要做。第一就是关于70年产权问题，这个始终是悬在我们头上的一把剑，70年后，这个房子的产权它的价值怎么确定？这个政策应该有个明确，否则大家都对此悬着，那么房屋的价值就会有影响。特别对于老人，住了30年，然后再活30年，这房子70年产权怎么去界定？这个事情我觉得是当务之急。第二个，我们应该有个安全网，就是让每一个人不光是老人，还是老人的子女，都应该有尊严的活着，即使没有房产，没有财产，有尊严的活着就是吃饭、住房、看病都不需要求人，但不是说吃好、喝好、住好……

“以房养老”再次引发社会广泛关注和热议。其实，在《意见》发布前，“以房养老”就已在国内多地自发兴起尝试。包括长春市在内，早已有个别金融机构试水相关业务。将房子抵押给银行，然后从银行按月领取养老金，对于这样的养老方式，您怎么看？以往“以房养老”在各地展开的尝试效果又如何？“以房养老”是否是养老金来源的唯一途径？记者对此进行了一番调查采访。

长春个别银行曾有尝试

14日记者在采访中了解到，“以房养老”这种模式其实在业界探讨已久，而且近年来，国内多个地区都有过相关尝试。据公开披露的消息，早在2012年下发的《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》中就指出，吉林省将尝试“以房养老”的融资模式，利用老年人已有住房资源，将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构，拓宽老年人养老的资金筹措渠道。

此前，长春一家银行曾于2011年末尝试推出“养老按揭”。该业务规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人合理需要的资金确定。累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款的用途包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人需有两套或以上自有住房，如果仅有一套住房，并以该住房为抵押的话，要提供另有居所证明。

14日，记者联系到上述银行长春分行办公室的一位负责人，对方表示，这项业务的最新情况暂不得知。其进展是否顺利，现在是否仍接受申请，目前无法给予明确答复。

“以房养老”这笔账咋算

据悉，“以房养老”业务在还款方式上，借款人可选择按月偿还利息，到期一次性还本；或者每月偿还部分本金和利息，到期时偿还剩余本金和利息，如果到期不能偿还贷款，按合同约定银行需处置抵押房产偿还贷款。按照银行方面的要求，借款期限最长为10年。

以一套评估价值50万元的抵押房产为例，可获得的贷款金额最高为30万元，如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算，10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。

不过，根据银行在这项业务的实际操作情况，实际执行利率有的是执行基准利率基础上上浮30%的标准，即执行的贷款利率为8.515%。那么，10年内每月可从银行领取的养老金就约是3722元。

如果借款人选择的是按月偿还利息，到期一次性还本的方式，按照6.55%的贷款利率执行的话，应支付的利率总额为10.97万元，按8.515%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额约为14.66万元。

“以房养老”有哪些顾虑

记者在采访中了解到，所谓的“倒按揭”以房养老，其实质就是住房抵押贷款。从技术角度来说，操作起来并不难，但之所以在国内虽有尝试但未见推广，不仅仅涉及老年人是否接受这一新事物。此外，业内还普遍担心的一个最大“障碍”就是“70年产权”问题。

“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某股份制银行长春分行个贷中心的一位负责人在接受采访时表示。该人士还提到另外一个“顾虑”：房价走势给银行带来的风险。“银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个‘缺口’的问题。”

据报道，“以房养老”具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。（综合消息）

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。分析认为，此举对于解决老人养老资金难题、盘活已有房屋资源等将起到积极作用。(9月14日《西安晚报》)

“以房养老”并非我们的独家发明，美国早在上个世纪80年代就产生了这种养老模式，而我们国家一些城市的银行也进行过试点。按理说，国务院鼓励探索“以房养老”，给公众增加了一条养老的渠道，何乐而不为呢？但是，从网上反映来看，对此表示疑虑甚至是批评的竟然不在少数。联想到前不久网络上关于延迟退休的讨论，我们就不难理解这种疑虑，有人是在担心，政府是不是借“以房养老”推卸自身的责任呢？

因此，厘定政府在“以房养老”中的责任与权力边界，政府在“以房养老”以及相关的问题上做到不越位、不错位，不缺位，恐怕才能打消公众的疑虑，“以房养老”才可能得到顺利推行。

首先是政府的“不越位”。“以房养老”是一种市场行为，是由银行与顾主完全自愿的行为，而不能把它理解为政府行为，通过政府自上而下强制推行的政策性行为。本来，“以房养老”是一个纯粹的市场行为，并不需要特别说明，但鉴于一些地方政府的工作惯性，恐怕可能将其作为一种政府行为来推动，这就容易引发民众对于政府是否以此作为推卸养老责任的疑虑，因此，各地在探索“以房养老”这种模式中，一定要强调自愿。

另一方面，政府在“以房养老”的相关问题上更不能缺位。说到底，“以房养老”在目前的养老模式上只可能是一种补充形式。说到底，政府在养老问题上仍然要起到主导作用，并不能因为新增加了“以房养老”这种新型养老模式而减轻自身的责任。政府既不能推卸养老责任也不能减轻养老责任，这就要求政府仍然在大力推行完善社保体系，在推进社保资金安全和增值保值上，在统筹城乡养老公平、企事业与公职人员养老公平上，要积极作为，科学合理，公平、公正；在有关推迟养老金发放问题上，要慎重小心；在养老问题决策上，尽量要进行立法听证，达成社会共识。

政府在“以房养老”上的不能缺位还体现在对“以房养老”的政策和法律完善上，要尽量给“以房养老”提供有益的法律和政策支持。比如说，在“以房养老”上一个最大问题是，根据目前的法律，住宅的房屋土地使用权最长是70年，如果“以房养老”，土地使用权所剩无几，哪个银行愿意接盘呢？其实，“以房养老”遇到的问题远不止于此，比如未来房价的不确定性，房屋本身使用寿命等，政府应当好好地考虑这些银行和公民可能遭遇的法律与政策难题，能通过法律完善解决的就加快立法步伐，能通过政策解决的，就尽快调研出台相关政策。

“以房养老”模式推出，也并非子女义务的豁免。因此，有了“以房养老”模式，子女仍然须赡养父母，如果父母不愿意“以房养老”，子女不能强迫。即便父母进行了“以房养老”，仍然需要子女赡养的，子女也不能拒绝。当子女以父母进行了“以房养老”拒绝赡养时，政府和司法机关应当为父母们提供司法救济，争取他们的合法权益。杨涛

近日，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确指出，要通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，满足多样化养老需求。专家指出，此次意见的出台正式表明了养老模式由单一的政府主体走向“政府主导、社会布局”的多元主体，对养老产业的发展是极大的助推力。但在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。应尽快出台养老产业发展的配套细则，制定科学规范的行业标准和监管制度。

【养老产业不再政府包办】

此次《意见》明确提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，创新体制机制，引导社会力量成为养老服务业的主体。到2020年，将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付在对本次《意见》进行解读时表示，《意见》明确了未来养老服务的六大重点任务，即统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、大力加强养老机构建设、切实加强农村养老服务以及积极推进医疗卫生与养老服务相结合。其中，养老服务业改革首先要改的就是养老机构的运营主体，大力发展社会养老，鼓励民间资本投入。

此次《意见》的出台无疑给民间资本进入养老产业注入了一针“强心剂”。在鼓励民间资本投资方面，意见指出，要对民营非营利性养老机构与公办养老机构实行相同的土地政策，对非营利性养老机构建设用地优先保障供应。另外，对养老机构的自用房产、土地等给予了一系列的税收优惠，释放了强烈的欢迎信号。

【养老地产成“圈地”游戏】

放开民资进入、鼓励企业成为社会养老主体等，宏观政策的利好激发了房地产企业进军养老地产的决心。包括万科、保利、华润等房地产行业龙头，以及中国平安、中国人寿、泰康人寿等保险资金在内的多家企业已经在全国范围内大力开发“养老地产”。

今年3月，民政部副部长窦玉沛就提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”从实际市场需求来看，养老地产仍然面临着巨大的发展空间。

但是，此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示，很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。

“养老地产到底怎么做，按什么标准做，没有现成经验，也没有统一的标准，有的企业只是宣称要做养老项目，圈了地之后盖的仍是商品房。”一位国企开发商直言指出。

【加强规划做好配套监管】

中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧对此表示，为了避免养老地产成为房地产泡沫的延续，下一步需要政府层面结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。詹成付也指出，本次《意见》针对养老产业提出了一些新的有针对性和操作性的政策措施，其中就包括了完善土地供应的政策，要求各地落实好将各类养老服务设施建设用地，纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

据悉，国土资源部正在征集各试点城市养老用地招拍挂经验，以进一步推动养老用地发展，目前会优先安排符合规划的非营利性养老服务设施的建设用地。新办的非营利性养老服务机构符合国家划拨用地目录的，经有批准权的人民政府批准后，可采取划拨方式优先供地。

专家表示，社会资本进入养老产业初期出现的种种乱象，反映的是行业发展规划的缺位。未来，专业性养老地产的发展将会成为这一领域的主要趋势，因此尤其需要在供地中明确养老地产的公益性质和商业性质的边界，做好配套监管，以堵住变相房地产开发的“捷径”。