地方政府楼市政策被指举棋不定:没人敢当出头鸟

无效的降价

二三四线城市房地产市场预期正在发生改变，“降价跑量”是多数房企选择的应对之策。然而，与以往不同的是，大多业内人士表示，高地价使房价下调空间有限。

江苏省房地产商会副会长蒋佳平给记者算了一笔账：目前常州房价均价6800元/平方米。本地房企开发成本为3800元/平方米+楼面地价；外来企业成本价为4500元/平方米+楼面地价，而目前在售的项目，大多是两三年前市场形势好、地价高时拿的地。“算都算得出来，有的楼盘就是在亏本卖”，“而且在各家都选择降价的情况下，一样还是卖不动”。

银行对房地产领域的贷款收紧，更令二三线楼市雪上加霜。无锡市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者，“上半年，首套房贷利率实际是普遍上浮的。有的小型股份制银行已停贷个人首套房贷。”这位负责人表示，尽管央行要求银行支持首套房贷，但目前无锡当地各银行并没有具体的行动。

而在开发贷环节，银行对风险的把控更为严格。据了解，无锡、常州中小开发企业，因资金周转不畅，被银行收缴楼盘公开拍卖的不在少数。

“特别对中小房企而言，有的不得不借新偿旧，甚至采用民间借贷方式弥补资金缺口。”知情人士告诉记者，银行通常会承诺企业还了旧贷款后，新贷款马上会批下来。但房企借了高利贷还了银行贷款后，却不一定能拿到新贷款。这种情况下，房企无奈携款跑路，或低于成本价抛房，导致债务纠纷及烂尾楼项目逐渐增多。

另一个支撑房地产市场需求的重要因素，是新增人口的导入。但与上海、南京、苏州等大城市相比，无锡、常州这样的二三线城市对外地人口的吸纳力有限。2013年，苏州吸引了19万外来人口，无锡仅引入1万外来人口。外来人口导入不足，意味着要消化市场库存只能释放本地需求，而这是一个漫长的过程。