继前日被记者围堵进厕所之后，昨天第十二届全国人大第一次会议开幕式结束后，住建部部长姜伟新再次被追问，无奈之下他要求“只答一句”。

由于新国五条细则的发布，个人售房所得20%计个人所得税这一规定，引起了市场上巨大的争议。近日，京津沪等多地二手房过户暴增。新政具体什么时间开始实施？市场反响这么大，政策会不会有调整？因为这些疑问，住建部部长成为会上记者追访的热点。

昨天，姜伟新被眼尖的记者发现，三名女记者一起跑过去拉住他。见记者热情太高不放手，姜伟新有些无奈，“那我只答一句好吗？”记者们齐声说“好”，姜伟新才走到了话筒前。“新国五条细则争议较大，调控效果可能不好，您怎么看？”记者开门见山。姜伟新马上回答，“还要再执行一段再看”。真是只回答了一句，姜伟新便向大家敬礼告别。记者孙雪梅

　　政协委员、住建部部长姜伟新。杜洋摄

●无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

——全国政协委员、住建部部长姜伟新

新京报讯（记者郭少峰）全国政协委员、住建部副部长齐骥昨天上午表示，城乡和住房建设部对各地房价控制目标没有指导意见，但要求保持房价基本稳定。他透露说，针对新的国务院调控的文件，一个星期内会有详细的信息解读。而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。

齐骥表示，“二手房交易按照增值额20%征收个税”本意是打击投机，不是伤及刚需。

他说，各地出台国五条实施细则，都要以国务院意见为准，不存在房价上涨过快的城市先出、上涨相对较慢的城市后出的问题。齐骥认为，楼市调控的细则实际都在五条措施里，不过还要出台可操作的具体的条款。

关于保障房建设问题，齐骥表示，“关于保障房建设的军令状去年都签了，也都完成了。今年同样签署了军令状，确保保障房建设如期完成”。

住建部长

新政不可能让13亿人都满意

“个人住房信息联网住建部”超出承诺期限，姜伟新称正努力建设

昨日下午，面对媒体关于为何在两会前夕推出新“国五条”、会不会损伤购房者利益的提问，全国政协委员、住建部部长姜伟新说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

他表示，对于普通购房者的利益保护，可以进一步研究，解决方式是在“十二五”期间继续推进保障性住房建设。

此外，住建部曾提出，要在2012年6月30日前实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。现在“最后期限”已过了8个多月，落实情况至今没有明确说法。对此，姜伟新表示，住房信息系统有相当的难度，但要继续努力把它建立起来。

至于今年信息联网将新增多少城市的问题，姜伟新说：“这个你们就等着新的消息出来吧”。住建部副部长齐骥则称，40个城市的住房信息联网已经完成，今年还会有更多的城市加入。

委员声音

“20%看上去很美，实施起来很难。”昨日，全国政协委员、财税专家、清华大学经管学院教授李稻葵，对新政“二手房交易按照增值额20%征收个税”发表上述看法。

李稻葵举例说，100万买的房子，今天要卖150万，“但这50万的差价也许其中20万是装修费，而且装修还花了主人不少创意心思——这怎么算？”

李稻葵认为，长期看，房产增值部分确实应该交个人所得税，但是短期却不具有可操作性。

李稻葵还称，现阶段房产价格上涨的因素并没有解决——如此多的民间货币存量，投资渠道却十分有限；地方财政又依赖土地出让，众多经济活动都要依赖房地产——这些不解决，房价怎么可能下降？此外，城镇化进程如果处理不当，也会带来新一轮房价上涨的预期。

房地产10年调控，从扬汤止沸到釜底抽薪

胡葆森代表：“国五条”是对房地产调控政策的阶段性总结

《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

面对一线城市房地产市场渐入暖春的繁华，突如其来的国务院令让所有游戏参与者心生疑虑。被简称为“国五条”的调控政策诞生于2013年2月20日的国务院常务会议。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

一些市场参与者评论“国五条”为“最温柔的一刀”，因为这部分措施并无太多新意。但是回溯本届政府10年中的房地产市场调控政策，从当初确立房地产业为经济支柱到抑制房价过快上涨，在扬汤止沸与釜底抽薪之间，调控效果已经逐步显现。

国五条，“阶段性总结”？

“我个人认为本次的‘国五条’没有新的东西，主要在于强调之前的政策。”2月25日接受《中国经济周刊》专访的全国人大代表、河南建业集团(00832.HK)董事长胡葆森说。他认为，这项政策或许可以看做房地产调控的阶段性“总结”，在此之后，国家对于房地产的调控还将持续。“有关‘国五条’的细则可能不会出现了”。

“国五条”要求，各省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度等政策，在国务院此前发布的调控政策中早已存在。一家金融机构对此的分析报告称，会议内容主要还是之前说的“系鞋带”(重申以往调控政策)、“打板子”(对地方政府问责)。这家券商认为，目前政府主要还是在“打板子”上加大力度，问责和监督地方政府还是会起较大作用。

这份2月末刊出的报告预计，在两会之前中央可能不会出台“杀伤力较大的政策”。

要求匿名的中国房地产协会高层领导告诉《中国经济周刊》：“我认为‘国五条’的核心意义在于对此前的政策进行巩固。”他认为，从2012年中期开始，一线城市和部分热点城市房价开始呈现迅速回暖情况。而造成这种市场状态的原因是一部分刚性需求集中释放所导致的。“如果不断巩固限购和限贷政策以及增加住房与用地的供给，同时推动问责制的话，调控效果会得到有效持续。”

这位从事房地产业工作超过20年的人士预计，刚性需求集中释放的情况不会持续太久。“去年曾经有人妄称二三线城市的限购限贷政策将差别化对待，现在‘国五条’的出台实际上就已经对抱有类似幻想的人进行了预期调控。”

“目前可能不会出现新的细则了。”他说。

类似的评价也得到阳光100集团副总裁范小冲的认同，“这实际是本届政府对于房地产调控的一个阶段性收尾。其强调持续调控的符号化意义更加突出。”“当然，这对于当前一线城市房地产价格反弹也具有一定程度的遏制效果。”

当然，亦有媒体援引未核实的消息说，深圳和北京等城市针对“国五条”的框架都正在制定甚至早已制定好实施细则。

至于“国五条”到底“温不温柔”，这种效果很难在短时间之内显现。

2003—2008年：“扬汤止沸”

近10年间，中央对于房地产的调控几乎从未间断过。不同的是，面对迥异的宏观经济背景，调控政策也分鼓励和抑制两种。

2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确“房地产行业作为国民经济的支柱产业”的提法，提出要保持房地产业的持续健康发展。

由此发端，作为资本密集型产业的房地产业开始奔腾。但随着市场供需两旺，房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘。

2004年8月，国土资源部等部委联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备(即“8·31”大限)。中央政府开始从土地供给角度来抑制房地产过热。

进入2005年，中国的房地产价格依旧攀升。3月，央行宣布取消房贷优惠政策；部分地区的个人房贷首付比例从20%上调到30%。调控触角开始触及消费层面。同月“国八条”出台，内容涉及政府负责机制、引导合理住房需求、监测楼市运行等。

两个月后，“2005年新国八条”出台，要求把房地产市场投资过快、房价涨幅过快作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

而相关配合政策也在当年9月和10月下发。银监会收紧房地产信托业务；国家税务总局也以文件形式要求个人买卖二手房必须纳税。

2006年，北京、上海、广州等一线城市的房价开始出现更加猛烈的飙升。为了抑制来势凶猛的投资需求，4月26日央行将5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。一个月后，“国六条”出台。这被视为新一轮房地产调控序幕拉开。7月，建设部下发171号“外资限购令”。

2007年，国家继续以金融手段为主调控房地产市场，其中加息就达到了5次。

回顾这5年的调控手段，上述匿名的房地产协会人士认为，当时房价上涨的速度虽然迅速但是并不“野蛮”，“因此很多手段都是扬汤止沸之意。”

2009年至今：告别“心慈手软”

国际金融危机爆发后，全球的央行都不约而同地开始降息。身为经济支柱地位地房地产业得到了一系列政策的扶持，市场野性被重新唤起。

不理性的欲望瞬间被点燃，投机需求的燎原之势让整个市场为之惊恐。面对再度卷土重来的非理性购房需求，国务院在2009年10月份出台“国四条”，再度要求抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。

但是，投机的野蛮力量并没有因此而受到伤害，反而愈加凶猛，“房价越调越高”。

2010年4月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国十条”)出台，措辞极为强硬：“坚决抑制不合理住房需求”，并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹。

随后，国家决心大规模建设保障性住房。2011年，全国1000万套保障性住房建设开工。

2011年，国务院出台“新国八条”。该项政策依旧是立体化调控手段。与此同时，房产税试点推动工作也取得新进展，重庆和上海两地率先试点。

2012年，国家加速推动了住房信息系统联网。

胡葆森在评价这10年来的调控政策时说：“这些年的房地产调控收到了预期的效果。限购和限贷等措施力度到位，全国房价过快上涨的局面得到了有效抑制。同时由于保障性住房的大面积开工建设，市场供给结构出现明显的改变。这会对抑制房价过快上涨起到根本作用。”

针对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，全国政协委员、住建部副部长齐骥4日对记者表示，“(如果‘国五条’细则)执行起来发现问题，会有保护措施。”

对此，专家表示，此次调控将突出地区的差异化，应该会涉及对刚性需求的保护措施。

齐骥说，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底。

齐骥表示，各地出台实施细则，都要以“国五条”为准，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

对于全国住房信息联网的进展问题，齐骥表示，40个城市的住房信息联网已经完成，今年将有更多城市加入。

全国政协委员、住建部部长姜伟新4日也表示，“国五条”刚刚出台，需要先看看市场反应。他同时称对控制房价有信心。

从市场反应看，购房者担心增税后增加购房成本，因此在细则出台的第二天，多地出现“突击抢房”现象。

中指院数据显示，在2月25日到3月3日的一周内，九成以上城市月周均成交同比上升。重点城市中，除苏州周均成交同比下降外，其余城市均上升。

值得注意的是，仅3月2日一天，北京二手房网签量突破千套，达到1059套，创下休息日最高交易记录。中原地产研究部总监张大伟表示，这是抢搭“政策末班车”。

从影响看，多位专家表示，由于供求不平衡，购房者多处于“弱势”一方，多增加的交易税负或转嫁购房者，刚性需求可能被“误伤”。

“20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化。”全国政协委员、财政部财科所所长贾康在接受《经济参考报》记者采访时表示，对刚需、改善性需求的购房者应该实行“定向宽松”，不同城市附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”刚需。例如，过去房产持有超过五年免按20%税率征收个税，但现在有没有类似的时间界限，应该做出一定的量化。

“20%交易税是中央层面的原则方向。”住建部政研中心综合研究处处长赵路兴接受《经济参考报》记者采访时表示，他个人认为，地方版细则将根据实际情况具体规定，例如，对房改房、经适房、改善性住房等税收政策具体细化。

张大伟也认为，地方细则可能会有部分豁免，之前个人唯一一套住房超过5年出让可减免所得税，这一条款在地方细则中可能得以延续。

赵路兴指出，“国五条”的根本目的在于抑制投资投机性需求，对于刚需与改善性需求影响并不大。他认为，地方细则将由各个城市针对自身情况进行定夺，必须严格执行可能是一线城市、省会城市、计划单列市等房价涨幅较大的城市，而市场本就不活跃的三四线城市则可自行选择。因此，此次调控将更加突出地区差异化。

张大伟也认为，“国五条”对于改善性需求影响不大，不存在“误伤”之说“政策对市场的影响将在地方细则落地后显现，从目前来看，其影响至少延续3个月，买卖双方的博弈将使得量价齐涨现象停滞。”

记者　梁倩　梁嘉琳　北京报道

1日发布的《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“国五条”)，让北京房地产交易中心的过户量猛增，业主纷纷要抢在京城细则发布之前，将手中的房屋卖出，以逃避卖房所得20%的个税。

4日，在北京西城区房屋管理服务大厅现场，虽然是周一工作日，但这里挤满了前来咨询办理二手房过户的业主。这些业主一个最关心的问题就是“北京的政策什么时候能落地？”。

而据海淀区房屋管理服务办事大厅工作人员透露，截至中午12时，服务大厅排队取号数量已经超过了千人。

蜂拥的二手房过户潮，也让房屋中介公司打起了这么二手房交易委托收费的这笔生意。

在朝阳区房产交易中心，记者看到，许多房屋中介公司搭服务台就近搭在房产交易大厅门口招客，为业主办理委托服务，而每个服务台，也挤满了咨询的业主。

记者随后咨询了一位房屋中介过户委托的收费情况，中介告诉记者，一笔委托过户交易最少5000元起。记者还发现，有些经纪公司相同的一笔业务要价到了10000元。

据在过户大厅的一位房地产经理公司业务员称，正常二手房交易全流程包括核验、资审、网签、过户、缴税，以目前热度，个人办理需10天，而中介代办仅需6天，足足节省4天。

此外，在朝阳区地税大厅，为加快业务办理，新增设了8个临时窗口，并将原有的23个窗口全部向二手房纳税办理开放，增设了30名工作人员。

不过，对于这笔收费，高通律师事务所的首席合伙人敬云川表示，由于中介服务费囊括了中介为办证提供便利，购房人其实没必要缴纳这笔额外的费用，消费者不要被市场成交的火爆气氛所迷惑。

对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析称，二手房正常的过户流程为，买卖双方签订买卖合同后，需要5个工作日的资格审查。然后才可以涉及到过户纳税等事宜。而且其中如果卖方之前还有贷款的话，需要1个月左右的解抵押程序。才可以纳税。在2013年3月5日前，都不可能是在新国六条以后签约的交易。

“就是说，现在市场的网签量或者纳税量，只是新政前的交易，担忧税费影响而提前纳税过户。与恐慌性需求无任何关系。”张大伟说。

张大伟最后预计，由于之前实行的是针对个人惟一一套住宅超过5年出让将减免所得税，在地方细则出台后，这一政策可能将延续，细则存在部分豁免的可能。(记者 曾亮)

一厢忙着带客户办交税、过户；另一厢则忙着带着客户四处看房，这是昨天京城各大房产中介上演的景象。记者走访发现，北京近郊200万以内二手房热卖，某中介一经纪人在大兴一天成交3套房；城中心部分区域均价4.5万的房源集中挂牌却少有问津，市场冷热不均。对于经纪人而言，抓住一套满五年的家庭唯一住房就等于赚到了佣金，圈内人如今流行问一句：“是‘唯一’吗？”

满五年、唯一房最好卖

昨天在地铁大兴线沿线一带，记者在几个知名小区内频频能看到挂着工作牌的房产经纪人，都忙着带一波又一波客户敲门看房。一位20多岁的链家地产经纪人兴奋地告诉记者：“200万以内的房子太好卖了。基本都是当天挂出来就能出售。我周日一天就卖掉了三套200万以内的房子，都是这一带老小区的房子。”

已经看了三天房子的张娴告诉记者，刚在地铁大兴线西红门一带看上一套165万的小户型，没想到跟着经纪人进门看房还不到2分钟，紧跟着又同时进来3波看房人，房主当即加价10万元。“看着这架势，我马上拉着经纪人出来了。”张娴无奈地说。陪同张娴看房的经纪人也向记者证实，只要是多来一波看房人，房主就认为自己报价低了，就上调一次价格。

链家地产经纪人告诉记者，目前最好卖的房子是“满五年的，家庭唯一的房子。”按照目前算法，这种房子省去了1%的个税和5.6%的营业税，算是购买成本最低的房子。“因此只要捞到这样的房源，就相当于看到佣金提成了！”同时，主要负责客户的经纪人，见到找房源的同事也习惯问一句：“是‘唯一’吗？”

高价房仍不热销

几天来，多家中介向记者爆料，受到“国五条”细则出台的影响，门店的新增房源挂牌量激增一倍。昨天，位于广渠路上一家“我爱我家”门店，该工作人员就指着电脑告诉记者说：“今天一天就挂出不少单价在4.5万元/平方米的新房源，比如新景家园、幸福家园的房子。一套90平方米的两居总价大约在460万元吧，但目前少有问津，之前意向买房的客户就不多。”

在该经纪人看来，目前还不是买房时机：“这一带的房子单价高、房源充裕，我建议不要急于买这一带的房子。房主扛一段时间卖不出去，自然会降价的。”

值得关注的是，目前官方版的新政解读还未出来，新政的执行时间也没有确定。因此，不少人在咨询买房时都担心陷入“交税时间差”的风险中。为此，链家地产经纪人表示，“这几天，我们公司已经明确，如果现在成交的房子一旦出现因新政产生的增值税费，就会视同该笔交易失效，我们也全额退还中介费，就当大家白忙乎一场。因此不会出现合同纠纷。”

晨报记者 王丽娅

■解读

20%？也许没那么夸张

“个税”算法还存多种解释

1、严格算法：

一套房多交14%的首付

按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。

2、房东打折法：

买房也要多花10万元

目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。

3、模糊算法：

成本增加应刨除其他成本

多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。因此，个税增加一定成本的可能性是有，但现在被假设出来的“几十万元”吓坏买房人，有点盲目。

4、减法：

或许比1%个税还少

昨天在朝阳地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价1%还低。”

5、减免法：

或许不用交个税

中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人唯一一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。

晨报记者 王丽娅

■相关

房地产板块能扛多久？

分析机构意见并不都是悲观

晨报讯（记者王洁）暴跌已经来了，房地产板块能扛多久？从周末到昨天，各路机构无不被“国五条细则”所折磨。

新政一出，券商研究员们昼夜未眠，加班加点赶制最新研报。昨天，长城证券研究员朱俊春便在资本市场上火了一把。其题为《意外之喜、重大利好》的“逆市”研究报告，引发一片热议，网友戏称：“这一次，长城证券亮了！”

针对楼市调控新政，朱俊春的研究报告称，房产新政出乎意料，构成股市重大利好。该政策直接利好新屋销售，促进新开工；也是对投资投机需求的重磅出击，利于房价的中长期稳定；最重要的，或是新型城镇化的一部分也未可知：政府是否有意鼓励购房者向郊区转移，以促成新的城市中心。地产，国之根本，看好金融地产汽车家电及中游的建材机械，看淡医药、环保和传媒。

但是昨天，房地产股票“尸横遍野”。多位网友表示，实在看不懂这份“跌停叫利好”的研报，并称“长城证券，忽悠的有点过了。”

不过，北京晨报记者搜集的多份机构报告显示，目前，对于房地产板块未来走势，市场确实出现了两种相反的声音：悲观者认为，房地产调控将极大地抑制二手房市场的需求；乐观者认为，刚性需求将使二手房市场交易逐渐转向一手房市场，或进一步推高一手房价格。

东方证券就预计“重点城市未来楼市成交量经历回落期将是大概率事件”，该推论的原因是，“限购范围扩大，房价上涨过快的城市可能会收紧二套房贷，这都将实实在在限制需求的释放，即使是符合条件的需求，由于政策的出台，往往也会进入观望。”

而汇丰晋信基金则认为，目前房地产板块估值回到8倍左右低点，但是未来两年盈利基本是锁定的。因而其预计，房地产板块未来下跌空间不大。接下来主要需要看地方出台的政策细则，来进一步判断对房地产市场的影响。

昨天是“新国五条细则”出台后的第一个工作日，受“二手房卖房所得按20%征收个税”的政策内容影响，北京楼市出现了一波明显的末班车行情，房屋买家卖家都急切地想抢在政策生效之前完成签约、缴税、过户等手续。昨天，记者探访了北京朝阳区、海淀区的房管局办事大厅和朝阳区地税，前来办理过户、缴税等手续的人数暴增，而北京市住建委相关负责人表示，预计后几天房屋网签的登记量还会明显上升。

朝阳区房管局

后5天名额全部被约满

虽然北京朝阳区房管局已全面推行网上预约办理，可以预约未来5个工作日内的房屋登记业务，但记者于昨日早晨8点到达位于石佛营东里的朝阳区房管局的时候，依然有不少人在门前排队。而网签、咨询、解除抵押等窗口前更是排起了长龙，“我是来解押的，这样能尽快走其他的手续，能早点走手续就早点。”一大早就过来排队的陈先生表示。

到昨天下午2点，朝阳区房屋登记发证大厅外已经人群熙攘，大厅外的业务咨询窗口前排起了数十米的长龙，近百人排队咨询。“今天人一下多了起来，已经有三五年没有这么热闹了”，网签的咨询窗口一位工作人员说。

大厅一层，约有200多人在这里等待，叫号器不停地变换闪烁，20余个窗口同时办理业务。“我帮客户预约过户的时候发现，往后5天的办理名额已经被约满了，夜里12点半开始排队缴税，号都排到280多了”，前来陪客户办理业务的链家地产业务员称，“大家都想赶在个税征收新政策正式实施前过户”。

□现场探访

海淀区房管局办事大厅

办业务人数约增两倍

昨天下午4点多，海淀区房屋管理局办事大厅内聚集了三四百人，不少手持房产证的市民将咨询台围得水泄不通。

“从来没见过这么多人，细则出台后来办过户的人数可以用‘暴增’来形容，”一名工作人员介绍，房源核验和买房资格审核是二手房过户的两个必经步骤，办理时均需取号后等待窗口叫号，“平时每天房源核验也就出到70多号，今天出到218号，买房资格审核的号也比往常多了将近200个。”该办事大厅一名负责人表示，昨天，前来办理业务的人数约是平时的3倍。昨天下午4点半，办事大厅内已停止叫号，但仍有200多人等待办理业务。

朝阳第六税务所

排队纳税人数激增

为了赶新政的末班车，避免纳更多的税，昨天记者看到，离朝阳区房管局不远的朝阳地税大厅也排起了长龙，不少人都是通宵排队等待缴税。

“我昨天晚上12点多就过来排队了，拿的100多号，现在还没轮到我。”昨天下午一点钟，仍在朝阳第六税务所排队的经纪人小李告诉记者。据小李介绍，平时他们也会替客户来排队，但没这么多人，“现在大家都想赶紧缴税，心里就不慌了。我们这个客户是最近做的网签，我就第一时间过来排队了。”据记者了解，排队的人中还有拿到400多号的，其抱怨称“今天能不能办上都成问题。”

伟业我爱我家北京公司签约中心经理高翔在接受记者采访时表示，“不管是朝阳的地税还是其他区域的，人数都出现了暴涨，比平时多了一倍，很多经纪人都是半夜去排队的。”

房屋中介门店

经纪人手机响不停

昨天，记者走访了不少中介门店，细则出台后咨询的人数剧增。记者昨天在某门店的半个小时时间里，不仅有很多前来咨询的业主，且经纪人的电话不断，多数的内容也是在问政策会不会影响他们卖房。

据我爱我家多家门店的负责人表示，从3月1日傍晚政策出台后不久，以及整个周末，许多经纪人的手机就响个不停，也有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%的征收”的相关话题。

另据伟业我爱我家市场研究院数据显示，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量就比前一日增长近三成。

□官方回应

市住建委：存量房网签登记日均增长近三成

据北京市住建委初步统计，春节后至“新国五条”细则发布前，北京存量房网上签约共8312套，日均签约593.71套；细则发布后，存量房网上签约共1519套，日均签约759.5套，较政策出台前增长27.92%。昨天，北京市住建委相关负责人表示，西城区、海淀区、丰台区、大兴区登记大厅预计后几天登记量还会明显上升，市住建委已要求各区县制定应对预案，交易活跃区县，将进行现场督导。

市住建委相关负责人表示，昨天，市房屋权属登记中心派出工作人员对占本市房屋登记量较大的朝阳、海淀、丰台三个区(业务量占全市52%)进行现场督导，对其他区县实行实时监测。

□两方心态

买房人：赶紧缴税求放心

大学毕业近三年的王小姐于2月底在北京四惠东附近看了几套二手房，因房价太高，迟迟未下决心。随着3月1日国务院公布“新国五条”细则，王小姐着急了，立刻决定买下一套76平方米的两居室。“我这两天天天催中介，赶紧往前走程序，让我赶紧缴税，免得赶上新政策，那个税得我几年的工资也不够。我刚给中介打完电话，说正在审核业主的信息。”王小姐迫切的心情溢于言表。“我现在除了着急还是着急，我和业主沟通过，他也是这样的心态，早完事早好，免得到时候因为税收再有矛盾，也影响成交。”

市民郭女士称，自己此前在准备购置婚房，但还在比较几套房子的优缺点。细则发布后，她虽然对新政策不是很了解，但觉得“无论20%的税怎么收，最后还是会由买房人来承担”。因此，她便赶紧定下房子，准备过户。

昨天一大早，记者在朝阳区房屋登记发证大厅大厅外面遇到了正在排队的张女士。她告诉记者，她上周就过来办网签了，但没办成，“其实我应该是这么个点过来办，另外一方面新政策确实也催着我赶紧办。那个政策卡的主要是税收，我就想着如果缴完税，我就可以彻底放心了。”

卖房人：立刻出手不再等

王先生在新源里的一套房子一直惜售，按照王先生的说法，一边在中介挂牌，试探市场的价格，等到高点再卖，同时也不影响自己把它租出去获得收益。“去年10月份，我邻居卖的，均价26000元/平方米，我没舍得卖，反正我不着急用钱，我觉得房价得涨。你看吧，去年年底到现在，涨了吧。”据王先生介绍，春节前，有人想以31000元的单价买，但他还是惜售，最终没有成交。不过，新政出来的第二天，王先生就给中介交代，差不多该卖掉了，“我一看20%的税，算了，赶紧卖了吧，谁知道以后呢，这么高的税谁还买我的房子，4万块钱一平米卖的。”

而等着租赁到期就把手里的一套房子卖出去的张阿姨也表示，“心里慌，我本来想等租赁到期呢，现在看看市场，还是给人家违约金吧，赶紧把房子卖了。”

不过，也有房屋中介公司的业务员介绍，细则出台后“买家都比较着急，卖家却相对比较淡定。”多名房屋中介人员称，北京二手房市场上存在不成文的规则，所有房屋买卖产生的税费最终均会由买家承担，“按照新政策，每套房至少要多出30万的税，对买家来说，实际上房价又涨了。”(记者桂瑰 龚棉 刘晓旭 孙雪梅 实习记者 杜研 江昆)

中新网金华3月4日电(记者 童静宜 实习生 胡丰盛)3月1日，国务院办公厅发布“国五条细则”，“二手房交易个税按差额的20%征收”后，限购、限贷的作用还未显现，但国内多个城市的二手房交易量已出现井喷式增长。4日，这股“热潮”也蔓延到了浙江金华这样的三线城市，截止到傍晚6点，金华当天的成交量已达251套，交易额逾1.3亿元，为平时10倍。

“上周五晚上就有卖家打来电话，询问政策的事情。”浙江金华一家房产中介负责人小董说。从3月1日傍晚政策出台后开始，许多经纪人的手机就响个不停，不少客户、业主或者店面周边的小区居民都到门店咨询新政事宜，其中最关心的就是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题。

4日上午，虽然金华市房屋登记中心有关人士称，一般情况下新政细则从出台到真正实施，中间有一段时间。但是，原本相对冷清的金华房产交易中心已经开始人头攒动，许多原本处于观望状态的市民纷纷赶在＂国五条＂实施前办理房产过户。当地一家媒体在微博上戏称，“比兰溪门菜场还热闹！”

金华市房地产交易网显示，3月4日，金华二手房交易统计总套数达到215套，为2012年平均每日交易量22.93套的近10倍，二手房网签约数据持续创新高。

另据媒体报道，此前，北京、上海等一线城市也已经出现二手房交易量猛增，购房者排队过户的现象。其中，北京的朝阳区还出现从傍晚6点，就有买房人过来排队的情况。(完)

全国政协委员、住建部部长姜伟新4日表示，“新国五条”刚出台，需要先观察运行一段时间的效果，“调控的手段很多”。要继续推进保障性住房建设，注重保障房质量。此外，他表示，建设个人住房信息系统有难度，但会继续推进。

住建部此前提出，要在2012年6月30日前实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。对于记者针对该项工作进度的提问，他表示，建设个人住房信息系统有相当的难度，但要继续努力把它建立起来。(任晓)

住建部部长姜伟新4日表示，房地产调控“手段很多”。多位代表委员、业内专家表示，未来楼市调控还可出台很多措施，包括严禁阴阳合同、实施差别化房贷政策与土地供应政策、扩大房产税改革试点等。

优化土地供应结构

全国政协委员、星河湾董事长黄文仔建议，未来地方政府在供应土地时，可将城市中心的土地冻结5年，只出让郊区的土地，这样才能把城市“副中心”带动起来，房价也才会降下来。

对于房价为何“高烧不退”，黄文仔分析，这是因为土地供应量仍不够，土地成本越来越高。他表示，房地产开发商并不太愿意看到房价上涨过快，因为上涨过快就会导致政府调控。

全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示，房地产调控如果只是单纯地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供给，一定会导致均衡价格下降。要扩大普通商品住宅供给，就必须扩大土地的供应量。

全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长兼总经理宗庆后表示，当前土地拆迁补偿款太高，增加了房地产开发商的开发成本，导致土地成本过高，抬升了房价。他建议未来放开土地买卖，但必须循序渐进。

相关专家和房地产业内人士表示，我国的土地供应结构、总量存在一定的失衡，未来应促使土地供应趋于合理，从而增加普通商品住宅、保障性住房的供给。由此，房地产市场的成交才能趋于合理，房价上涨也将随之放缓。对于地方政府的考核不能仅考核房价，还要考核其土地供应结构。例如，地方政府每年出让的土地中，保障性住房用地的供应量必须达到一定比例。专家认为，稳定楼市最终仍要靠市场机制解决。地方政府应尽快调整土地供应结构，加快保障房建设和供应速度，增加普通住房用地供应。

扩大房产税改革试点

多位来自房地产行业的代表委员表示，房产税改革试点范围扩大将是大势所趋。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，政府文件明确说要扩大房产税改革试点，预计今年就会看到实际动作。

他表示，房地产宏观调控应建立长效机制，运用经济手段，比如交易环节、保有环节的税收应该通盘考虑、整合优化。房产税可以通过经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制炒作。房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。

贾康强调，房产税改革应坚持“首套房不征收，限制高端市场”。“房产税的改革一定要适合国情，不能比照美国的普遍征收模式，应借鉴日本的首套房不征收。”

全国政协委员、深圳市多利工贸有限公司董事长梁志敏表示，对广大中低收入阶层自住的商品房和保障房不应征收房产税。房产税改革应以打击投机为主，针对的是拥有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善型住房。

强化差别化房贷政策

“新国五条”要求继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，中国人民银行(行情专区)当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

分析人士表示，各地政府和银行强化差别化信贷政策，提高二套房首付比例和贷款利率，这可以成为未来的调控“利器”。目前二套房房贷首付比例不低于60%、利率不低于基准利率的1.1倍。

分析人士表示，房贷政策的历次调整均对市场产生了较大影响。2010年4月17日发布的“国十条”要求，二套房贷款首付款比例不低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年9月29日发布的房地产调控政策要求，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上。2011年1月26日发布的“新国八条”要求，强化差别化住房信贷政策，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。

全国政协委员、工商银行行长杨凯生与招商银行行长马蔚华日前在接受中国证券报记者采访时表示，房地产信贷是银行贷款的重要内容，银行将按照国务院方针进行调整，将按照央行等相关部门调控的方向操作，同时考虑银行自身经营的因素。

差别化房贷政策还有待监管部门出台相关政策或指导意见。多位银行总行人士日前表示，目前总行暂未发文调整相关政策。

严禁阴阳合同

“新国五条是房地产调控正确方向的第一步。调控楼市至少可有二十步，关键看是否真想调。”经济学家华生对“新国五条”表示了认可。

他表示，在强调楼市新政中的20%所得税政策之前，应出台措施严格禁止购房中“阴阳合同”。多位专家表示，各地在认真贯彻落实国务院新近下发的通知时，打击“阴阳合同”应是重中之重。通知要求税务部门继续推进应用房地产价格评估方法，加强存量房交易税收征管工作。

分析人士表示，“阴阳合同”可能使20%所得税的政策效果打折扣。在存量房交易过程中，目前仍有纳税人通过签订“阴阳合同”等手段以低报成交价格偷逃税款。(任晓陈莹莹)

“新国五条”细则明确，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个税。这被不少人士视为房屋交易成本将大幅增加。多名业内人士指出，此项政策在落实中还需明晰房屋原值如何计算等问题。

房屋原值如何界定

此前个人售房所得税征收分两种情况：提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征。但在执行过程中，各地税务部门基本上按1%计征。

譬如个人所售房屋购买时的价格为100万元，现在市场价为300万元，若按总价款1%计征，则需缴纳3万元个人所得税；若按新政规定的20%执行，则需缴纳40万元个人所得税。

但多位房地产研究人士在接受中国证券报记者采访时表示，房屋原值不单指购房款。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，房屋原值应包含购房款和购房后用于装修等支出的费用。

同策房地产咨询研究中心总监张宏伟认为，转让所得应剔除购买房屋的所有成本，包括但不限于购房款、装修费、贷款利息等。

具体操作难度较大

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，目前针对新“国五条”细则，国家税务部门应给出房屋原值的界定标准。在税务部门没有新的政策解释之前，各地二手房交易所得税还是按原来的1%计征。

对于按照转让所得的20%计征个人所得税，有业内人士表示，可能会遇到操作难题。事实上，该政策并非新政，而是政策重申。对于个人转让住房如何缴税的问题，最早出现在《个人所得税法》的规定中，个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值的差额)，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

然而，这项政策在执行过程中将面临一些难题，主要原因是税务部门无法核实海量的房屋原值。谢逸枫分析，首先税务部门在人手有限的情况下，很难完整地把出售房屋的个人购房合同、房屋登记等信息一一核对；其次，很多购房者都以发票、凭证等不全或丢失为由，不提供房屋原值的准确信息，避交20%的个人所得税。此外，在房屋评估制度不完善的情况下，个人缺乏对房屋评估机构的房屋原值评估报告的信任。(姚轩杰)

昨天，有媒体报道称东莞此前实行的按20%比例强征二手房交易个税，对抑制房价效果不明显。全国其他地区实施按转让所得的20%计征二手房个税，会不会得到和东莞一样的实施效果？对此，业内人士给出了自己的看法。

□事件

东莞征税政策被指无效

3月1日出台的“新国五条”细则，明确了应按转让所得的20%计征二手房个税。有媒体报道称，早自2007年起，东莞二手房交易个税已按20%强征。略有不同的是，东莞计征二手房交易个税的做法是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。报道称，在2007年新政执行后不久，东莞二手房交易市场遭遇了一轮低潮，不过随后二手房交易很快又恢复了，房价并未受到太大影响，税费的上调最终都转嫁到了买方身上，征税政策对房价“没效果”。

针对上述报道，昨天记者致电东莞二手房经纪机构“满堂红”的经纪人袁先生。他告诉记者，东莞计征二手房交易个税的计算方式是(二手房交易总价-房屋原价-供房利息-契税-装修费用)×20%。一直以来，由于东莞楼市也是卖方市场，因此二手房成交中产生的个税往往由买房者支付，对东莞的房价本身影响不大，“这几年东莞的房价和楼市走势主要还是受到市场供求的影响，税费调整短期对市场有所影响，但长期来看影响不大。”

另外，袁先生表示，由于“新国五条”细则中计征二手房转让差价20%的个税对东莞来说算不上新政策，因此暂无实质性影响，“东莞二手房一直按照20%的个税标准执行，这次新国五条细则对东莞二手房交易影响不大，我们最近的来电量和来访量一直保持平稳。”

□专家看法

东莞经验不适用于全国

东莞当地一位房产经纪人向记者表示，东莞目前房价在每平方米8000元左右，这几年的涨幅相对平稳，因此，在二手房买卖中，成交价与原价的价差并不是很离谱，因此按照20%的比例所缴纳的个税基本都在几万元左右，买卖双方对此可以承受。但全国市场差异很大，不同区域的楼市发展状况不同，东莞的经验并不适用于全国。

北京麦田房产市场分析师张叶松也表示，相比东莞，北京二手房原值与成交价的差别很大，按照20%的个税执行，一套房甚至要交数十万元个税，如此大的数目很难被转嫁给购房者，因此，不能从东莞的执行经验推导出“个税政策效果不大”的结论，“我认为，20%的个税标准，对于抑制北京市场旺盛的投资需求来说，将起到明显的抑制作用。”

没效果缘于执行不到位

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，东莞的政策本身是没有问题的，这个政策主要是抑制二手房市场投机行为，之所以最后没有达到预期的效果，主要是对政策本身存在误读，同时执行也不到位。张宏伟表示，从技术层面来说，征收20%的个税是可以做到的，可以通过房地产评估等手段，还原购房者的成本，包括房屋总价、交易税费、贷款费用、装修费用等，因此，如果严格执行这个政策，技术层面没有问题。如果其他城市实施同样的政策，应该坚持去投资化的初衷，严格执行，这样对于稳定二手房交易肯定会有一定的效果。

中国房地产协会秘书长何琦也表示，东莞5年前实施的个税政策之所以效果不大，主要是由于政策执行力度不强。从此次新政内容来看，调控力度为历次之最，细则出台也比较及时且力度有所加强。“计征二手房转让差价20%的个税并非新政策，之所以一直没有得到落实，主要是由于此前包括福利分房等在内的房屋产权和购买方式不够清晰，但这些房源在最近几年逐步进入市场进行交易，有了基本的交易价格，因此该项政策也具备了在全国深入实施的可行性。”何琦称。(记者邢飞 桂瑰 潘秀林)

一切发生得都很突然。从2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“新国五条”，到3月1日“新国五条”细则的最终落地，这么短的时间，让很多人的第一反应是“来得太快了”。

这次实施细则，比此前的市场预期更加严厉。其中提高二套房首付比例和贷款利率，将进一步剔除投资投机性需求；而二手房转让个人所得税按20%税率征收，将使买卖双方的观望情绪增加，直接导致二手房成交量的下降。未来一段时间里，杭州二手房市场将迎来僵冷状态。

中央对楼市调控力度加码

严厉的行政政策、信贷政策和税收政策，“新国五条”实施细则比此前的市场预期更加严厉，充分表现出中央对楼市调控力度加码的意图。主要体现在：限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率；二手房转让个人所得税按20%税率征收等新规。

其中，最受业内关注的主要集中在两点：二套房首付比例和贷款利率提高；以及二手房转让个人所得税按20%税率征收。多位业内人士表示，细则直接导致投资性购房兴趣下降是必然的。昆仑置业董事长叶健将这个政策概况为，“重申政策，支持刚需，向市场喊话”，并表明自身的企业定位态度，“稳健为上”。

众所周知，二套房已经执行首付六成，利率上浮1.1倍的政策，如此首付比例和利率再次上调，改善性购房者将面临更大的资金成本和房贷压力。尽管政策的本意是想剔除投资投机性需求，但是首次改善型客户将首当其冲地受到影响。

此外，二手房转让个人所得税按20%税率，直接加大了二手房流转环节的交易成本，目前二手房交易税费主要由买方承担，这笔额外增加的不小费用，将直接冲击到二手房购买需求及业主出售意愿。

有人连夜赶去中介公司签合同

这段时间以来，二手房市场上，最着急的是那些刚刚交了定金，合同未签、税费未交的买卖双方。“现在已经签合同买了，还没有办房产证，会有影响么？”有购房者问。

2月底刚卖房子收了定金的郑明，当天晚上八点多在网上看到这条新闻了后，撒腿就往家门口的中介门店跑，中介人员也很着急，立刻催买家来连夜把合同签了，“不知道交税，我这套房子会不会受到影响？”他很是担心。

“二手房转让个人所得税按20%税率征收，这个差价还是很大的。”杭州我爱我家中豪店的傅小姐介绍，目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，“在实际操作上，我们多采取全额1%的征收方式。”

以一套原购房值100万，目前总价200万的二手房计算，按之前1%的个税计算为2万，而新政后按照差额的20%计算，个税将达到20万，这中间就相差了18万，对买方来说，这无疑是一笔不小的开支。

对如何想办法能避开20%个税，有人想到了请中介故意做低房价，“只要买主能把差额现金支出，那么可能个税上就不需要支付这么多了。”但是，这种说法也立刻招到了相关人士的否决，据悉，税务局部门一直有内控的评估价，“不是说你想卖多少，就卖多少。”

由于现在杭州细则还没有出台，近期签约的二手房税费标准，暂时尚未明确。但是参照2011年“国八条”的杭州细则，时间限定上以商品住房买卖合同和二手住房转让合同签订时间为准。

二手房交易量

或将大幅萎缩

有人说，这次中央公布的“新国五条”细则对市场的影响有多大，还是要看地方政府的执行力度。不过，显然二手房市场将首当其冲地受到影响。

有中介人士表示，早些年购入的楼盘，在经历了几年的大涨，如今交易的话，这个差价的20%将会是一个比较庞大的数字，购买者如果不肯买单的话，将造成二手房交易的大幅萎缩。对二手房来说，会有一段相当长的冰冻期。

其实，早在2004年杭州就出台过二手房交易征收20%个税的政策，这个当时被形容为“全国迄今地方政府最为严厉、也是惟一出台的房产市场调控手段”的政策，实行了整整8个月，使得二手房的成交量大幅度下降，600多家中介公司，平均每周都会有两家左右的中介公司歇业，累计约有90家。对此次细则出台，杭州中介公司大佬自嘲：“杭州上万名中介经纪人今后日子会比较难熬。”

在二手房买卖过程中，最常做的方式是买家将税费直接转嫁，由此有人推测，细则或许将在客观上推升二手房房价，出现“成交量下跌但价格依然坚挺”的怪现象，而二手房房东由售转租的比例也将大幅提升。同时，也不排除一部分二手房购买者转投商品房市场。

对某些开发商认为，细则出台将会加剧新房市场供求矛盾，甚至带动新房价格上涨的观点，房产界的民间专家“大老哥”持有不同意见，“调控政策是组合拳，二套首付、利率提高，严格购房资格审查等，特别是预期的改变，怎么可能不影响一手楼市？”

“新国五条”细则除了二手房市场打击比较大，一手房市场也将不可避免地受到牵连。对房价上涨过快的势头形成遏制之势的“新国五条”细则能否扭转楼市氛围，还将交由市场进行检验。(记者胡灵波)

　　3月4日，众多市民到江苏南京华侨路房产交易中心办理二手房过户手续。　　

近日，南京房产交易中心人头攒动，众多市民在此办理二手房过户手续。 　　新华社发

楼市十年九调　房价屡调屡高

新华社北京３月２日电（“新华视点”记者叶前）从２００３年的“１８号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……１０年里，国务院先后９次常务会议专题研究房地产市场调控。这１０年，楼市的风吹草动牵动人心。

１０年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。

第一季：为房地产业正名（２００３－２００４年）

２００３年７月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

“１８号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。２００３年８月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，２００３年１２月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。

　　3月3日，众多市民到江苏南京华侨路房产交易中心办理二手房过户手续。　

近日，南京房产交易中心人头攒动，众多市民在此办理二手房过户手续。 　　新华社发（董金林 摄）

第二季：降温（２００５－２００８年）

２００５年４月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”２００６年５月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

在此之前，央行已于２００４年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。２００５年３月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。２００６年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。

在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来２００９年下半年至２０１０年底那般反弹暴涨得厉害。然而，２００５年－２００８年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约５０００元／平方米飙升至１５０００元／平方米，涨幅达２００％。

第三季：紧急救市（２００８年下半年—２００９年）

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。２００８年１２月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由２年延长至５年的等刺激政策给房地产释放了活力。

这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从２００９年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，交易者在上海徐汇区房地产交易中心内办理二手房交易手续。 3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税”。受此影响，3月2日和3日周末两天，上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增，众多二手房交易者急于在政策细则正式执行前尽快完成交易。新华社记者裴鑫 摄

第四季：全面加码（２０１０年至今）

２００９年１２月至今，国务院先后５次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。

２０１０年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮１０％，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国３６个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至５０％。限购、限贷、限价三管齐下。

２０１１年限购组合拳以来，７０个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

没有剧终：楼市调控需精细化

业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。

由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。（完）

2013年3月4日，济南市民办理房产交易。工作人员在济南市房地产交易中心的一处税务咨询台后回答市民的咨询。近日，济南市不少市民纷纷赶到市房地产交易中心，办理房产交易手续。据了解，从3月2日开始，前来济南市房地产交易中心咨询、办理房产交易的市民人数是平时的4倍以上。中心已经安排工作人员打开所有临时服务窗口，并延长了服务时间。新华社记者徐速绘 摄

2013年3月4日，济南市民办理房产交易。济南市房地产交易中心房产登记服务台前挤满了前来办理房产交易手续的市民。近日，济南市不少市民纷纷赶到市房地产交易中心，办理房产交易手续。据了解，从3月2日开始，前来济南市房地产交易中心咨询、办理房产交易的市民人数是平时的4倍以上。中心已经安排工作人员打开所有临时服务窗口，并延长了服务时间。新华社记者徐速绘 摄

2013年3月4日，济南市民办理房产交易。在济南市房地产交易中心，市民在等候办理涉税初审手续。近日，济南市不少市民纷纷赶到市房地产交易中心，办理房产交易手续。据了解，从3月2日开始，前来济南市房地产交易中心咨询、办理房产交易的市民人数是平时的4倍以上。中心已经安排工作人员打开所有临时服务窗口，并延长了服务时间。新华社记者徐速绘摄

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，上海徐汇区房地产交易中心内人头攒动。 3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税”。受此影响，3月2日和3日周末两天，上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增，众多二手房交易者急于在政策细则正式执行前尽快完成交易。新华社发丁汀 摄

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，交易者在上海徐汇区房地产交易中心内交纳房产交易的相关税费。 3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税”。受此影响，3月2日和3日周末两天，上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增，众多二手房交易者急于在政策细则正式执行前尽快完成交易。新华社发丁汀 摄

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，交易者在上海徐汇区房地产交易中心内咨询二手房交易的税费问题。 3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税”。受此影响，3月2日和3日周末两天，上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增，众多二手房交易者急于在政策细则正式执行前尽快完成交易。新华社记者裴鑫 摄

据新华社兰州3月3日专电（记者屠国玺）在新的楼市调控政策公布后，专家和业内人士认为新政策将会给西部二手房中介市场带来很大“杀伤力”，待政策全面落实后，一些地区的二手房中介市场或将进入“冰河期”。

玛雅房屋中介机构总经理李锦章认为，调控新政策中“个人出售自有住房拟按房产增值额20%缴纳个税”和“提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”两条政策，将会使二手房的买卖交易量大幅减少，会对中介市场产生较为明显的影响。

此前，从2012年第四季度开始至2013年2月，包括兰州在内的西部众多地区二手房中介市场呈现“价稳量增”的态势。李锦章认为，受此番新的调控政策影响，西部地区二手房市场将进入“冰河期”，一些中介机构可能会出现亏损，部分甚至会关停。“但成交量的下降并不意味着二手房价格会下跌，甚至不排除卖方将增加的交易成本转嫁给买方而抬高房价。”

甘肃省工商联房地产商会会长陈启建也认为，新政策出台将会对投机性和投资性住房需求进行抑制，也会减少一些人改善型房屋需求的释放，对二手房中介市场的影响将势所难免。但同时需要关注紧随其后的银行信贷政策“趋紧”，预计短期内二手房价将保持稳定，但长期内会有所下降。