地王“收割机”：国企5个月豪掷1700多亿抢地王

地产分析人士：土地市场已是“寡头”市场

中原地产首席分析师张大伟接受《中国经济周刊》记者采访时分析，从企业整体的资金成本来看，过去的计算逻辑和现在是不一样的，过去地王必须在两三年内卖到一定价格，不然利息成本太高，现在的情况则是超发货币量较大，企业付出的资金成本都是较低的，剩下都可以靠融资来解决，而像央企这样的企业融资成本更低，不会超过3%。

据悉，去年第四季度全国广义货币M2增长了约4万亿元，今年一季度M2的增速大概在5万亿元水平，两个季度新增货币约9万亿元，土地市场、楼市的火爆被外界认为是“货币现象”。

记者在上海多个土地竞拍现场看到，尽管基本每块地都有超过20家房企参拍，但多数现场都只有一半人举牌。“很多房企开场没有两分钟听到跳价就知道自己没有实力竞争了，还有相当一部分是来打酱油的，比如说之前政府还附加了一些针对土地自持比例等方面的苛刻条件，这个行业抬头不见低头见，大家都会好奇围观‘地王’怎么来处理。”张大伟告诉记者，现在的土地市场已经是“寡头”市场，在一线城市，只有央企、国企和一部分上市公司才能真正参与“分蛋糕”。

资深地产观察人士卢俊研究发现，拥有国资背景的信达地产借款利率水平甚至只有2%，而一般民企基本的借款利率都在6%~8%，个别优秀的企业才能做到4%。

“央企融资成本低，利率往往比其他房企低3个百分点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，这是央企拿地底气十足的重要原因。

值得一提的是，6月2日京基集团刚与中信银行签下300亿元授信额度，被认为是银行信贷资金支撑房企的例证。广发证券提供的一份报告显示，2016年4月份监测的重点上市房企境内银行贷款规模178亿元，同比大幅上升144%。

除了银行信贷大开绿灯外，《中国经济周刊》记者还了解到，去年以来流行的公司债发行规模巨大，成为“国家队”拿地的便利所在。2016年4月，房企公司债发债规模267亿，为去年同期的3.68倍，预案募集规模782亿。

记者注意到，华侨城日前发行的35亿元公司债利率低至2.98%，保利地产50亿元公司债利率更是只有2.95%。如果以同期数据来比较，这样的发债利率已经逼近国家信用，当时5年期国债、国开债收益率分别是2.61%、2.81%，7年期国债、国开债收益率分别为2.78%、3.11%。

央企该不该拿地？国资委曾下发“限房令”

对于国企，特别是央企拿地，市场久有争议。有观点认为，央企也是企业，逐利无可厚非，但更多观点直指央企隐性的特殊资源，认为不应该在竞争充分的房地产市场里“搅局”。

独立经济学家马光远就认为，央企的定位应该是在关系国民经济命脉和国家安全，以及基础设施和资源等领域，并不是所有领域都涉足，而大多数的央企之所以能够取得竞争优势，凭的是政治优势、权力优势和政策优势，而非经营优势，中央企业靠独特的地位，在信贷、政策等方面控制了中国社会的绝大部分资源，如果将这些资源用于投资房地产等，将影响国家经济结构和创新型战略大局，造成资源浪费。

早在2010年3月，时值全国两会刚刚谢幕，主营业务并不是房地产的央企在北京一日诞下“三大地王”，引起舆论震动，当时国资委就曾下过“限房令”，要求78家不以房地产为主业的央企加快退出市场。据当时的一项统计，2010年127家参与统计的央企一共有94家涉足房地产，占比超过70%。

后来到2012年年底，据媒体统计，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，完成了从房地产市场的退出。这一年的7月，对于主营业务包含房地产业务的央企，国资委也曾下发通知，要求不要参与地王地块的竞拍，然而收效甚微。

不过，2011年，“限房令”执行一年后，国资委曾扩增房地产央企的阵容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视作主业管理。

事实上，距离当年“限房令”已有6年，如今不仅主业为地产的央企竞相争当地王，那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。记者多方查询都没有查到78家央企具体退出房地产业的时间表，“限房令”莫非虎头蛇尾？

“实施情况应该不如预期，因为没有公布的企业具体的拿地情况不得而知，有些企业甚至不一定要通过公开市场拿地，可以通过企业并购、项目并购、资源整合来拿地。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，由于在央企产业战略布局中，房地产贡献度向来较高，所以作为利益相关方，央企退出政策执行并不理想。

而张大伟则分析，即使这78家央企全部退出，剩下来的房地产央企也都是市场占有率更高的部分，从央企退出的比例来说是较低的。

曾经的民企地王们

“因拿地王拖累现金流导致企业濒临倒闭”的民企生存逻辑会否在央企身上重演？

而民企曾演绎过多次地王悲剧。2009年12月，由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城，以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。当时，5家公司各持股20%成立利合房地产开发亚运城项目，但从2009年拍地算起，5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。2014年雅居乐占20%股权的广州利合房地产开发有限公司税后亏损人民币0.28亿元，2015年度税后亏损为人民币0.27亿元。

2009年，金地、常发地产分别以222%、425%的溢价率拿下上海佘山两宗地王，2012年8月常发豪庭开盘，开盘价格为13095元/平方米，不仅接近楼板价12075元/平方米，更是低于整个板块的均价，令地王光环差点成为赔本生意。

2015年10月，碧桂园联合金茂分别以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。随后，碧桂园以“最终成交价超过了老板的授权价”为由将该地块的权益转给了另一家央企。最近的一个例子是，携手信达一起竞拍杭州地块的万科，也因为信达最终出价超过约定10亿元而退出游戏。

许多人还记得2015年世茂88亿元拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，一举刷新了南京的总价地王时的情形。为了夺得土地，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛亲自督战，其于现场双手合十祈祷的神情被拍下，成为外界解读民企拿地心酸的一个符号。