南京一开发商补充合同设“霸王”条款 被买房人起诉

□金陵晚报记者 钱坤

今年1月，王女士在绿国万象都荟订购了一套公寓。交纳部分购房款，准备签商品房预售合同，王女士被开发商要求签“补充合同”。“补充合同不签，正式的购房合同也签不了，但补充合同中的一些条款是霸王条款，一旦签字后期没有保障。”王女士告诉金陵晚报记者，开发商以合同鉴证需3个月为由，要求她3个月后签订合同。目前，王女士已走法律途径起诉绿国赔偿损失。而该项目有近千户业主，或因补充合同未来权益受损。

购房人：要买房必须签订“补充”合同

绿国万象都荟位于秦淮区永乐路与龙蟠南路交汇处。开发商为南京绿国置业发展有限公司(简称“绿国”)。项目总建筑面积10万平米，项目1-5层为商铺，6-12层为公寓，产权均为40年。记者查询了南京网上房地产数据，该项目商业和公寓近千套。

今年1月30日，王女士购买了一套50㎡的公寓，总房款118.5万元，与开发商签订了《商品房认购协议》。按协议规定，王女士首付款68.5万元，商业贷款50万元，当日王女士交纳了2万元定金。

3月23日，王女士再次前往绿国支付首付余款并准备签买卖合同时，仍遭到开发商的拒绝，理由是：合同要拿到房产局鉴证1-3个月，3个月后业主再来签订《预售合同》。

“开发商表示，要签预售合同，先签补充合同，而补充合同有一些霸王条款，签了增加购房风险。”王女士坦言，曾多次去绿国支付首付余款并要求签订买卖合同未果。

3月23日，王女士准备妥协签订补充合同，但开发商不愿意在《预售合同》上盖章，最终导致补充合同与预售合同都没签成。

根据协议的规定，开发商拒绝订立房屋买卖合同导致协议解除，须返还王女士已交购房款45万元及双倍返还定金4万元。

开发商：“霸王条款”一线房企合同里都有

“原来3个月交房，补充合同变成两年。”王女士认为，补充合同中的不少规定太不合理了。据悉，绿国只有1幢楼12层，已盖到了11层。“快封顶了，2017年底可以交付。”该项目置业顾问告诉记者。

《南京市商品房预售方案》显示，该项目2017年12月31日交付。而王女士提供的《补充合同》显示：即将封顶的绿国，真正交付会推迟到2019年底。

此外，《补充合同》第十五条第二点显示：房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买房人承担责任，并按照该商品房总房价的每日万分之五的标准按实际使用期限向甲方支付使用费等。

“若开发商责任导致合同无效，买房人非但没有补偿，还要给开发商钱。”王女士分析，类似的霸王条款还有更多。

针对补充合同里的霸王条款，绿国项目负责人张勇激动地说：“补充合同里你认为的霸王条款，南京一线品牌房企的合同里都有，如万科、万达、碧桂园等，一看就知道你们根本不懂房地产。”

“我们要求王女士1-3个月后签订买房合同，因为合同要拿到房产局鉴证。”张勇告诉记者，按照规定《商品房预售合同》无需开发商盖章。

市房产局：不签字盖章的合同无法鉴证

记者联系了南京市多家品牌房企及与绿国卖同一类型产品的项目处，得到的答复均是：交了定金签订购房协议，随后按照买房人与开发商的约定时间(一般7个工作日)，交齐首付款的当天签订《南京市商品房预售合同》，双方签字并盖章，同一天办理银行按揭贷款。随后，将预售合同拿到房产局鉴证。

“商品房买卖合同肯定要双方签字盖章后，才能拿到房产局盖业务登记章，否则就是无效合同。”南京市房产局业务咨询接待室的工作人员介绍，鉴证是将买卖信息录入到房产局的系统里，确定备案后买卖契约达成。

律师：补充合同增加买房风险

据悉，为规范房地产交易市场，国家制定了商品房预售合同备案登记制度，各地也制定了相应的合同示范文本。在此背景下，开发商多以《补充协议》的形式对示范文书进行变更、修改，以此明确商品房买卖合同关系中的权利义务关系。

而实际操作中不少开发商滥用合同优势地位，通过补充协议减轻甚至免除其应承担的责任。江苏倍宁得律师事务所姚兰青律师分析，从本《补充协议》的内容看，买房人将承担一定的风险。

首先，交房时间的变化，实质上让买房人“钱、房两空”的风险大大增加。姚兰青认为，如交房前开发商将房子抵押给银行，又还不了银行的钱，届时房子会被银行拍卖抵债。

其次，《补充协议》留下了可能降低装修标准的空间。其中，第十一条称“若因如厂家停产或其他原因导致开发商无法批量采购时，买房人同意开发商有权以相同或类似品质的产品替换”。“其他原因”和“相同或类似品质”两个不确定因素，让精装成为空话。

第三，补充协议第八条第2款称：“该商品房达到交付条件后，开发商……以合同约定的交付时间为交付日期。”一旦不能按期交付房屋，绿国只要不发书面收房通知，其延期交付的违约责任将可能被免除。

姚兰青建议，买房人在认购前要仔细阅读《认定协议》，并要求开发商提供《商品房预售合同》与相关附件及《补充协议》。开发商拒绝提供的，不应签订认购协议及支付定金。如对开发商提供的认购协议、预售合同、补充协议有疑义的，应听取法律专业人士建议再做决定。