小区物业利益链：虚设公摊 维修基金账目不公开

住宅小区的"糊涂账"——揭秘开发商与物业公司的利益链

停车位租售价格猛涨、公摊面积藏“猫腻”，公共维修资金“睡大觉”……新华社“新华视点”记者在部分城市调查发现，眼下，一些住宅小区业主维权问题比较突出。

分析人士指出，我国虽然公布了《物业管理条例》，但是部分城市并未认真贯彻执行。一些小区开发商与物业公司相互勾结，“打劫”业主合法权益，有的行政管理部门也参与“分肥”。

公共权益流失，车位价格猛涨

近年来，越来越多的家庭拥有汽车，而小区车位配比不足，一些业主抱怨，“找个停车位比找媳妇还难。”“转圈1个小时找不到一个可停之处。”

为了爱车有位可停，许多车主不得不购买车位，然而，这个几平方米的空地并不便宜。“我买车花了15万，结果一个停车位要20万。”武汉徐东某小区黄女生最近在小区买了一个地下停车位，总共5平方米左右，算下来每平方米4万元，“比别墅还卖得贵。”

武汉洪城物业公司刘经理说，车位价格一路上涨，当初三四万元的车位如今多涨到十几万元、数十万元，高档小区的车位抵得上一套小户型房产。“但市场需求强烈，买车位也得摇号、找关系。”

在部分小区，车位原本已经十分紧张，但物业公司还将其转给了开发商及外单位使用。北京市莲花桥附近一小区业主告诉记者，小区中的五个停车场中有两个被物业公司划拨了出去，加剧了“一位难求”的状况。

而业主们高价买来或租来的车位，还有不少其实是开发商低价租用的人防工程用地。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦介绍，法律规定一定规模的小区必须配置人防工程，由人防部门管理，不能出售，产权不能转让。但经过人防部门审批同意可以长期租赁，须缴纳一定的费用。

宫步坦说，以武汉某小区为例，开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。如此算来，小区90个人防工程地下车位为开发商带来1800万元收入。就这样，通过低价租高价转，开发商获取了相当可观的收益。

虚设公摊面积，坐吃“维基”利息

记者在调查中发现，有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。

北京的张先生在西客站旁某知名小区购买了一套91平方米房，签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.78平方米”。但他感觉公摊数字偏大，找来专业测量机构后才得知，这一公摊面积不仅包括楼道、电梯间等，还包括地下车库、游泳池、小学校等，但开发商并未告知他这一信息。

根据《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就对其没有所有权，车位租赁或出售收益为全体业主所有。但在不少小区，业主入住后，开发商又以数十万元不等的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售。“本属于我们所有的车位二次卖给我们，开发商糊弄业主的把戏太黑了。”

除了虚设公摊面积以谋取利益之外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。

家住武汉南湖一小区7栋的胡先生，在2013年底发现该栋顶楼内部公共墙面严重渗水，墙面大面积脱落。因而，他多次向物业反映，希望能够用公共维修基金进行维修，但迟迟未见维修工作启动。

专家指出，尽管公共维修基金是属于业主集体的钱，但使用时往往门槛高、程序繁琐，而资金管理部门也很少主动及时向业主告知用途、结余等信息。

数据统计显示，北京市自从1998年实行公共维修基金制度以来，截至2013年底累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%。大量资金仍在“睡大觉”。

业内人士透露，部分地区存在坐吃“维基”利息的现象。相关的管理部门将结余基金产生的利息，变成了自己的“小金库”。南京市的一个小区，曾有近300万元的公共维修基金利息，被当地住建部门挪作他用。

除此之外，绿化养护费、水箱清洗费等种类繁多的收费，也让不少业主觉得交的不明不白。

“以前，小区里种了些花草，但物业公司给铲除了，说是要种‘更好看’的，但后来新种的还是同一种。”北京一小区的业主何先生认为，这样的“重复建设”不但浪费了开支，而且有利用业主无法监督而虚列项目“洗钱”之嫌。

侵占业主权益，账目从不公开

通过走访，记者了解到，部分城市的小区物业管理用房被计入了公摊面积，但却被开发商用于租售获利。天津、郑州等城市已出台规定，明确要求物业管理用房由开发建设单位无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有。

“小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京市莲花桥附近一小区业主告诉记者，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五、六百万元收益，但并未向业主公布资金去向。

在武汉，也有小区业主透露，本已纳入业主公摊面积的地下车库等，在开发商等方面的“努力”下，“摇身一变”成为有关部门的福利。

利益纠葛之下，小区物业管理收支状况并不透明。宫步坦认为，小区收取的相关费用应由业主委员会支配，账户要接受业委会监管，并向全体业主公开。“现在矛盾聚焦点在于各类收费成为一笔糊涂账，这些资金的使用亟待公开透明。”

“一些物业公司与开发商是‘利益共同体’。”湖北省物业管理协会副会长王建国指出，这些公司要么是开发商的下属企业，要么是开发商选定的企业，当然维护开发商利益，也与开发商私底下签有协议，从各种费用中抽取好处。

“有的社区，居委会也与开发商有利益联系，其办公用房也是开发商提供的。”王建国说，有些地方还明确提出了“每100户不低于20平方米办公用房”的标准。

专家指出，多重利益相互交织，导致一些社区行政和物业管理问题丛生。只有对症下药，清理“糊涂账”，斩断相关“利益链”，才能维护业主权益。　(“新华视点”记者 徐海波 梁建强)