新型城镇化将凸显“城市群”“二元”结构或解体

“双轨制”解决城镇化后顾之忧

会议提出：中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

解读：事实上，此前就有明确消息显示，从2014年起，全国将实施公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

“虽然政府在会议中极力强调住房保障，淡化对于房价的调控，但是，调控的基调还是存在。”业内人士马先生对记者坦言，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

调控从“需求管理”转向“供给管理”

会议提出：中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

解读：“这一条更多地强调了对于房地产调控可能将从”需求管理“转向”供给管理“，而住房的功能也更加偏向社会、民生。”马先生说。由此可以看出，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系，调控市场化的特征比较明显。

事实上，自十八届三中全会后，据多地报道显示，不仅北上广深出台地方调控措施，包括厦门、南昌、沈阳等在内的二线城市楼市调控也开始阶段性“收紧”。在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，供求关系较为紧张的一线城市、部分二线城市已开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。

张宏伟则认为，短期内收紧的调控政策对于众多城市房地产市场供求紧张的现状难以大有改变，尤其是一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变“人多地少”的现状，因此，在“逆经济周期”的市场背景下，在2014年房地产市场仍将持续火热。