房产新政详解：供地合理促楼市平稳

继2月20日新“国五条”后，3月1日，国务院发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，就房地产市场相关问题提出六条意见，即“国五条”细则。

政策背景

“国五条”细则中有关“增加普通商品住房及用地供应”的规定更加全面，对于包括供地量、供地政策及中小型住房供应数量等，都有细致、量化的详细要求。对此，业内人士指出，“国五条”细则中关于土地供应的部分虽然基本上还是此前政策的重申和相关办法的落实，但在执行力度上明显加强。比如：明确提出“供地不低于前5年平均水平”，并强调“尽快形成有效供应”等，此举对于楼市持续上行以及房价看涨的市场预期会起到抑制作用，但推地节奏的安排是否合理，将直接影响房地产市场的健康平稳。

细则解读

楼市冷暖，土地先知。作为房地产市场最重要的资源，土地供应和成交量是反映楼市趋势的重要指标。国土资源部副部长胡存智此前在全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，今年各地国土资源部门要努力保持土地供应总量基本稳定，以抑制土地价格波动。还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。

“国五条”细则中对于2013年住房用地供应总量特别是供应下限的明确规定。政府已意识到土地供应对于房价的制约作用。以北京为例，今年年初，土地市场持续升温，前两个月经营性用地土地出让金累计收入476亿，占比达到去年总收入的73%。政府一开年便开足马力加速推地，全因土地出让量不足会影响到宅地价格和新盘供给。结合近期房地产市场状况分析，供需关系对房价的推涨作用有所显现。“供地不低于前5年平均水平”、“市县政府一季度公布年度住房用地供应计划”等细则，表明未来土地供应将相对充足，给房地产市场传递了明确的“维稳信号”。

同时，全年计划的制定使得土地供应更加有章可循。在供应时间上可以避免出现突然断顿或阶段性集中推地的情况，在区域结构上，也可将远郊区县和中心城区的供应合理组合，从而使城市规划建设有一个更为合理的布局。

另外，有关“商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同”的规定，也是新政的一大亮点。对于已经成交的土地，此举可以督促开发商及时开发，快速形成住宅市场的有效供应量，遏制一些批而不建、故意拖延建设工期的现象，规范土地市场秩序，促进可持续发展。

“国五条”细则还对中小套型普通商品住房特别关注，有专家指出，政府部门已发觉中小户型的供应严重不足。目前，刚需人群大多是工薪阶层，增加中小套型普通商品住房建设数量的意义在于，缓解中小户型普通商品住房供求矛盾，让普通购房者有房可买，从而促进房地产市场健康发展，维护社会的和谐稳定。

专家观点

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，目前我国的城市化率已达51.3%，正处于城市化快速发展时期，大量劳动力涌进城市。但据户籍人口统计显示，城市化率只有35%。户籍制度改革滞后，使农村人口进城后不能享受城镇居民同等待遇，特别是在住房、子女教育、社会保障、就业等方面与城镇人口存在着诸多差别，因此在我国城镇化、城市化完成之前，大量的住房需求会长期存在。而这些刚性或改善性需求，新进城人口以及原有城市人口无房户对住房的需求属于增量需求，均是绝对的刚需，对中小套户型的普通商品房有迫切需求。此次政府从政策上予以支持，增加小户型的普通商品住房供应比例，以适应百姓不断增加的住房需求，正当其时。

赵秀池指出，土地是住房供应的闸门，土地出让的数量、时间、区域要与宏观调控、与城市的人口疏解相吻合。土地出让制度要做适当调整，防止地价攀升，出现“地王”。“国五条”细则能否落到实处，关键在于推地节奏的掌控。合理安排供地，从而达到抑制房价上涨，干预房地产市场预期的目标。记者袁显峰