查办房产交易型受贿案件需注意什么

实践中，一些国家工作人员利用职务之便为请托人谋取利益，并与请托人约定以明显低价购买或者明显高价出售房产，从中获取财物的案件时有发生。“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)对此类交易型贿赂案件的法律适用问题已作明确规定，但在审查调查中，房产交易型受贿案件在定性、评估、数额认定等方面仍需注意以下几方面问题。

一、把握案件实质，精准定性。在房产交易型受贿案件中，行受贿双方通常手续完备、程序合法，具有一定的隐蔽性，且受贿人往往将其低买或高卖的行为辩解为市场波动或价格优惠。办案人员必须秉持罪刑法定的原则，严格区分罪与非罪，违纪与违法，实现打击犯罪与保障人权有机统一。

首先要正确认识房产交易型受贿案件的实质。房产交易型受贿案件虽然具有普通商品房买卖的形式特征，但其买卖行为并非出自双方真实交易的意思表示，而是权钱交易的行受贿行为。所以受贿人以明显的低价买房或高价卖房的行为，不能因其表面的合法性掩盖其实质的违法性。

其次要准确区分市场优惠价格和贿赂。《意见》明确规定，“以优惠价格购买商品的，不属于受贿”。市场优惠价格通常是卖方为回收资金、加快销售等目的而预先设定的，面向不特定人的市场折扣价格，而贿赂则是无视市场规律，纯粹是为了向特定的国家工作人员输送利益而临时设定的显失公平的价格。两种价格的设定动机、面向对象等有着明显区别，办案人员应仔细区分。

二、坚持法治思维，确定评估基准。《意见》规定：“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。”实务中，涉案房产的实际支付价格及其证据容易确定和收集，但市场价格的评估与认定多有分歧。房产交易通常要经历合同签订、房款支付、房产交付、房产登记等重要时间节点，时间跨度较大，各时间节点上的市场价格与实际支付价格的差额计算结果也可能差别较大，甚至对受贿人定罪量刑产生巨大影响。

对“交易时”市场价格的认定，应当在产权法律规定的框架下把握。民法典第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”行受贿双方在明知房产买卖合同是为了掩盖贿赂实质的前提下签订，贿赂犯罪的意思表示已经明确，其权钱交易行为也因合同的生效而完成。所以，应当认定合同签订时间为《意见》所规定的“交易时”，市场价格评估应首先以此为基准。

三、树立证据理念，依规依纪依法评估。对于房产交易型受贿案件来说，涉案房产的市场评估价格，关系到最终受贿金额的认定。价格认定文书是影响案件定罪量刑的重要证据，必须符合证据的真实性、合法性和关联性，评估主体必须具备法定资质，认定程序必须依规依纪依法。

根据《纪检监察机关查办案件涉案财物价格认定工作暂行办法》，“纪检监察机关查办案件，需要进行价格认定的，应当向本级价格认证机构提出协助请求”“纪检监察机关向价格认证机构提出对涉案财物进行价格认定的，应当出具价格认定协助书以及价格认定所必需的材料”。所以，纪检监察机关需要对涉案房产进行价格认定时，应当以单位名义向本级价格认证机构出具价格认定协助书，说明房产具体位置、评估基准时间及评估要求等内容，并附房产买卖合同等相关资料，由本级价格认证机构对涉案房产进行市场价格评估。另外，根据该《办法》的规定，涉案房产在外地的，承办案件的纪检监察机关可以向涉案房产所在地的纪检监察机关提请协助，并由该纪检监察机关向其本级价格认证机构提出价格认定请求并办理相关手续。(李鑫 作者单位：重庆市沙坪坝区纪委监委）