长租公寓，如何告别野蛮生长？

原标题：一边是“爆雷”事件频发、盈利难，一边是未来租赁市场潜力巨大—— 长租公寓，如何告别野蛮生长？

日前，河南悦如资产管理公司发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营，故接受并购重组。

这不是长租公寓的第一次“爆雷”。据不完全统计，截至目前，自2017年起，已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产，给众多租客、房东带来经济损失。

长租公寓“群雄并起”的阶段结束，依靠规模化快速占领市场难以为继。如何告别野蛮生长，成为长租公寓发展道路上的重要命题。

“爆雷”：房东收不到房租，租房客无家可归

今年8月起，徐华（化名）以押一付六的形式和悦如公寓签订合同。住了1个半月后，由于悦如公寓未如期支付房东房租，房东要求收回房屋，徐华面临无家可归的境地。“房租和押金加在一起数额达到6000元以上。”而房东赵先生则表示，从今年7月起，自己就再也没有收到过房租，被拖欠房租4850元。

在许多长租公寓品牌“爆雷”后，有着类似遭遇的租房者和房东不在少数。在一家消费者服务平台上，输入关键词“公寓”，可以看到多条类似投诉。今年7月以来因为资金链断裂“爆雷”的乐伽公寓，投诉量已高达上千条，“跑路联系不上”“未如期支付房租”“无房可住”“未退房租、押金”类似的投诉不断，并且相关违约事件的投诉仍在增长。

在采访中，记者发现某些“爆雷”公寓一方面采取“长收短付”的方式分别与租客、房东签约，也就是和租客约定押一付六、押一付十二，甚至有租客交付了两年的租金，而和房东约定押一付三。同时，还采用“高收低租”的方式扩大规模，即从房东手中以高价获取房源，而以较低的租金吸引更多租户选择自身的品牌，因此资金链一旦断裂，该模式难以为继。

行业“七寸”：尚未找到好的盈利模式

不同于一般房地产公司以自身房源及强大资金为支持的集中式长租公寓，大多数的长租公寓是分散式的，以分散在不同地区的个人房源为主，进行简单装修配套后，再通过互联网的形式以公寓品牌进行出租。

为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房，低价出租。据今年6月发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，长租公寓受访用户最能接受1500元到2000元的月租价格，只有小于4%的受访用户可以接受3000元以上的月租公寓。

业内人士指出，分散式长租公寓业务盈利差、回款难、回报周期长。行业“七寸”在于尚未找到好的盈利模式。

“长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业，前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，后期也需要源源不断的运营和维护的投入。” 经济学博士、空白研究院院长杨现领表示，“而与前期巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。”

随着房地产行业加速去杠杆，资本也逐渐回归理性。有调查数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

以国内长租公寓品牌蛋壳公寓为例，其招股书显示，今年前9个月单间装修成本平均为10404元/间，投入回本周期为12到20个月；公寓净亏损25.16亿元。

未来：租赁人口将达2.4亿，从拼规模到拼运营

据艾媒咨询数据显示，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。

为确保租赁市场规范运营，一些城市也开始制定相关政策。今年10月，杭州发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》指出：住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，其总额以出租人月租金总额的两倍确定。今年9月，南京市四部门也联合发文规范租赁市场，明确建立住房租赁租金托管制度、实行租金银行托管、不得哄抬租金价格等。

“租金托管制度可保障资金的安全性，同时抬高了企业进入市场的成本门槛，让长租公寓企业租金收入更加透明、规范，保护租客的租金安全。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

张波在接受《工人日报》记者采访时表示，从长租公寓行业本身来看，第一阶段的“群雄并起”已近结束，目前处于第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争”，并且这一阶段还将持续较长时间，规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。预计未来2年到3年长租公寓市场中，头部将占据七成以上份额；第三阶段是“产品力”制胜阶段，“产品力”成为第三阶段各方比拼的核心。

“可以看出，市场的关注度正逐步从租赁运营的规模转到长期稳定运营上来，从追求房源数量转到产品本身的打磨和运营上来。”张波说，长租公寓未来的市场依然很大，但运营方需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章，提升用户的差异化体验，以达到更高的收益水平。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，目前租赁市场的发育仍不充分，应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展。“应当建立住房租赁法规制度体系，将租赁内容纳入长效机制框架，加强住房租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导，以规范行业，避免其野蛮生长。”（记者 李逸萌）