家庭担不起、政府包不起 共有产权房如何让养老脱离窘境？

谨慎乐观

作为一种新生事物，共有产权养老房运营不久，仍处于探索尝试中，问题尚未暴露，其成功与否还需要时间的检验。“共有产权项目处于试点阶段，目前还没有确定下批试点计划。”北京市民政局工作人员透露。

“对待共有产权项目应持谨慎乐观的态度。”高峻松认为，总体而言，这一模式具有诸多优势。一是将居家社区和机构养老有机融合。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售，让老年人在自己家中享受专业化机构医养服务。二是缓解了投资方重资产投入的压力，示范带动养老服务领域供给侧结构性改革。有利于投资方快速回笼资金，“轻装”开展养老服务，注重后续服务质量。三是通过房产更换，实现供需对接。通过出售原住房在共有产权养老设施购置养老居室房产，老人既拥有房屋资产，又通过销售差价换取了优质养老服务。

但共有产权养老项目仍在摸索阶段，在优势突出的同时也会出现特有问题。高峻松表示，尽管共有产权项目相较传统养老机构资本流动更强，但后续的长期服务仍然对成本控制和运营方式提出了挑战。目前，恭和家园每户每月需缴纳3000元服务费，自助餐厅每人每天55元，人均支出在5000元内。同等价位的养老服务机构则在业内属较低层次，配套设施和人员也不及恭和家园现有条件。

“按照现有标准，恭和家园在3年内服务费收入无法涵盖成本支出。”庞蕾坦言，“计划中住户和服务人员比例达5:1，人员成本占总支出的三分之二，且居室没有政策补贴，短期内无法达到收支平衡。”高峻松表示，服务费根据前期的大致运营成本测算，可能未来还会有调整。“服务费定价的关键在于是否能使企业持续提供同等质量服务，不可持续的价格会危及模式的发展，最终伤及企业和老人双方利益。”

此外，为鼓励老人卖掉旧房入住新房，高峻松透露，乐成集团在近期向政府递交的试点报告中提出交易环节减免税收，支持公积金、支持落户等建议，以鼓励老人购买项目。

“现在项目还处于摸索过程中，还没到推广时机，目前也没还有明确计划。我们希望这一模式获得认可，今后能在政府指导下进一步扩大试点。”高峻松说。

当前，全国养老服务业正处于发展关键期，一二线城市中高端养老需求激增，亟待切合需求的养老项目落地。

“如果从企业到住户都本着善意原则来合作，这一定是个双赢的好模式。”高峻松说。