三四线楼市须警惕新一轮库存增多

当下房地产调控政策持续发力，全国楼市整体趋稳。然而，三四线城市楼市却火爆异常，多个城市房价上涨预期明显，高地价屡见不鲜。业界人士认为，当前要避免三四线城市房价炒作现象，三四线楼市去库存还要避免“翻烧饼”现象，这需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动，在土地供应上要严格避免短期行为。

全国库存创30多月新低三四线楼市升温明显

国家统计局近日发布的数据显示，2017年7月末，中国商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，同比下降11%，比6月末扩大1.4个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，对比历年的库存数据后发现，这一数据创下2015年以来的近31个月新低。他认为，这主要归功于三四线城市成为最近4个月的去库存主力。

从当日统计局公布的数据来看，1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。不过，尽管1-7月份商品房销售面积和销售额同比涨幅均较上半年回落，但三四线城市集中的中部和西部地区销售额增长迅速。中部地区前7个月销售额同比增长28%，西部地区增长36.5%，远高于全国商品房销售额18.9%的增速。

易居研究院研究员王梦雯指出，7月底中国住宅去化周期回落到12.3个月，接近2012年水平，去库存成效显著。从历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，随后，各地纷纷出台去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等措施，大大促进了二三四线城市去库存，至今取得重大成果。

从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

据链家研究院披露，大批三四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。“一二线城市楼市去杠杆，三四线城市楼市火热的背后，除了一二线城市外溢的购房需求外，源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。”一位业内人士分析说。

克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

三四线城市土地市场“上火”20多个城市卖地收入超百亿

在库存大量消化之后，不少房企开始补库存，买地热情高涨。统计局公布的数据显示，1-7月份，中国房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份扩大2.3个百分点；土地成交额5428亿元人民币，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。

王梦雯指出，预计今年三季度随着去库存效果进一步巩固，土地购置面积同比增速将保持正增长。从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创历史新高。今年7月底，地价房价比绝对值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市，三四线城市的土地市场尤为火爆。

克而瑞研究中心数据显示，从全国市场看，随着楼市调控持续，一二线热点城市的土地热正转移到三四线城市。上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

随着三四线城市高价地、高溢价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营逐步抬价，引发涨价预期。

“三四线房价快速上涨蕴藏的风险更大。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示，“三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感，多数三四线城市的人口流入、产业结构、居民收入水平等影响房价关键因素劣势明显。”

业内专家表示，三四线城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四线楼市火爆最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应，已不单是普通购房者支撑的消费市场，很大程度上演变为一场投资者参与其中的炒房潮。投机需求的进入，让购买力本就不足的农民工等刚需望而却步，购房的有效需求进一步减少。”易居房地产研究中心首席分析师严跃进认为，“一旦投机需求退潮，很多售出去的房子无人居住，一些三四线城市就有变成‘空城’的风险。”

业内人士认为，三四线土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大了地方政府高价供地冲动。

“相对于一二线城市，三四线城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于去库存的状态中，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。”黄志龙说。

三四线土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说，“如果拿地前没有对市场的准确判断，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”

去库存不能寅吃卯粮须避免“翻烧饼”现象

“三四线城市的房子消化速度明显加快，很大程度上是将原本缓慢释放的改善性需求一股脑全释放出来了。三四线城市的人均住房面积已经足够高，相比一二线城市，房子投资的价值较低。而在多是中小城市人口净流出的大前提下，改善性需求集中入市显然是不可能持续多久的。”严跃进分析称，“加上现在又迅速出让了一大批土地，土地价格更加高企，未来会有一大批成本更高的房子待售。”

一些专家建议，目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策，对一些强三四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持，比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于三四线城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该长远考虑市场承受力。

三四线城市可建立住宅用地供应分类管理制度，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。“地方政府一方面应严格执行两部委的土地供给与库存去化周期挂钩机制。”严跃进说，同时对三四线土地市场也应建立开发商购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。此外，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。

多名专家同时建议，三四线楼市去库存要避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要严格避免短期行为：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，忽视了供地节奏和长远发展。

“三四线城市要扎扎实实去库存，根据各地的产业优势，在新型城镇化进程中逐步化解房地产高库存，科学布局产业与楼市的关系，不断增加居民收入，支持居民自住和进城人员购房等刚性需求。”黄志龙说。