析“共有产权”法律焦点问题：减少初次购房者压力

8月8日，立秋第二天，也是《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见第六天，在北京一家事业单位工作的李亮看到新闻后，专门登录首都之窗网站查阅了征求意见的全文。

他快速找到申请条件条款：申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房子……

“我非常符合条件。”他告诉《法制日报》记者。

减少初次购房者压力

李亮是一名70后，早年间毕业于一所位于河南省的211高校，工作、结婚、生子，有了一对双胞胎。

过了几年，李亮在妻子支持下，先是在母校攻读硕士，接着又考入北京一所名校攻读博士，毕业后进入北京一家事业单位工作，落下了户口。

当时，单位考虑到他的家庭情况，为他们提供了一套位于北京四环外的一居室，只能居住，没有产权。四口人居住虽然紧张，但两个孩子还小，一家人非常高兴。

李亮读书多年，妻子收入也不高，家中并无多少积蓄，虽然在北京落户，但一直没有能力买房子。他原本想努力工作，有了积蓄后再买一套属于自己的房子，但没有想到的是，北京的房价一路蹿升，自己的收入距离房价差距越来越大。

“我一年的工资收入不够买两平方米四环外的房子。”李亮说起这些，总是直摇头。让他无奈的是，两个孩子一天天长大，一居室越显逼仄，而且，孩子的户口只能落在单位集体户上。

8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》开始公开征求意见，北京拟推共有产权住房，主要是满足无房家庭的住房需求。如果购房人手上的买房款不够买普通商品房，又不具备公租房的申请条件，就可以考虑申购共有产权住房。

刚看到消息时，身为“刚需”的李亮眼睛一亮，等他把相关消息读完一遍发现，笑着对记者说，“就像给我设计的一样，我的条件都符合”。

根据征求意见稿，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

北京市住房城乡建设委相关负责人解释说，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持“夹心层”首次购房需求，满足无房家庭住房“刚需”。

北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长孟强解释说，物权法对物权的共有作出了规定。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

“《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定的是按份共有形态，是对于政策性商品住房，由政府与购房人双方主体之间的按份共有。也就是，在房屋销售时，根据项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例，就确定了购房人所享有的产权份额和政府所享有的产权份额。”孟强告诉《法制日报》记者。

“共有产权住房是将住房保障制度与市场机制有机结合的一种制度尝试。通过政府持有部分份额的方式进行让利，从而有效降低初次购房者的支付压力和还贷压力。”住建部委托中国社科院研究项目“共有产权住房研究”核心成员、中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华告诉《法制日报》记者。

在邹琳华看来，相对于商品房，就共有产权住房而言，政府除了折价入股外，还存在一些隐形补贴，加上降低初次购房者的支付压力和还贷压力，“如果定价合理，一房难求或摇号申购都可能是常态”。

共有产权权益如何分

在浏览征求意见稿全文时，李亮对有的条款一眼就能够看明白，对有的条款则不是很明白。

比如，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

根据征求意见稿，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

对此，邹琳华的解释是，共有产权住房与商品房本质上并无不同。二者的主要差别在于，共有产权住房把商品房的折价部分明确为政府的“股份”，同时规范了5年后上市的退出机制。

也就是说，共有产权住房在5年后上市出售时，除了按约定份额上交部分收益，还应当按政府份额上交部分本金。

邹琳华举了一个例子，比如，共有产权房初始购房定价为70万元一套，而当时同等商品房市场参考价为100万元，共有产权房中政府份额确定为30%。5年后这套房子上市出售时，如果市场价上涨为200万元，则需要上交给政府的金额为：30万元(本金中的政府份额)+30万元(收益部分的30%)=60万元。

也就是说，5年之后，如果购房人想取得房子的全部产权，可以按照购买政府的份额，购买之后房子也由共有产权住房变成了商品住房。

孟强解释说，根据物权法的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此《北京市共有产权住房管理暂行办法》在事先就与购房人约定好了房屋的处分条件，即：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，一般不允许转让房屋产权份额；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

孟强还提醒，在共有产权关系存续期间，根据物权法的规定，共有人可以按照约定管理共有的不动产或者动产。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，政府虽然享有房屋的一部分产权，但并不直接使用房屋，而是将房屋全部面积均交给购房人使用，政府只是作为按份共有人保留其共有产权，并对购房人对房屋的使用和转让情况进行监督。

在孟强看来，《北京市共有产权住房管理暂行办法》也留意到了政府的法律风险，规定购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。

构建新型房屋产权关系

在李亮看来，自己名下如果能拥有一套住房，已经是一件非常值得高兴的事情，不会考虑5年以后把房子卖掉，“何况以我们家现在的收入，如果房价持续上涨，也没有能力换套房子”。

李亮把这个好消息也告诉了妻子，妻子也很期待，还问他：“啥时候可以申请？”李亮也不知道，毕竟，《北京市共有产权住房管理暂行办法》仍处于征求意见阶段，距离出台肯定还有一段距离。

邹琳华告诉《法制日报》记者：“共有产权住房不但能够降低‘刚需’的购房支付压力，如果购房人在房子里长期住下去的话，根本不用考虑共有产权问题，政府不会向你再收取费用。”

在孟强看来，通过对物权法规定的共有制度的灵活运用，《北京市共有产权住房管理暂行办法》构建了有别于自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房等政策性住房的新型政策性房屋产权关系。

“通过共有物处分的法律限制和合同的事先约定，政府长期、稳定地持有此类政策性房屋部分比例的产权，控制了政策性房屋的流转，将流转的受让人范围限定在其他符合共有产权住房购买条件的家庭上，有效地实现了此类房屋仅服务于确有住房需要的特定人群的政策性目的。”孟强认为，也能够在完善住房供应体系、满足城市居民基本住房需求方面发挥良好的作用，为住房“刚需”人群解决城市住房问题。

北京拟推出的共有产权住房政策，也是我国近年来住房保障制度的一种探索。

根据公开资料显示，国内共有产权住房的试点始于2007年，由江苏省淮安市先行探索。按照淮安的做法，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

“比起传统的经济适用房，共有产权房是百姓花了经济适用房的钱买到的商品房。”据当地有关负责人介绍。

2010年，上海推出共有产权住房，申请人需要具有城镇常住户口3年以上，且在提出申请前5年内无住房出售或赠予行为。此外，国内其他城市也在探索共有产权住房制度。

2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”。

2013年12月，在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部有关负责人在部署2014年工作时明确表示，“要更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管”。

2014年，住房和城乡建设部等六部委制定《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，全面开始推动发展共有产权住房。

对于北京此举，邹琳华建议，共有产权住房探索成功与否，还需要把好入口关。共有产权住房中，政府份额越高，其准入审核机制相应地应越严格。否则，共有产权房也难免沦为少数人套利的工具。

“大道至简。在保障其共有产权基本要义的前提下，共有产权住房制度应尽量简化规则，让老百姓都能理解。”邹琳华说，“至于共有产权住房的份额如何划分、住满5年之后的转让、上市等具体细则，可以在申购合同中进行明确。”