房贷猛增近３万亿元仍可打九折，“收信贷”“降杠杆”能否遏制炒房热？

７月份全国信贷增长全靠房贷，居民买房杠杆高不高？

个人房贷规模猛增，不仅体现在房贷规模自身的膨胀，与其它部门贷款相比，房贷增速和规模惊人。

中国人民银行近期公布的７月份金融统计数据显示，今年７月份人民币贷款增加４６３６亿元，其中住户部门中长期贷款增加４７７３亿元，而代表企业贷款的非金融企业及机关团体贷款，甚至还减少了２６亿元。“银行贷款增量全部被居民房贷占领了。”上海新金融研究院学术委员李迅雷称。

对此记者采访发现，在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。

这种情况自去年以来开始在热点城市蔓延。央行深圳中心支行数据显示，２０１５年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了２．１倍，平均按揭成数高达６．５成，与最高贷款成数仅差５个百分点，几乎将杠杆用到了极致。

深圳链家研究院近日发布的《２０１６年上半年深圳楼市大数据》显示，２０１６年上半年深圳二手房套均总价高达３７０．８万元，以贷款方式进行购房的比例高达９３．７％，较２０１５年增加２．５个百分点，较２０１１年增加约１１个百分点。

对于居民加杠杆购房的趋势，有不少金融机构和经济学家认为应警惕风险。

中金公司的一份研究报告称，中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量一年同比３１％的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧。

而经济学家巴曙松提出的几组比较数据也提示房贷剧增的风险因素。其一是中国从２００８年居民部门杠杆率（居民债务与ＧＤＰ之比）不足２０％快速地攀升到２０１５年的３９．５％，而２０１６年这个数字估计会超过４３％。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升。虽然这一水平低于目前的发达国家，但已经高于一些和我们发展水平相近的发展中国家。

其二是中国房贷与销售额之比，即某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模相比，在２０１５年中国房贷销售比为４３％。而从国际经验来看，美国房地产市场２００７年新增房贷与销售比在接近５０％时发生次贷危机。所以在这一数据上中国目前处于高位。

多地“限贷”“限购”政策重出江湖

记者发现，以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及广东惠州、江苏无锡等为代表的三线城市，近期频频出现“日光盘”“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为。

在此背景下，合肥、南京和苏州等二线城市率先收紧政策，重启限贷、限购政策等“杀手锏”以遏制房价过快上涨态势。

在限贷方面，苏州“楼市新政”规定，居民家庭拥有１套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其最低首付款比例由４０％调整为５０％；居民家庭已有２套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

而南京新的政策规定，拥有１套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于３５％；拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于５０％。而在合肥的限贷政策中，即便名下无房，如果有房贷未还清，也可能被银行拒贷。

“限贷政策一出，即使你在南京、合肥无房，但是在其它城市有房并且没还清贷款，也可能难以在限贷城市申请贷款买房了。”严跃进称，“虽然银行贷款利率是市场化的，但是政府限贷政策将会对购房门槛进行提高，进而降低购房杠杆。”

在限购方面，苏州规定，非本市户籍居民家庭在苏州购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。

同策咨询研究部总监张宏伟预计，地方政府通过“提首付，降杠杆”的方式可以限制投资客，为火热的楼市降温。同时，要从房地产开发企业资金通道入手，疏堵结合，逐步降低杠杆率，从而防范房地产行业泡沫的出现，尤其是防止金融风险。

对此有业内人士指出，限贷政策与限购政策一道，在上一轮房地产调控过程中起到了关键作用。但是与上一轮调控全面铺开相比，此次限贷、限购政策目前仍仅在部分“过热”城市施行，这种“定点”“定向”的调控方式势必将对猛增的房贷特别是炒房背后的房贷需求起到抑制作用，同时将平衡抑制资产泡沫和房地产去库存之间的关系。