承包地“变现”记：进城农民“退地”观察

地票唤醒沉睡的宅基地

——进城农民“退地”观察(下)

如今在重庆，农民退出宅基地已有相对完善的制度通道，即依托“地票”交易方式，农民平均每亩宅基地能获得10万元以上的收益，成为进城安家落户的重要资本。

“以前是死资产，如今价值14万元/亩。”

重庆江津区永兴镇农民周思强将自家宅基地复垦为耕地，获得收益，随后在镇上买了一套100多平方米的商品房。“以前我家农房已有了40多年，四面透风，土墙裂开得有碗口那么大，都成危房了，真没想到还值9万块钱。”

宅基地之所以能复垦“变现”，得益于地票设计。作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，在2008年底重庆成立了全国首家农村土地交易所，根据国家城乡建设用地占补平衡的规定，引导农民对废弃的宅基地等农村建设用地进行复垦，形成建设用地指标，即“地票”，利用土地级差地租原理进行交易，收益扣除复垦成本，剩余的85%直补给农民，15%归集体。

“复垦宅基地，搞地票交易，最初动议还来自于群众主动要求。”涪陵区洪湖村党支部书记郭中礼说，“农民愿意把宅基地复垦，原因也不复杂。村里700多套农房中，完全坍塌的有40多套;多年无人居住的、已成为危旧房的有200多套。不少农民觉得，农房没法进入市场、无法交易，与其长期闲置、破损不堪，不如复垦‘变现’，还能获得一笔可观收益。”

“宅基地复垦，地票交易，既是经济事务，农民利益要保障，经济诉求要尊重;同时也是群众工作，要让农民自愿参与、自主决定，在市场中公平获得土地财富。”在涪陵区国土局干部杨斌看来，衡量农村土地政策创新是否成功，关键要看农民满不满意、能否受益，一定要让群众自愿、不搞强迫命令。

洪湖村村民谭明清一家经济状况一般，全家5口人只有4亩地，一年打工、干农活收入总共只有2万多元。村民大会之后，谭明清是村里申请宅基地复垦的第一批村民。“通过地票交易，按照宅基地14万元/亩的交易价格，我家0.6亩地，能得到8万多块钱，再加上政府危房改造补助，我在农民新居买了一套160平方米的房子，生活条件好多了。”

“地随人走”：自主选择是基础，利益激励是关键

目前，我国庞大的农村人口基数决定了巨大的农村居民点用地规模，加上“一户多宅”、“建新不拆旧”等问题长期得不到解决，农村人口进入城镇后留下的空置宅基地缺乏流转再利用或退出机制，“人走地不动”。各种因素叠加导致农村“空心化”加剧，使宅基地闲置、浪费问题凸显。

在户籍改革过程中，重庆市曾经有测算，要使新市民完全融入城镇，人均需要配套约100平方米生活居住用地。对于整个用地市场供给而言，地票在一定程度上畅通了“地随人走”的机制，伴随农民大规模进城落户，其留在农村的宅基地得以重新复垦成为耕地，在当前农村建设用地减少的同时，依靠增减挂钩机制，城镇建设用地得以增加，满足了新增城市人口的用地需求。

在现阶段，进城农民不愿意退出宅基地主要原因还是补偿低于预期、在城市就业没有保障、买不起房等。半月谈记者曾在梁平、丰都不少村社采访了解到，只要退出机制合理、补偿标准较高、相关权益保障到位，相当部分进城农民有退出宅基地的意愿。

在不少专家看来，地票交易的建立，为城镇化过程中农民进城提供了利益补偿机制。农民通过地票获取收益，同时在户籍改革政策扶持下，更有助于解决城镇住房、养老、医疗等问题，能更快地融入城镇生活。

在重庆，有了地票之后，农民退出宅基地的亩均收益稳定在14万元左右，符合农民的心理预期。据统计，重庆全家转户进城的农民中，通过地票方式退出宅基地的就达到1/4左右，而且还有一部分已经提出申请并在实施。

记者发现，重庆推动农民转户进城，并不强迫要求必须退出宅基地，是否退地、是否通过地票复垦宅基地都是农民的自主选择。在现阶段，地票交易对偏远农村进城农民吸引力更突出。在重庆城口、巫溪等贫困、偏远农村，农民房屋长期闲置、甚至废弃，有的已经丧失了居住功能，不少农民都主动提出将宅基地复垦，退出变现后，搬迁进城或到农民新村居住。而对于经济较为发达的近郊农村，或对于不少新建农房的农民而言，不少人认为未来宅基地升值潜力还很大，目前的“地票”交易尚未达到其经济预期，交易变现不“划算”，复垦宅基地意愿并不强烈。(半月谈记者　李松)