房地产财税专家：“营改增”直接导致房价上升

“房地产行业的税收政策调整，特别是营业税改征增值税，将会直接影响到房价。”8月12日，在海南召开的博鳌房地产论坛上，中国房地产财税咨询网总裁、知名房地产财税专家李明俊在接受中国日报网记者采访时表示，房地产行业涉及12个税种，任何一种税收政策的调整，都会对房价形成直接影响。近期，有关房产税进入立法程序、房地产营业税改征增值税等都成为新闻的热点，因为房地产税收不完全是政府收多少税金的事，而是涉及到利用税收政策对房地产行业进行调控的问题，涉及到房地产企业的利润问题，更涉及到老百姓关心的房价问题。

在博鳌房地产论坛上，业内专家普遍认为，中国房地产行业高投入、高利润、高税负并存，正在由黄金时代转向白银时代，不像之前那么容易赚钱了。在这种情况下，对房地产行业的税收调整，比如议论中的房地产税是否会成为恶税，比如即将开征的增值税，不管是在交易环节，还是在持有环节征税，都会给房地产行业带来影响，并且这种影响会很快地传导到房价上。

“从国家层面来看，房地产行业是重要的支柱产业，拉动着上下游几十个产业，在国家经济发展中占有重要的一席之地；从普通百姓角度来看，目前的房价还是很多人不能承受之重。这两个方面的问题纠缠在一起，变成了全局性的社会问题。”中国房地产财税咨询网总裁李明俊说，这不是一两个税收政策调整就可以达到社会预期效果的，不是几次税收调整就能把房价稳定住的，也不是一两次调整就能理顺中央与地方、政府与房地产开发商之间的利益关系的。税收的确可以发挥不可或缺的调节作用、国民财富再分配作用，但目前这些政策作用还没有被充分地发挥出来。

开征房地产税不仅不会让房价下降，反有可能导致租金上涨。李明俊分析说，在财产持有环节征税，不论是征税对象是持有第二套，还是第三套房产，最终还是会被转嫁到租客手中，而大幅抛售的可能性不大。

另外，将房地产企业的营业税改成征收营业税，从表面上来说，打的是减负的旗号，从理论计算上，一些专家认为房地产企业的税负会下降，但从实际效果上来看，地产商普遍预期，会变相增加房地产开发商的税务成本。

“经过测试，房地产企业因很多成本价无法取得正规的可抵扣的增值税发票，营改增后地产企业大概会增加2%-5%的财务成本。”李明俊说，这些增加的成本，有可能被转移到房价上，从而导致房价进一步上涨。在一线城市，几乎可以肯定的是，这些增加的税收成本会被房价上涨消化；而在二三城市，会让白银时代的开发商的利润进一步摊薄。开发企业只能去寻求通过对国家税法的多方研究，找到合法的节约财务成本的有效方法以应对。