二月70大中城市房价普跌 多地或将推出楼市新政

库 存 楼市整体库存高位盘整

截至2月底，易居方面监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，环比增长0.1%，同比增长19.1%。同样由于春节因素，房企的推盘节奏有所放缓。另一方面，楼市成交量比房企的推盘量略低，这使得2月库存在1月短暂下降后继续微幅回升，基本持平。综合2014年第四季度以来的库存走势，库存目前仍处于高位盘整的态势。

具体来看，在这35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南京、长沙和北京等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到61.5%、43.7%和43.5%。

值得一提的是，三类城市中，仅一线城市库存环比下跌。截至2月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3715、19099和4334万平方米，环比增长分别为-0.9%、0.3和0.2%，同比增幅分别为34.2%、17.4%和15.3%。

“其中，一线城市库存在2015年1至2月均出现下行态势，反映一线城市供求关系在发生微妙变化”。易居方面分析认为，二、三线城市2月库存均出现小幅度回升。

据悉，2月35个城市月度新增供应量大于新增成交量，是促使2月整体库存出现小幅环比上升的主要原因。

张旭告诉记者，从房企销售情况来看，由于受到2月传统假期销售淡季的影响，1至2月商品住宅销售面积、销售额同比降幅均有所加大，楼市销售数据并不乐观。在年前各项托市政策尚未产生立竿见影的效果时，成交量下滑，房企并未完全摆脱去化压力，尤其是二、三线城市在供应增加需求减少下，库存量出现增加，价格也缺乏上涨动力。

“3月之后在购房者入市需求增多的情况下，去化速度也将有所加快，2014年累积的库存压力将会明显减弱”。张旭预测认为，部分一线城市以及库存压力较小的城市，或将出现房价止跌回升的迹象，但是楼市全面复苏过程将比较缓慢，还将需要一段时间。

从去年下半年以来，“去库存”和“稳定住房消费”、“支持合理的住房需求”成为政府现阶段楼市政策的主要方向。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管2月有春节假期因素影响，楼市成交量出现较为显著下滑，在成交清淡的情况下，市场价格缺乏上涨动力。“部分二、三、四线城市供应的结构性过剩是影响市场价格下滑的根本原因”。

因此，胡景晖认为，在全国楼市“供、需、存、售、建”出现分化格局的实际情况下，未来一段时间我国楼市的“去库存”将转入长期化过程。

前 景 多地调整房地产政策

易居方面认为，在绝大多数城市先后取消限购政策、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。尤其是2015年以来的多项政策正在为楼市寒冬带来暖意。例如，2月5日和28日央行两次降准，以及政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都释放出积极效应。

易居研究院研究员严跃进分析表示，从部分城市来看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，地方完全会出台更为宽松的楼市政策，带动市场成交量的上升。

事实上，由于两会期间传出稳定发展房地产市场的信号，业内普遍认为2015年房地产市场的政策面将继续宽松。随着两会结束，部分城市已经开始着手调整楼市政策。

17日，济南市发布相关通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

同日，宁波市通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，强调要保质保量保进度完成在建保障性住房项目，发挥市场作用，创新住房提供方式。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，到目前为止已经有多地发布房地产刺激政策。“两会结束后，各地开始发布鼓励自住及改善性需求的政策，主要集中在公积金政策以及回购库存商品房做保障房等方面”。

张大伟认为，2015年地方政府的楼市刺激政策将会继续升级。“今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、限购等环节进一步放开，地方政府还可能直接出台税费减免和购房补贴等多种刺激政策”。

胡景晖同样表示，随着宏观经济“稳增长”思路影响日渐扩大，未来我国关于经济领域的刺激“工具箱”预计将会进一步打开。随着货币政策偏向宽松的调整和公积金盘活政策的起效，以及未来地方政府对房产交易环节税费等政策调整的落地，楼市消化存量预计将会有所加快，价格也将逐步趋稳，但是价格彻底走出低谷预计仍需较长时日。