2015楼市步入新常态：政策继续松绑 市场续演分化

房企 抓紧去库存 转型求生机

CRIC研究中心最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，4家大房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括：大名城涨128%至26.36个月，苏宁环球涨154%至22.57个月，深振业同比增长135%至18.53个月。

与此同时，中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模较大。例如，万科的土地储备规模为10000万平方米，保利为7660万平方米，恒大为15100万平方米。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年最低的水平，不到10%。最高点的时候，大体预售和销售的房屋的比例是16%，说明在建房屋中90%未卖出去。

“另外，截至去年10月份商品房的销售，包括现房和预售商品房和卖出去的面积，占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的，卖得少，建得多。”秦虹说。

“在库存高企的背景下，2015年重点仍是去库存。”中原地产市场总监张大伟表示，在去库存的同时，房企开启了转型之路。

作为房企龙头的万科率先转型，定位“城市配套服务商”。万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆表示，在今年目前170亿元的销售额中，销售业绩占比比较复杂，大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业，其次是政府回购15亿到16亿元的保障房，剩下的则是来自零星的社区商业销售。

恒大地产也在房地产之外，开启了卖水、卖奶粉，进军农业，甚至是医院。与此同时，当代地产，远洋地产联合互联网企业玩起了众筹。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企面临多元化转型，包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局，甚至积极与互联网公司合作。

市场 续演分化 二三线城市风险增加

6日，房地产板块告别前一日的癫狂，整体下挫2.02%至1610点，这距前一日最高1718点下跌超100点。而这剧烈的波动就如同房地产市场一般让人看到潜在的波澜。的确，楼市成交量逐月大幅上涨，库存压力大为缓解的同时，部分城市却面临风险。

CREIS中指最新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，较2013年同期也增长9.79%。具体来看，监测的重点城市中，34个城市环比上涨，惠州上涨幅度最大，达101.46%，昆明增幅也高达84.37%，同比方面，韶关增幅高达314.35%，福州也增长169.35%。

但值得注意的是，在部分城市成交量井喷暴涨的同时，也有部分城市继续下探。其中降幅最多的城市为南充，环比减少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。

对此，CRIC研究中心研究员朱一鸣认为，2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化，在政策放松下，供求结构性失衡的一线城市，房价上涨压力依然存在，但市场需求提前透支，人口吸附能力较弱的部分二三线城市，面对较大的库存压力，或面临系统性风险。

对此，倪鹏飞表示，2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转的可能也微乎其微。与此同时，调整与之前相比，时间会更长，速度会更慢，程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。

他同时表示，该类市场也会出现两种层面的分化。首先是一、二线城市和三、四线城市的分化调整，一、二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长。其次是短期调整和长期调整的分化。按照过去的经验，只要货币资金一松，短期调整就会回升。因此，从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性。而长期的调整则需要很长一段时间，有升的因素也有降的因素。