库存压力有增无减 杭州楼市同样具放宽限购条件

库存压力有增无减，价格激战持续蔓延

杭州楼市同样具备放宽“限购”条件

记者 蒋敏华

尽管与济南远隔千里，但是济南“限购”取消的消息，还是在杭州楼市中掀起了不小的波澜。连日来，不少杭州开发商在朋友圈中纷纷转发这一消息，并表示杭州也即将“天亮”。当下的杭州楼市，或许真的像有些人期待的那样，即将迎来黎明的曙光。

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库存攀升市场压力大

毫无疑问，从存销比来看，杭州是库存压力最大的城市之一，甚至远大于已经取消“限购”的济南。

截至7月16日，杭州市区(包含余杭、萧山)商品房可售房源总量已突破13.2万套。市场形势不错的2013年，杭州市区商品房成交总量也仅8.7万套，这也就意味着即便以去年的去化速度，消化目前的库存，至少需要18个月。而济南可售房源量最大的时候，以去年的去化速度来计算，消化库存需要15个月。

更为关键的是，2014年以来杭州楼市成交量一直处于低位徘徊。今年1-6月，杭州市区商品房成交总量仅2.87万套，同比下滑30%，为最近三年来新低。如果以这一速度消化目前的库存，则至少需要27个月。

今年“两会”期间，住建部副部长齐骥对“高库存”首次作出了明确定义：当一个城市的住房库存量超过合理区间，高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量。如果对照这一“官方”标准，杭州楼市的库存量，不是高了一点点而已。这也就不难理解，为何2014年全国楼市“首降”发生在杭州。

如果现行的调控政策不出现调整，杭州楼市“高库存”现象，接下去还会进一步加剧。2013年9月底，杭州楼市库存量首次突破10万套大关，创下历史新高。而在随后的几个月中，这个数字不断被刷新——2013年12月，突破11万套；今年4月，突破12万套；今年6月，突破13万套。从12万套到13万套，用了不到2个月时间。而随着2013年出让的土地项目接踵上市，杭州楼市的库存量一定还会水涨船高，最高峰极有可能出现在明年上半年。

延期开盘或等待时机

早在今年3、4月期间，有关取消“限购”的预期，就开始在杭州楼市升温，甚至一度传出有关部门已就取消“限购”一事，召开过座谈会，但至今没有实质性进展。

与此同时，今年上半年开发商推盘热情也受到极大影响。6月，原本预计有40多个楼盘开盘，但最终仅开出不到一半。进入7月，大量原本预计今年3月份就要首开的楼盘，至今仍然按兵不动。

“除了蓄客不足之外，另一个很重要的原因就是等待时机。比如等‘限购’取消之后再开盘，或许就能开出一个更好的价格。现在贸然开盘，参考周边楼盘的在售价格，可以说是必死无疑。”多家开发商人士向记者表示，与其现在亏本销售，倒不如再等等看。

而此前业内人士判断，当前杭州楼市的在售楼盘中，1/3亏本，1/3保本，1/3微利。能够保持微利的，多半是2012年之前土地成本较低的楼盘。2013年高价拿地的楼盘，如果以目前的市场价作为参考，亏损比例可能在50%以上。也正因为如此，去年杭州楼市涌现的“闪电开盘”现象(最快的一个楼盘从拿地到首开仅5个多月)，到了今年因为市场环境的变化，节奏明显放缓。

而随着呼和浩特和济南相继取消“限购”，杭州楼市对取消“限购”的市场预期再次升温。当呼和浩特取消“限购”的时候，一些业内人士对杭州是否跟进，还颇有疑虑，毕竟呼和浩特的现状与杭州有很大区别。而当济南这个与杭州城市规模、经济总量相差不大的省会城市，正式宣布取消“限购”的时候，几乎所有人都相信，杭州跟进只是时间问题。

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价格激战仍未“喘口气”

尽管来自济南的消息，给了杭州楼市一剂强心针，让不少开发商看到了“熬出头”的希望，但事实上最近杭州楼市的价格激战，并没有任何停歇的迹象。

作为“重灾区”的萧山楼市，最近几个月价格战硝烟四处弥漫。近期开盘的恒大帝景，从最早的22000元/平方米预期价，降到了起价11800元/平方米(按照实得面积计算)。而就在恒大帝景开盘的前两天，毗邻的绿都四季华庭单价直降5000元/平方米，打出了9800元/平方米的价格。就在两强相争的同时，同一区域的开元名郡对外打出了8600元/平方米的“实得价”，一时之间价格战急剧升级。

供应量巨大的城东新城，这一刻也没有闲着。最近，尚城国际对外公开打出了“破天荒价”的团购信息。尽管目前尚没有公布确切的价格，但记者了解到，最终开出的价格非常有震撼力。毗邻火车东站的尚城国际，是一个离市中心非常近的楼盘，去年11月以17600元/平方米的起价、19000元/平方米的均价首开。

本土品质房企滨江房产，近期则公开发出“战帖”，表示要在近期开打“三大战役”。根据滨江房产一向的行事风格，这次的价格极有可能像往年一样，在楼市中炸出巨大的响声。一个尚未证实的消息是，备受关注的滨江金色江南，起价不到13000元/平方米，均价也仅16000元/平方米出头。如果金色江南最终开出这一价格，无疑将会对钱江世纪城板块造成巨大的冲击。

开发商为何要在“黎明”之前抛出低价？部分开发商认为，“限购”取消对刚需盘的影响并不大，因此即便“限购”取消，降价很有可能仍然是主旋律。因此，刚需楼盘该降的还是会降。此外，一些开发商理性认为，“限购”取消对楼市的拉动作用，远没有想象得那么大。把所有希望都寄希望于政策调整，显然并非明智之举。

“过去两年的痛苦、煎熬、无奈、彷徨和迷茫，都将随风而逝，烟消云散。可以料想，所有前段时间准备大降价的楼盘，已在酝酿收尾或者转向，楼市的低点即将过去。”也有业内人士认为，一旦“限购”取消，杭州楼市的价格战硝烟也将烟消云散。对于购房者而言，最佳购房时机就在眼前。

■新闻助读

“限购”松绑

大事记

2011年3月，楼市迎来“史上最严厉调控”，大多数省会城市以及部分房价上涨过快的城市，被要求执行“限购令”，本地居民最多可购买两套住房，外地居民提交社保或者个税缴纳证明之后，只允许购买一套住房。

十八届三中全会公报称，要让行政手段逐步退出市场，让市场在资源配置中起决定性作用。“限购”显然是一种行政干预手段，有关取消“限购”的呼声和讨论，开始越来越成为主流。

今年“两会”对房地产提出“双向调控”思路，即针对不同的城市采取不同的调控政策。由于今年房地产市场形势发生了较大变化，很多城市库存压力巨大，房地产调控新思路的提出，使得“限购”取消的可能性大增。此后数月，是否应该取消“限购”的争论，在业内一直争论不休。

●4月底，南宁市房管局宣布，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是今年首份关于限购政策调整的地方官方文件。

●5月初，宁波市悄悄放宽购房资格审查。宁波市房产协会在内部会议上口头传达，从5月份开始宁波全市限购放松，只要核查拟购房区域是否有两套或者以上住房。根据过去的规定，如果在大宁波市范围内拥有两套或者以上住房，就不得再买房。

此后，厦门、长沙、郑州等多个城市先后传出取消或者松绑“限购”，但没有一个城市正式公开发文。

●6月25日，呼和浩特正式发文，宣布取消“限购”，从而成为正式发文确认取消限购的国内第一城。而在此前，呼和浩特曾发文取消“限购”，但随后因为“文字有误”而被紧急撤回。

●7月9日，济南发文正式宣布，从7月10日起全面取消“限购”，成为正式发文的国内第二个城市。而在此前，济南市取消“限购”的相关文件在网上遭曝光。