南京建筑面积计算出新规 严控开发商“偷面积”

90平方米做出了4房、得房率超过100％……在目前南京市场上，开发商都是绞尽脑汁搞户型创新，“偷面积”也成为多数楼盘的标配。不过，这一情况从本月起将得到遏制。7月1日起，《南京市建筑工程建筑面积计算规则》落地实施，对阳台、飘窗、设备平台、非围护性幕墙等部分设计有更严格的规范。

记者统计发现，目前南京楼市中赠送面积的做法非常普遍，在售项目中，一半以上的楼盘都有赠送面积，赠送比例一般为5%—10%之间，也有个别楼盘送出的面积甚至大于实际产权面积。记者了解到，城南一楼盘140平方米的户型，做出360平方米居住空间，让业内都大吃一惊，这也成为该楼盘最大的卖点之一。即将上市的正荣润江城，开发商透露88平方米，做出了“3+1”的户型，在南京市场也很少见。

南京开发商偷面积的方法有哪些？记者实地采访发现，目前主要流行六大偷面积绝招：一是送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；二是赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间；三是送露台，利用“露台不计建筑面积”将赠送部分做成大露台；四是送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积；五是买一层送一层，将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房；六、送地下室或庭院，这是一般花园洋房和别墅的通行做法。

南京开发商大行其道的“偷面积”做法，从本月开始，将得到严格规范。７月１日，南京市规划局发布《南京市建筑工程建筑面积计算规则》的通知，按照南京实施细则，新的《南京市建筑工程建筑面积计算规则》本月正式实施.

通知规定，凡2014年7月1日以前已报审规划方案的建设项目，可按原规定执行，但必须在2014年12月31日前领取建设工程规划许可证，否则应按照本规则重新审定规划方案。其中分期实施的项目在2014年12月31日前只领取部分建设工程规划许可证的，非单栋建筑的未领证部分应按照本规则重新审定规划方案。建筑物的建筑面积应按自然层外围护结构外围水平投影面积计算，结构层高在2.2米以上，计算全面积，结构层高在2.2米以下的，计算1/2面积。

新规中针对设备平台、空调机板部分分条制定了相应的标准，要求每户设置空调机板的总数量不得超过房间的个数，分散的空调机板单个平台水平投影面积不得超过1.5平米，集中放置的设备平台数量不得超过2个，但水平投影总面积不得超过4平米。此外，每户空调机板水平投影面积之和不得超过该户居住空间个数x1.5（平米），而且各类非住宅建筑设置设备平台的总面积不得大于该层总建筑面积的1%。

“送超级大阳台”，曾是不少开发商偏爱的一招，由于阳台一般算1/2面积，这也让一些开发商找到机会，在“阳台、花台、露台、飘窗”方面大做文章。为了进一步规范，新出台的《南京市建筑工程建筑面积计算规则》在原有分条制定阳台计算标准的情况下，更是将此前按1/2面积计入容积率的标准从不超过2.40米的进深缩减成1.8米，且其水平投影面积小于或等于8平米；同时还限定阳台的数量不得超过居住空间个数之和。

飘窗方面，无论是在窗台高度、平均进深还是结构净高的标准上统一“瘦身”，三者的新标准分别为大于0.45米、小于0.6米和2.1米，而此前飘窗与室内楼地面高差达到0.30米及以上，平均进深小于0.90米，窗洞高度可达2.20米。

另外，在新规中更是首次提出了非围护性幕墙的计算标准，要求幕墙与建筑主体结构之间的间距不得大于0.9米，超出部分按照该幕墙外围水平投影面积计算全面积。

单一空间超过2000平方米的大型商业、文化、娱乐、工业等大空间公共建筑由于异形立面设计技术需要也在新规中首次被要求需通过市规划局组织的专家论证会确认以后，才可上报规划局审定。（记者沙文蓉）