兰州大规模整治城区“三不管”楼院（图）

中新网兰州6月16日电 (记者冯志军)没有物业管理，没有单元楼门，垃圾随处可见，楼体立面破旧，院落没有绿化，地面坑坑洼洼，泥土裸露……这些是藏匿于兰州城区高楼林立中所有“三不管”楼院的现状。去年开始，兰州官方对这些长期无人问津的“三不管”楼院实施大规模整治，并引入专业化物业管理。

“三不管”楼院是指无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或单体分散的楼、幢、院。

兰州市住房保障和房地产管理局副局长王彦群介绍，由于历史原因，兰州市近郊四区目前还存在着相当一部分“三不管”楼院，这些小区由于建筑年代久、基础设施差、困难(拆迁)户多、未归集住宅专项维修资金等原因，专业化物业公司不愿进驻管理，造成小区环境卫生脏乱差、车辆乱停乱放、小区安全无保障。

兰州城区415处“三不管”楼院长期失管矛盾突出

“数量多、改造难度大，公共设施维修困难，长期失管矛盾突出。”这是王彦群眼里兰州“三不管”楼院的基本情况。他说，“三不管”楼院大多是上世纪八九十年代部分单位为解决职工住房问题而建设的，小区的规划、建设相对简单滞后。由于企业改制和破产等原因，这些住宅区成为了“三不管”楼院。

据官方统计，目前兰州市近郊四区还有415处“三不管”楼院，总建筑面积约264.7万平方米，其中以核心城区城关区294处最多。

王彦群说，一方面经房改后，“三不管”楼院的房屋产权多数转为个人所有；原产权单位多数已破产或改制，改造资金无来源，只能依靠政府解决。另一方面，兰州市尚属于经济欠发达地区，财政资金不能保证一次性解决“三不管”楼院问题，只能采取逐步逐年解决的方式。

王彦群介绍，住宅专项维修资金是房屋的养老金，这些“三不管”楼院由于建筑年代早，没有建立(归集)住宅专项维修资金，现绝大多数已进入房屋的大修期，房屋共用设施设备严重老化，跑冒滴漏现象比较普遍，业主又不愿意分摊维修费用，严重影响居民的正常生活。

对此，兰州官方2009年出台了《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》，明确提出2009年之前未建立住宅专项维修资金的小区，按照售房款的2%-3%的比例一次性缴存到政府指定的专户银行。

“‘三不管’楼院的居住人群多成为城市下岗职工和低保户，收入水平较低，造成维修资金归集十分困难。”王彦群说，由三不管”楼院多为单体的楼、幢、院，项目面积不成规模；房屋公用设施出现严重老化，物业服务经济效益差，曾经接管的物业企业入不敷出，长期处于亏损经营状态，造成物业公司不愿介入服务。

王彦群表示，客观地讲，过去市级房地产行政主管部门主要是对具有专业化物业企业提供物业服务的物业项目实行行业管理，区级房地产行政主管部门没有物业管理职能，多产权的存在或原产权单位灭失导致产权单位没人管，辖区街道、社区由于没有专门的维修经费无能力管，对“三不管”楼院出现了物业管理的空白区域，在监管体制上严重滞后于城市发展进程。