“国五条”细则雾里看花 保障住有所居需多动脑筋

图为3月5日，郑州市房管局交易大厅内，前来办理二手房买卖手续的市民人头攒动。　胡影　摄

中新网3月14日电(王珊珊) 虽说“拥有一套完美的房子不等于拥有一个幸福的家”，但买一套可以安居的住房的确已经成为目前中国不少普通家庭的头等大事。然而，日渐高涨的房价和愈加严格的调控政策却频频引发“恐慌性”购房，城乡保障性住房的供应数量和较高门槛，也让不少百姓望房兴叹。

“安居”而后乐业。如何在宏观政策和具体执行中完善百姓的居住条件，提升“美丽中国”百姓的幸福感，将成为摆在新一届政府领导班子面前的待解要务之一。而呼之欲出的“国五条”细节就是一次考验智慧的“大考”。

雾里看花的“国五条”细则能否保护“刚需”？

午夜时分，二手房交易大厅灯火通明、人头攒动，几乎每次房地产调控政策有大的举措时，各地建委和税务机关都会成为最热闹的场所。3月1日“国五条”出台之后，北京、上海、南京、西安……扎堆过户的潮流横跨大江南北，几乎席卷了半个中国。

根据北京住建委公示的网签数据统计显示，“国五条”细则出台后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅网签量达到了9400套，环比上一周(2月23日-3月1日)大幅增加了140.5%，与上月同期(2月2日~8日)相比更是大幅增加了279.5%。

“国五条”实施细则出台以后，已有武汉、长沙等二级城市相继执行公积金政策调整，政策调整的总体方向是提高了公积金贷款的门槛、收紧了贷款的额度。而随着租房高峰季节的到来，北京等大城市的租房价格可能受到“国五条”的影响波及，迎来新一轮涨价高峰。

其实，对二手房交易缴纳20%个人所得税的规定已经存在将近20年，中间细节几经调整，很长一段时间实际上都按1%-3%缴纳个人所得税。而在住房长期的卖房市场交易中，应该由卖房者支付的个人所得税几乎都由买方承担。

业内人士分析称，目前二手房市场上的确出现了一些恐慌，但预计可能的各地政策落地细则比如会有保护自住的条款。如果是最近面临过户的，当然应该加紧过户。但还未达成意向交易的也无需恐慌。“国五条”细则出台前，二手房成交高峰仍将持续，但成交价格短期内或将受到抑制，呈稳步下探走势。

受这轮二手房“交易潮”的影响，后续出台的国五条执行细则有望“保护刚性需求”。有媒体透露，在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案，并上报了国务院。

预计除了保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。

由于“国五条”在全国“两会”前夕颁布，住建部长姜伟新成为“两会”上媒体的重点“围堵”对象。姜伟新说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。他表示，对于普通购房者的利益保护，可以进一步研究，解决方式是在“十二五”期间继续推进保障性住房建设。

保障房的意义是让中低收入者真正得实惠

住房问题也成为今年两会上的最热门话题之一，无论政府工作报告还是人大、政协的工作报告，都对住房问题给予了关注。

2013年政府工作报告显示，五年来，中国新建各类保障性住房1800多万套，棚户区改造住房1200多万套。2012年底，城镇和农村人均住房面积32.9平方米、37.1平方米，分别比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。预计2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套。

但目前所建的保障房还很难满足巨大的住房需求缺口，而“房叔”、“房妹”等事件的曝光，让保障房分配的公平公开性遭到了质疑。要避免开豪车住经适房，做着生意还住廉租房的不公平现象，就要在分配流程上实行严格管控。而保障房分配如何才能真正让中低收入者得到实惠，也成为关注焦点。

全国人大代表、“最美洗脚妹”刘丽说，由于农民工住房问题难解决，已经导致这一群体的婚姻频频“亮红灯”。她希望政府部门降低城市保障性住房的申请标准。

“对于很多教师尤其是45岁以下的教师来说，由于他们入职时年龄就已经较大，工作两三年后就面临结婚、生子的问题。要按廉租房的政策他们不够资格买，要去社会上买商品房，收入差距又太大。” 全国人大代表、南开大学校长龚克呼吁关注社会“夹心层”的住房问题。

国务院总理温家宝在作政府工作报告时强调，要继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房，继续推进农村危房改造。

全国人大常委会委员长吴邦国在作全国人大常委会工作报告时强调，要建立可持续的保障性住房建设资金投入机制，严格区分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和运营机制，真正使低收入住房困难户得到实惠。

代表委员“支招”说——

控制土地成本、降低拆迁款—— 宗庆后(杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理)

“当前房价中最大的成本是土地成本，由于中央与地方的财政收入分配不合理，政府仍靠投资来拉动经济发展，地方政府没有钱就靠卖土地求发展，土地收入作为地方财政的重要来源，因此土地价格炒的很高，楼面价动辄上万元、几万元一平方。因而农民要求补偿的标准亦很高，一补就是几百万甚至上千万，还给几套房，因而造成土地拆迁成本过高，房价调不下来。因此，要保证保障房建设，首先要控制地价，降低土地拆迁成本。而解决土地成本的关键是要堵绝地方政府的土地财政问题。”

鼓励开发商将部分房源出租——林毅夫(著名经济学家)

“我国城市房屋租赁市场以个人房源为主，缺乏可供长期出租的房源。提案建议政府相关部门研究修改相关法律并制定优惠措施，鼓励房地产开发商改变盖房卖房的单一盈利模式，将部分房源用于出租，吸引有规模的长线投资者进入城市房屋租赁市场。”

低保障、中供给、高市场——宗国英(天津市副市长)

“天津滨海新区在住房问题上采取的‘低保障、中供给、高市场’的这个做法不失为一种思路。所谓低保障，就是要加强对低收入和特困人群的住房保障，这个各地都在按中央、国务院的要求做；中供给，就是针对中等收入水平的人包括‘夹心层’，提供足够多样的住房，尽量扩大市场供给；高市场，就是对那些收入水平高的人群，推出联排别墅等高端住房，以此满足不同人群的多样化需求。