广州试水“租购同权”引关注

广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”,意在加快构建租售并举住房体系。其中,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法,引发社会关注。

 资  讯 

业主大战公租户 “租售同权”没那么简单

即时 | 2017-08-17 09:12

业主大战公租户 “租售同权”没那么简单

胡印斌

几年前,深圳出台政策,开发商建设商品房,必须配置一定比例的公租房或安居房。如今,这批公租房、安居房的租客陆续轮候入住。然而,问题来了,多个小区发生业主与公租户的冲突。社交网络上,有小区业主怒怼公租客,并纷纷开始维权,要求物业禁止公租户进入小区花园、禁止公租户使用车位,等等。

双方冲突的焦点主要在公共资源的分配上。业主认为,自己买房时为公共设施花费不菲,为什么每个月只支付几百元租金的公租房住户也能享受?这不是占业主们的便宜吗?而公租户则认为,保障房是政府的民生项目,公租户依法入住,交同样的物业费,且合同里也明确包括花园等费用,理当享受同样的权益,不该被歧视。

双方各说各的理,网络上公租房租户与业主之间的矛盾愈演愈烈。谩骂、诋毁、人身攻击、侵犯个人肖像权、人肉搜索等行为,不一而足,甚至上升到了网络暴力的程度。

这样的冲突,显然是公租房政策未能预见的。当初,对于商品房配建公租房、安居房,舆论一片喝彩之声,认为此举有助于帮助买不起房的低收入群体实现“安居梦”。及至不同的社会群体终于做了邻居,并开始争夺小区的公共资源时,种种不适才开始发酵并集中爆发。

业主们的不平并非难以理解。在深圳这个寸土寸金的城市,苦打苦拼购置一套房子,还得背负着沉重的房贷,而公租户们每月花至多千把元就能入住同样的小区,他们会觉得不公平。如果这些公租户“自成一统”,看不见,倒也罢了,偏偏又共处一个小区空间,每天抬头不见低头见,心理当然不会平衡。

同样,相信公租户们的委屈也是真实的。政策的合法性只是能够保证他们住进来,但具体的生活感受则需要日日品味。如果依然像小媳妇一样,委曲求全,小心翼翼,夹起尾巴做人,全无半点个体的尊严和自信,又如何谈得上平权?

可见,很多时候,平权并不是一件简单的事情。既然各个群体之间本来就存在着种种客观差异,如收入、机遇、能力等,仅凭某一项具体的惠民政策,试图“一揽子”解决,似乎很难完全消弭鸿沟,实现和谐共处。浮泛的欢呼过后,人们终将面对生活的琐碎与坚硬。若生硬地捏合到一块,则必然会出现新的不均衡,冲突在所难免。

目前,在政府、物业、业主、租户四方协商下,深圳发生冲突的小区业主与租户已达成共识,花园共用、剩余车位重新进行安排,且承诺以后会增加车位解决矛盾。然而,这一现象引发的思考并未结束。如何在尊重各个群体权益的基础上,共建美好家园,并不轻松。不仅需要界定各方权利边界,更需要互谅互让。

特别是在各地纷纷推出“租售同权”政策的背景下,这一问题无疑有着一定的普适性。宏观层面的正确路径,一旦落实到实践中,类似深圳业主与公租户的冲突,想必仍会发生。而任何试图把政策简单化的线性思维,都有可能在操作层面出现麻烦。因此,有必要从制定政策之初就预想到困难所在,多一些有针对性的绸缪与擘画。

政府出台公共政策的同时,也要给社会充分的讨论时间,以扩大公众参与。对于公众产生的疑虑,也要真正重视起来,多沟通互动,少专断粗暴;多精准施策,少盲目强制,尽可能获取更多共识。这不仅有助于政策的落实,也是防范偏颇、查漏补缺的必由之路。毕竟,在政策导向、群体诉求、个体权益之间,既有重叠的部分,也有冲突的部分,减少冲突、扩大重叠,本身就应该是政策的一部分。

租房市场放了这些“大招”:信用好或能免押金

即时 | 2017-08-15 07:43

中新网北京8月15日电(种卿) 从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见,到12个城市被列为首批开展住房租赁的试点,“购租并举”的楼市调控思路正愈发明朗。毫无疑问,住房租赁市场正迎来一场不小的变革。

随着“大招”频出,当前的住房租赁市场悄然出现不少新趋势和新变化:借助信用体系,免押金租房有望变为现实;靠谱房源有望更多、租金支付方式有望更多样;同时,承租人也有望享有更多与房屋所有人同等的权益。

租金会不会降?

——“新品种”房源将入市 或抑制租金上涨

租房市场有望迎来更多靠谱房源。今年7月份,住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称“通知”),提出要培育机构化、规模化住房租赁企业。鼓励国有、民营的住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

从地方层面看,上海市7月份推出了两宗地块,土地用途均为租赁住房,即所建物业只能用于出租,不得出售。

北京也动作频频,今年推出了19个企业自持租赁房项目,明确企业自持商品房应全部用于对外租赁,不得销售;此外,还拟推出共有产权房(政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房),此类住房不仅可以出售,也可以出租。

作为住房租赁试点城市之一,郑州近日发文提出,将新组建或在现有国有投融资平台的基础上组建国有或混合所有制住房租赁平台,切实推进建立购租并举的住房制度。

安居客房产研究院首席分析师张波在接受中新网记者采访时表示,可以预期,随着更多更靠谱的租赁房源入市,将对房租的过快上涨将起到一定抑制作用。

免押金租房可能吗?

——房东、租户可互评 信用好或能免押金

九部门在上述通知中还提出,要搭建政府住房租赁交易服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务。

8月9日,杭州打响“头炮”,宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服联手打造全国首个智慧住房租赁平台,最快于9月底前上线。

据悉,该平台有两个体系:首先是评价体系,租赁主体可在租前、租中、租后,进行多维度、多阶段互评,包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等;其次是信用体系,信用好的房东会获得更多租客青睐,信用好的租客不仅能免押金租房,还有可能按月缴纳房租。

“具体的应用场景和体验流程,还有待杭州主管部门出台细则和规范。”蚂蚁金服工作人员对中新网记者表示,目前,相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已经引入芝麻信用,符合一定芝麻分要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者表示,在网上信用查询体系建立后,月租模式就能推进,甚至可以免押金。同时,承租人将能更灵活地选择租金支付方式。

租金支付有啥花样?

——租期更稳定 按月支付租金或普及

目前租赁市场的租金支付方式多为押一付三、押一付六、押一付十二等,一般由房东与租户协商确定。

“对租户来说,按月支付的压力最小,但对房东来说,风险性更大、便捷性更差,如果没有第三方信用担保,房东总是更倾向于按季甚至半年的方式收取租金。”张波表示。

相比不定期上涨的租金,更让租户困扰的是一言不合就停租的“不稳定租期”。北漂一族崔玉(化名)表示,房东停租的原因有很多,儿女结婚用房、着急换房等都是无法拒绝的理由,“租户临时找房特别被动,有的拖家带口或者合租的,一时半会儿真难以找不到合适的房子。”

针对租房市场的这一“痛点”,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》提出,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。该意见稿还鼓励按月支付租金。

承租人享哪些新福利?

——强调“租购同权” 租房或可落户

在购租并举大背景下,“租购同权”既是目的也是手段。7月中旬,广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。随后,无锡在户籍相关规定中增设了租赁住宅落户政策,郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

“租房可入学、可落户都属于收益权,在解决承租人落户后,教育、养老、医疗等也应同步解决。”张波说。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷对记者表示,承租人的收益权,不仅是落户、入学,就近办理签证、买车上牌照等都可以算作租房的收益,都是有可能兑现给承租人的收益权。但这些权利并不是自动附加,有的要排队,有的要积分,要看各地政府的具体政策。

严跃进建议,类似政策可在长租公寓和自持型公寓房源内展开,而个人房源相对要谨慎,因为“租购同权”的推行尚有一定阻力,有可能会引发房东无序涨价。

租房的美好时代:实现“租购同权”尚需多方发力

即时 | 2017-08-15 07:35

租房的美好时代

文章导读:从地方到中央,密集出台的政策,以及众多入场的企业让外界意识到,2016年提出的“租售并举”已经开始落地生根了。

《中国经济周刊》 记者 银昕 张燕 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第32期)

当广州宣布在入学等权益上保障租购同权之后,房屋租赁市场成为了当下最火热的话题。被“天价学区房”刺痛神经的公众多少希冀着“租购同权”4个字会改变已延续近20年的房地产市场逻辑。

仅仅3天过后,住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称“通知”)对外发布,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。随后,马云高调入驻住房租赁市场,阿里与杭州住保房管局合作共建杭州市住房租赁监管服务平台。同样行动起来的还有房企,万科已拿下多处自持物业地块,并在2016年成立了长租品牌“泊寓”。

从地方到中央,密集出台的政策,以及众多入场的企业让外界意识到,2016年提出的“租售并举”已经开始落地生根了。

在通知中,加快发展住房租赁市场被赋予贯彻落实去年中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的” 这一定位的重要举措。

只有实现“租购同权”才能改变目前的“重购轻租”现象。数据显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求;截至2016年底,中国的房屋交易额已达15万亿元,房屋租赁交易额却仅为1.1万亿元,占比不足7%。

尴尬的数据背后,要真正加快发展住房租赁市场,迎接“租赁时代”,显然需要政府、房企、个人等一连串主体改变自身过往的行为模式。只有这样,方能承担起改变房地产市场逻辑,乃至撬动户籍制度等深层次改革的支点作用。

政府供地端发力,欲扭转“重购轻租”

中国租房率不足10%,欧洲国家租房率近50%;中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%,同一数据美国占比是50%;2012年,全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%

“重购轻租”现象有多严重?

链家董事长左晖曾公开表示看好租赁市场,他表示,与2016年住宅成交放出天量,遭遇史上最严厉调控相比,中国的租赁业务尚有巨大空间,同时正在享受政策红利。据链家测算,2030 年时,中国的租赁人口将达到 3 亿人,租金规模达5 万亿元。

尽管房屋租赁市场的潜力被人看好,但是目前国内租赁市场的发展并不均衡。

社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求,特别是一线城市以外的地区,租房比例小之又小。

相比之下,美国近10年的住房自有率一直在60%至70%之间浮动,始终有1/3左右的家庭通过租赁市场满足居住需求;在日本,东京和大阪两大城市的住房自有率分别是54.9%和58.6%;而在德国、瑞典等欧洲国家,租房率接近50%。

“重购轻租”直接影响了国内房屋租赁交易额占比,链家研究院在2016年12月发布的《租赁崛起》中引用数据称,截至2016年底,中国的房屋交易额已达15万亿元,房屋租赁交易额却仅为1.1万亿元,占比不足7%;与之相比,彼时美国的租赁交易规模是5000亿美元,占美国整体的房屋交易规模的50%。

“个人现有房屋租赁、保障房中的廉租房与公租房、企业参与的长租公寓是构成目前国内房屋租赁市场的主要参与主体。其中,保障房近年来在政府重视下快速发展,但总体规模还未成型,长租公寓更是近年来才逐渐进入市场,房屋租赁市场整体仍处于自发状态。”亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者表示。

在租赁市场现有的格局下,政府该如何发力扭转“重购轻租”?

除去从2016年开始不断出台政策释放“加大扶持租赁业务”的信号,提出“购租并举”的目标,最直接的手段便是增加公共租赁住房供应,并在供地端向租赁市场倾斜。

北京、上海加大租赁住房“定向”供地力度

从公共租赁住房首次在2009年政府工作报告中现身公众视野,到2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,统称为公共租赁住房。

受访的多名业内专家告诉《中国经济周刊》记者,自国家推出公共租赁住房建设政策以来,全国已有约3000万套公共租赁住房建成,但是与保障性住房的缺口相比,覆盖率并不高。其背后的原因主要有两个:一方面是地方政府财政压力大,缺少社会资本进入,导致资金缺口较大;另一方面,租赁土地供应不足也造成公共租赁住房发展缓慢。

截至2013年的数据显示,1349万套新建的租赁性保障房中,政府投资1058万套,占78.7%;国企投资88万套,占6.5%;事业单位投资20万套,占1.5%;民间投资179万套,占13.3%。社会资本占比严重不足。

而从土地实际供应看,2012年,全国居住类土地实际供应11.4亿公顷,其中公共租赁住房用地1.2亿公顷,公共租赁住房用地仅占全国居住类用地的10.5%。公共租赁住房实际供应的区域分布与常住人口增长的分布也不匹配。2012年,公共租赁住房用地供应居前三位的省份为新疆、安徽和云南,三省份公共租赁住房的供应量超过全国的30%;而这三省份常住人口的流入仅占全国新增常住人口的9.64%。常住人口流入较多的区域,如广东、北京、天津、上海等,公共租赁住房土地供应面积却相对较少。

以北京为代表的城市正在尝试利用集体建设用地增加租赁住房的供地。

7月28日,北京市住建委表示,北京首批利用集体建设用地建设的租赁住房近期陆续开始入住。

从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。

年底前,北京集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

此次北京选取的5个集体土地建设租赁住房试点项目主要分布在重点产业功能区周围,均具有大量且稳定可期的租赁需求。利用集体土地建设的租赁住房,由区政府按市场价格统一整体趸租,再向中低收入家庭按公租房价格出租,租期为10年,差价由政府补贴。此外,这批公共租赁住房同时也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。

今后5年,北京计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设,以解决周边就业人群的住房需求,促进产城融合、职住平衡。

当然,不只是北京在加大面向租赁市场的“定向供地”。

上海日前公布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示,“十三五”期间,住房用地供应5500公顷,其中租赁住房用地1700公顷。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套,其中租赁住房4250万平方米、约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

而据上海统计年鉴的数据显示,“十二五”期间,上海历年住宅用地出让合计4038.66万平方米,即4038.66公顷,其中并未单独列出租赁住房供地数据。

如今,各地政府不仅在增加公共租赁住房供地,也开始面向房企供应“只租不售”的土地。

7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式。

此次成交的两幅地块,A3-06位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米;E17-1位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。成交价格均低于该地区此前其他成交地块。

例如,嘉定区嘉定新城E27-1地块,去年的成交土地单价是4.85万元。早在2015年12月,嘉定区嘉定新城A03-5地块成交土地单价便达到2.88万元。

记者梳理发现,2016年,北京出台“9·30”调控新政,提出“控地价、限房价”的土地出让方式,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

2016年10月,北京推出了首批4宗“控地价、限房价”地块。10月13日,北京市规划国土委发布了对于这4宗地块出让补充公告,明确其具体竞卖规则为:“在竞价达到合理土地上限价格后,将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。”此后,北京又拍出多块“竞报自持比例”的地块,多家房企以100%的自持比例中标。

北京金诚同达律师事务所律师吴永高向《中国经济周刊》记者介绍,此前用作租赁住房的土地出让方式多为划拨地块,社会资本主要通过投融资的方式获得后期的租金回报。近年来才逐渐出现这种以拍卖形式但是要求100%自持的土地供应方式。这样一来,势必会增加租赁住房用地的土地供应,有利于更多的社会资本参与到租赁住房的建设中。


租赁市场亟待机构“补位”

目前,我国房屋租赁市场房源大多为私人业主提供,租赁企业机构提供的房源不足5%;而在日本租赁企业市场占比87%,美国为60%。与卖房相比,租赁利润薄、回报周期长,房源、规模、税率等都是需要解决的问题。

“我希望租赁市场可以随着这一波新政得到有效监管,让我们这些房客有法维权。”就在7月中下旬住建部等部门和地方政府密集发布促进租赁市场健康发展的新政时,“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。为节约开支,她绕开了房产中介和租赁企业,在一家分类信息网站上找到一条私人发布的房源信息。经发布者介绍,她与一位房主签约,本以为有了一个安定的新窝,不知这才是噩梦的开始。

“房主提出额外收取卫生管理费和另一笔租金,因为之前的租金按照每月30天计算,但一年中有几个月是31天。”慧慧告诉记者,随后房源信息发布者提出再加收10%的服务费,被慧慧一口回绝,对方便开始恐吓和要挟,说如果不给钱,就会想尽一切办法骚扰她,让她“住不好”。“后来才了解到,这一地区被这伙人敲诈的不止一家,他们长期作案却没有受到惩处。”慧慧说。

“租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场,而租赁企业供应的房源占比太少。”北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者,与租赁企业提供的专业服务相比,小业主的行为难以受到法律约束,一旦形成作案链条,对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。

所谓租赁企业,多指从产权所有者处租得公寓,重新装修和包装,再分租给房客的企业。

“最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比,以优质的服务和规范的管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。我想这也是各部门和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽说。

低租售比让租赁机构难觅盈利模式?

7月中下旬,住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称,这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业,改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度,挤压小业主的生存空间,保护租客权益。”郭毅说。

目前租赁企业在市场中占据怎样的位置?

链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据:截至2016年,全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家,运营管理的房间数量只有约100万间,不足市场份额的5%;与之相比,这一比重在日本租赁市场中达到87%,美国则为60%。

目前,“无利可图”似乎是机构不愿进入租赁市场的原因,具体体现便是较低的租赁和买卖收益比。多位受访的业内人士均向记者表示,健康的租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益的比值一般在1:200到1:300之间,然而在中国,特别是在一线城市这一比值约为1:500。

这不仅与租金收益不高有关,还因市场规模有限导致的配套的周边业态发展受限。

金羽对记者说,与小业主对回报的较低期许不同,租赁企业希望在较短时间收回成本。但长时间以来,小业主的出租税率只有2%,且大多数小业主并不主动缴纳,而机构则要缴纳增值税和企业所得税等多个税种,“这样的税费机制对大机构并不友好。”有分析人士认为,像泊寓这样的租赁企业面临着运营成本高、利润回收周期比较长、存在一定空置率的现状。

“与‘一锤子买卖’的销售市场不同,租赁的服务链条很长,在租前、租中和租后三段中,房客都会遇到各种事先无法预料的问题,只有大型机构才有能力以规范的服务加以解决。”链家自如CEO熊林对《中国经济周刊》记者说,在成熟的租赁市场中,除去租房,房屋经纪公司还辅以一系列家具维修和更新、家政服务等配套服务业态,使其形成稳定可靠的收益模式,但在以小业主为主要供给源的国内租赁市场这些都无从谈起。

据了解,目前链家自如在其公寓周边已布局搬家、保洁、家具维修等配套服务作为周边业态,还打造了以青年租客为主要受众的社交平台,围绕租房展开的一系列商业模式正在开发,但熊林还是说,“目前租赁的周边服务业态在国内还谈不上规模,现阶段的主要任务是把租赁市场本身的规模培育得足够大,大机构要足够多。”

无成熟业态和良好收益模式使租赁企业要么亏损,要么成为只靠转租中的差价赚钱的“二房东”,甚至将一间房屋通过多个隔断形成数十个独立空间分别出租来提高盈利。

住建部等9部门联合印发的通知要求,“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务”,甚至提及“支相关国有企业转型为住房租赁企业”。有分析人士指出,此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”,消除多次转租和群租造成的混乱现象。

“新政”明确租赁企业身份、房源问题

该通知还提出,住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。

“让泊寓感到振奋的是,我们的身份终于明确了,是‘住房租赁经营行业’,之前对我们的经营范围一直没有明确的说法。”金羽说,“新政”规定“泊寓”可按照“生活服务类”企业的标准纳税(6%),相较于之前的房地产出租的缴税比(11%),“这是一个不错的条件。”

租客慧慧对记者说,此前她并非没有考虑租赁企业旗下的公寓,“自如的房子我看过,质量的确很好,但就是贵。”租赁企业税收成本的下降,对租客们或许是个福音。

值得注意的是,通知称,“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房”,并“探索采取购买服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理”。这意味着,在拥有大量存量房、愿意将其出租,但不懂得房地产经营的部门或企业与房屋租赁企业之间有了合作的可能,租赁企业将拥有新的房源。

目前租赁企业的房源来自哪里?以泊寓为例,其兼有“大房东”和“二房东”的模式,“大房东”就是直接购置房产,进行统一包装、升级和改造,然后出租;“二房东”则是先将房子租下来,整体打包,包装、升级改造然后出租。

“拥有房源当然是前提,但租赁的最大难点是在后面这条极长的服务链条,这种专业能力产权所有者并不具备。我们之间可以各取所长。”链家自如CEO熊林说。金羽也表示,此类合作的基础非常好,“以大型产业园为例,产权持有方擅长的是产业导入,但不懂如何做配套服务,就可以交给我们来做。大型企业闲置房屋的更新换代和重新包装,也需要懂运营的企业加入。”

租赁市场会成房企转型方向吗?

7月24日,上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块,是上海首次推出租赁住房用地,要求竞得人须100%自持70年。

有分析人士认为,与鼓励租赁机构进入租赁市场一样,拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地块意在为租赁市场增加供给,并增加机构房源在市场中的占比。

房企悄然布局自持物业

链家研究院在《租赁崛起》中所称的“未来的增长希望在租赁”不仅是中介公司的预感,也是各大开发商的行业共识。“大家都知道目前的租售比是严重畸形的,不会长久。”郭毅说,“无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型,抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”话音未落,张江集团和嘉定发展集团就于7月24日抢得上述上海两处“只租不售”地块。

2016年11月16日、17日,对于北京在两天内推出的4块以“地块竞价达到上限价格时转而竞报自持商品房面积”方式挂牌出让的土地,房企颇具热情。其中,海淀永丰20号地块由首创中粮天恒联合体以57.6亿元竞得,其中企业自持商品住宅面积比例100%;另外3宗土地均为多家房企投报自持面积比例达到100%。

一位天恒集团人士在接受媒体采访时表示,未来主动持有一些物业资产,不仅符合天恒等3家企业的发展战略,而且在运营能力上也能够支撑这些物业资产的运营。

更积极的房企似乎是万科,据不完全统计,截至目前,其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标,万科分别以独立竞标和与住总构成联合体的形式,凭100%自持比例中标,堪称该场竞标的“最大赢家”。万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”,并在今年年初以30亿元入股链家,足见其对租赁市场的看重。

房企转型:自持商业模式待寻、资金回流压力待解

但来自万科的一位人士向记者表示,目前自持物业的商业开发途径还在研究中,“刚刚起步,所以不便对外透露。”

“投标是企业行为,以盈利为目的,若迟迟无法盈利,此举不可能长久。”郭毅对房企自持表达了忧虑。

住建部等9部门联合印发的通知中称,鼓励房地产开发企业设立子公司拓展住房租赁业务。

万科将所得自持物业地块为旗下品牌“泊寓”提供长租房源,被业内普遍认为是可行的模式。

“泊寓”一般与合作方签订超过10年的长租合同,由万科负责装修改造及公寓运营管理;或“泊寓”与合作方签订运营托管协议,项目持有方负责项目建设,“泊寓”负责日常运营。但北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉记者,万科拿地,交给“泊寓”出租并运营这种说法过于理想化了,“‘泊寓’在万科内部是独立的业务条线,万科拿地后会考虑不同地块的特殊性分别做出安排,不存在直接向‘泊寓’提供房源的可能性。”

曾有人建议万科以“众筹”方式运营自持物业。所谓“众筹”,即万科吸引地块周边企业共同开发该处物业,万科负责房屋建设和配套引进,合作企业进行众筹投资,同时向万科缴纳项目运营费。项目完成后,合作企业员工可承租该物业,租金由众筹平台直接返回相应企业,万科负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

以距北京西北旺不远的一家科技企业为例,若其加入“众筹”,向万科缴纳运营费用和众筹投资后,万科所持物业可被该企业用作“福利性住房”。北京万科总经理刘肖曾表示,中标后北京万科联系了西北旺周边符合京津冀一体化发展和与海淀区的产业规划相一致的优质企业,“70%都乐意参与。”

但舆论中却不乏质疑之声。中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙对《中国经济周刊》记者说,要防止“众筹”模式打着“改革”旗号行“走老路”之实。所谓“走老路”,指之前政策允许,现已禁止的“企业福利性分房”。“若一家企业与万科达成合作,万科自持物业成为企业员工的福利性住房,就回到了‘企业分房’的老路,造成新的市场不公平。”毛寿龙说,无论是分给自家员工还是成为合作企业的员工福利房,对当事企业也是不利的,“这样一来免费或低价获得住房便成了某些企业员工的‘特权’,员工可能不再为企业工作,而是为了‘特权’工作。”

一位业内人士告诉记者,因涉嫌“以租代售”及“出让使用权”等违反企业自持规定的做法,该类“众筹”方案已被北京市住建委否决。该人士称:“有关部门制定企业自持制度,是希望开发商必须自己当‘大房东’,并且不可引来所谓的‘合作单位’来当什么‘二房东’。”

今年4月,北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,提出加强对于自持商品房 “以租代售”或变相销售行为的惩戒,称将把存在上述行为的企业纳入“黑名单”,取消其参加招拍挂的资格。

除了正在寻找的商业模式,房企自持物业还将面临资金回流的压力,“自持物业70年,加上目前超低的租售比,开发商过去通过买卖市场迅速实现资金回流的时代一去不复返了。”亚豪机构市场总监郭毅说。

有业内人士建议引入国外较流行的REITs制度,即房地产信托投资基金:开发商通过首次公开发行从单位持有人手中募集资金,公司用募集到的资金购置并运营地产物业。设立REITs的开发商也可出售部分股权,以便在释放部分资产价值时又保持其对所有权的控制。REITs拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等,其可在大型交易所公开交易流通,一般采用信托结构。

“开发商运营租赁房屋所获得的收益,可以分配给购买该证券的投资者;开发商通过REITs也可逐步减小其对该物业的所持比例,直至完全退出。”金羽介绍说,REITs的好处在于通过发行证券可使开发商迅速回流部分资金。退出机制也可降低开发商的风险,保护其权益。

据了解,尽管2014年国内首个REITs计划就由中信启航专项资产管理作为试点产品正式成立,但目前仍未大面积实施。2017年6月,红星美凯龙发起REITs获批,但截至6月30日,该计划还未正式建立。

有业内人士认为,REITs可行的前提是有足够规模的租金收益使购买证券的投资者“有红可分”,否则开发商依旧背负极大风险,一切都要以自持企业在租赁业务中摸索到一条可持续盈利的运营模式为前提。

保障承租人权益破题

“租售同权”需要慢慢来

“租购同权”的提法在7月中旬首次现身广州。

7月17日,广州对外发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(下称“方案”),其中“租房者子女可就近读书,进一步落实租购同权”的条款引发外界关注。

方案做出如下规定:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

那么,究竟何谓“符合条件的承租人子女”?方案进一步划定了三类人,即“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。

然而,有分析人士指出,租房者的子女一直都有入学的权利,只是顺位次序不同。目前多地的义务教育阶段入学标准是:“房户合一”,即孩子的监护人是房主并且是户主的情况占据第一顺位;监护人是房主但非户主的情况为第二顺位;第三顺位才是承租者。“从这个角度看,广州的政策并无新意。”中原地产研究院首席分析师张大伟表示,以北京为例,在西城和海淀等教育资源密集的区域,一般只能保证房户合一的第一顺位就近入学,很多监护人并非房主的情况都需要调剂,以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能。此外,有的城市对学区房学位的时间限定为6年,学位不会永远都有,“很多房主都会与房客在合同内约定,房客不得使用学位。”

国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在接受媒体采访时也指出,目前在特大城市和人口流入地,一些户籍居民享有的权利还没有完全向外来非户籍人口放开,租购同权也严格明确了身份限制。

他举例说,在广东省的几千万外来人口中,近半住在出租房里,所谓的“租购同权”后,他们是否可以享有与当地户籍居民同等的权利,应该是一个最大的未知数。

此后,住建部负责人于7月26日对“租售同权”进行了回应,称将“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

如果落实广州的方案,为进一步保障租房者的权益,是否有可能再进一步,将租房者的入学顺位前移?“此举势必会触犯大量‘有产阶层’的利益。”郭毅也认为,至少从目前看,方案在“租购同权”的问题上还只是“说说而已”。

而多位受访的租赁企业人士则认为,教育上的所谓“同权”并不需要都以优质资源而论。金羽就表示,学区房的问题源于优质教育资源的分布不均衡,单靠对房地产市场的调控是无法解决的。“泊寓”希望“同权”的是“基础教育资源”而非“名校资源”。以居住在产业园区周边租赁房屋内的“双职工”为例,一旦子女到了入学年龄,如果产业园区周边没有基础教育的配套,就不得不面临其中一个人必须回老家照顾孩子上学的问题。如果有了基础教育的配套,并且“租售同权”,夫妇二人就可将孩子接到大城市中,既可照看孩子又不影响两人的工作。“这类需求指向的并不是优质教育资源,而是基础教育资源,这类问题一旦解决,对‘双职工’的生活和企业的工作效率都是极大的提高。”金羽说。

房客权益如何有效维护?

其实,保障承租人权益,不仅体现在“租售同权”上,也体现在出租者与承租人间的“平权”上,住建部负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度。

中原地产研究院首席分析师张大伟指出,目前中国并未形成稳定、长期选择以租房来解决居住问题的人群,原因在于承租方人群的不稳定:房价持续上涨,租房越久意味着离买得起房就越远。承租方无一不在等待买房,一旦首付攒齐并获得购房资质,便迅速离开租赁市场,“安全感的缺失导致大多数人都将租房当作短期行为。”

安全感的缺失很大程度源于承租者的权益得不到有效保护。

住建部在今年5月发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中称:鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同,房租按月支付;同时拟严禁开发商捂盘惜售,要求买房中介服务费施行明码标价。对于租金上涨这项最为敏感的话题,征求意见稿称,“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。”

在国内目前的租赁市场,通过中介机构虽比直接找小业主更有保障,但国内中介都采用多边代理模式,意味着中介机构同时代理承租方和出租方,其必须向市场上处于强势地位的一方倾斜,才能实现自身利益最大化,在大中城市房价水涨船高的背景下,出租方显然强势,一旦拥有强大专业知识背景的房屋中介倒向出租方,租房者就处于更加不利的地位。而在单边代理制度的租赁市场,房客和房主各自的住房经纪人都会为当事人争取最大的权益,无论出租方在市场上地位多么强势,拥有专业知识背景的承租方经纪人也必须为处于弱者地位的当事人争取最大权益,才能保证其自身获利的最大化。在此制度保障下,无论市场地位如何改变,出租方与承租方在获得专业知识帮助的权益上基本均等。

但对于单边代理制度,有关人士认为,只能期许其在未来出现,“需要漫长的周期,因为会影响现存房屋中介的利益。”

有分析人士指出,德国的制度值得借鉴。据悉,德国在法律上实施有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度:承租人不需任何理由即可与出租方解约,但出租人只有提出合法理由才能与承租方解约;3年内出租人不得将房租提高超过当地租金水平的20%以上,且当地租金水平每年均由各州政府对数据进行分析制定,其价格一般都低于由供需关系决定的市场均衡价格。

在“租售同权”大背景下 长租公寓期待爆发

即时 | 2017-08-08 10:23

在“租售同权”的大背景下,长租公寓站上了政策的风口。

7月初,上海推出两块分别位于张江南区和嘉定新城的“只租不售”地块。同样在7月,广州率先明确保障租购同权,赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,允许商业用房改租赁住房,鼓励城中村做好安防统一出租。

随后,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,在广州、深圳等12个城市开展首批住房租赁试点,明确各地要搭建住房租赁交易平台。

加快住房租赁市场的发展,除了规范监管外,一个非常重要的支点是提供大量稳定持久的可租房源,尤其是长租公寓在未来的发展引人关注。

长租公寓成风口

“未来,传统租赁模式将会逐渐消逝,规模化、机构化、专业化的资产托管是主流模式,同时会诞生超大型的资产托管企业。”总部在北京的长租公寓企业自如的CEO熊林告诉中国青年报·中青在线记者。

熊林说,虽然长租公寓行业竞争激烈,但是房屋租赁的市场占比仍然较低,目前政策环境宽松,长租公寓行业的发展势头很好。自如已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市,房源保有量超过35万间,累计租客超过85万人,业主数量超过15万。

“过去租赁市场的供给方主要是散户房东,国家有意支持、引导机构和长租公寓的发展,提供有组织、成规模的租房供应和管理。”上海易居房地产研究院副院长杨旭红向中国青年报·中青在线记者表示,随着一系列租房政策的出台,整体环境越来越有利于长租公寓市场的发展。

看到《通知》后,优客逸家CEO刘翔感叹,一些列租房新政对整个长租公寓行业既带来利好,也提出了挑战。他所创办的优客逸家公司是一家长租公寓领域的创业公司,目前在成都、武汉、北京、杭州4地运营,累计管理房屋超过30000间。

根据华菁证券今年6月底发布的《长租公寓行业报告》(以下简称《报告》)的预测,未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式,如果品牌公寓未来能达到10%的市场占有率,整体的公寓数量将达到1060万间,Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间,TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。

应届毕业生成争夺焦点

长租公寓正受到各方青睐,不仅许多专注长租公寓领域的创业公司获得资本的垂青,房地产企业、酒店集团、住房中介机构也纷纷入场。

《报告》显示,目前长租公寓市场主要有四类参与者:以万科泊寓、招商壹栈为代表的具有房地产开发商背景的公寓管理公司,利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造;以自如、相寓为代表的具有中介背景的公寓机构,将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场;酒店类背景的公寓商,如华住集团参与投资的城家、铂涛集团打造的窝趣等,其对住客和存量物业的管理经验十分丰富;创业公司则是目前长租公寓领域数量最多的参与者,他们在资源端和资金端都没有先发优势,但经营思路和方式灵活,通常能在一个细分领域中实现超速跨越。

虽然各类长租公寓都有不同的运营风格和特色,但年轻人,尤其是应届毕业生,已然是这个市场竞争的焦点。免押金,房租月付,免服务费……各家长租公寓推出的租房优惠一波接一波。

日前,58同城推出一项专门面向2017年应届毕业生的租房活动——新巢计划。6月15日~7月21日,2017年应届毕业生在北上深租赁58品牌馆旗下合作的公寓,可申请“零押金”、“房租月付”等福利。

“新巢计划”的毕业季租房优惠并非国内首例。蛋壳公寓、自如等都相继推出毕业季房屋租赁的优惠活动,且优惠形式大同小异。这些优惠活动紧扣应届毕业生资金短缺的痛点,主打“零押金”、“月付”。

例如,自如从2013年开始推出的“海燕计划”,旨在为初入社会的大学毕业生提供专属租房资金支持,每一年都在延续“月付0押金”政策。据自如公关负责人宋丽亚介绍,截至7月14日,已有超过2万名应届毕业生通过“海燕计划”入住自如,较去年同期增长近一倍。

“对应届毕业生的持续高频投入,从长远来看是正确的选择。”宋丽亚如此表示,这或许可以解释长租公寓费尽心思吸引毕业生的原因。

价格偏高,可望不可即

不过,对大多应届毕业生而言,长租公寓似乎仍有点可望不可即。

2014年大学毕业后,张秋正式开始了“北漂”生活。3年来,她大部分时间租住的都是自如的房间。她认为,对于没有租房经验的毕业生来说,自如等明码标价的品牌公寓比较合适。“但同等条件的房子,自如的价格会比其它品牌贵一些,所以手头资金紧张的学生可能会嫌贵。”

在记者采访中,很多应届大学生表示还是倾向选择小中介,“初来北京,现在还在实习期,生活费本来就已经紧巴巴的,能省一点是一点。”90后的李涛(化名)现在住的是自如,刚毕业的时候租的是地下室。

除了价格偏贵之外,年轻人对长租公寓的另一个切身感受是想找到合适的房源非常难。“想在北京找到满意的房东和房源实在不容易。”张秋感叹。

据《报告》统计,我国目前品牌公寓的数量不到200万间,占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万~3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。

针对房源不足,《通知》提到积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。

上述规定和市场趋势让优客逸家长租公寓CEO刘翔感到,未来在房源获取问题上,将与国企有更多合作机会:“当下的最佳选择是,让有低成本资金和房源政策优势的国企解决好资源供给问题,有活力、市场化的民营企业解决好效率和用户体验等服务运营问题。”

穿高跟鞋做百米冲刺

在长租公寓企业的运营管理中,获取房源只是第一步,之后的出租营销、租后服务等许多环节都考验企业经营者的运营管理能力。因为产业链条太长,盈利一直是长租公寓行业的普遍难题。

《报告》指出,我国长租公寓一直处于谨慎发展状态,原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业。

相关统计显示,在入住率为95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%,则息税前利润率为0。人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为0。综合来看,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。这样的利润结构意味着长租公寓并不是一个盈利空间很丰厚的行业。

在实现盈利的问题上,刘翔和他带领的优客逸家团队颇有心得。今年4月,优客逸家在成都市场首次实现单城盈利,目前已经连续3个月实现盈利,且盈利增速在加快。据刘翔透露,“上个月是3%的息税后净利润率”。成立于2012年的优客逸家也由此成为长租公寓行业首家宣布规模化盈利的企业。

对于大多数长租公寓企业的盈利难问题,刘翔认为,首先是房源覆盖密度不够,或者说房源规模还没到盈利的临界点。“半径3公里内,你有10套房子,和有200套房子,所对应的人效有巨大差异。房源越集中,人效就越高,运营成本就越低。”刘翔说,规模和密集度是长租公寓行业盈利的基础。“基本上一个城市在1.5万间左右的规模,才是个比较舒服的临界点,这个优客在成都是验证过的。”

熊林则表示,长租公寓市场的利润空间主要来自创造产品附加值和提升运营效率。他介绍了自如的具体做法:通过大规模的供应链提供优质低价产品,“原来个人采购一个床垫要1000多元,自如整体采购可能只需要800元”;提供增值服务以创造附加值,“收取一个月的佣金,不仅匹配信息,还提供宽带、双周保洁、维修等基础服务”。

由于具有跨行业、跨地域、跨周期、分散化、非标准、推广销售不同步等特点,长租公寓的规模化复制和运营效率提升并没有那么容易。如何既保持增长,又保持健康指标?用刘翔的话说,“这就像穿高跟鞋做百米冲刺,是对管理运营能力的极大考验”。

“这个行业价值链很长,从拿房、生产、租房和运维,每个环节都有很多风险点,都会把你的利润吞噬。”盈利的经验告诉刘翔,要实现对各个环节的有效运营管控,背后需要依托非常强大的IT系统支持。

对于长租公寓的未来前景,杨旭红认为,企业自身难以盈利是一方面,政府的政策支持力度偏小也是原因之一。杨旭红建议,政府可以考虑给长租公寓企业减免企业增值税、企业所得税,或者缩短租赁用地使用权的年限,从而降低租赁企业的成本。记者 王林 实习生 谢佳洁 童倩

楼市进入深改期的北京样本:租售并举已成为趋势

即时 | 2017-08-07 07:10

推出租售并举、试水共有产权

7月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》(2017)表示,将从本市房地产市场发展实际出发,研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。

而自去年至今,北京已经祭出租售并举、共有产权等多个新政。“支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设”成为今年下半年金融体系的重点工作。

对于全国而言,北京地区的政策往往拥有风向标的意味。我们不妨以北京政策为样本,解码当下楼市新政。

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售并举已经成为趋势”

今年8月1日,在激烈的角逐之后,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块,对于着急进入北京市场的金科而言,举牌毫无迟疑。

值得注意的是,这两宗地块并非北京市仅有的需要开发商自持的地块。据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

1.万科的逻辑

在去年底北京试点这种“租售并举”模式时,就祭出的是100%自持地块,分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中,这些房企也由此荣升“专业房东”。

业界普遍认为,房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高,一些资金实力较弱的企业将无法参与。

不过,万科总裁郁亮表示,万科之所以拿下70年自持地块,是基于对行业的判断——未来的趋势是租售并举。“今天城市年轻人购房困难,‘只租不炒’的定位会把这个缺补上。70年的使用权作为租房物业,我觉得算账是可以算出来的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,我相信市场不会亏待我们。”

2.在全国产生示范效应

实际上,租售并举一词近年来十分火热。去年6月,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《若干意见》),旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象,租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

值得注意的是,当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块,但相较于首批100%自持、必须经营70年的要求相比,门槛宽松很多,不少的地块自持比例仅为20%左右,而经营年限也降至20年左右。业内人士表示,自持比例和经营年限因地块差异而不同。

3.政府是秤砣

“租售并举已经成为趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前北京和上海自持地块比例较大,这种让开发商自持之后再转租出去的方式,从长期来看有助于楼市的稳定,对房屋租赁、平抑供需关系都有好处。

不过,中原地产首席分析师张大伟表示,自持地块的房屋在整个市场上来说量不算大,是否能够对整个市场产生预期的效应还有待观察。

著名财经评论员叶檀则认为,租售并举对房地产市场的影响,取决于地方政府肯让出多少利。未来形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二则是市场化的市场。

“政府这块秤砣,使市场这块价格受到一定影响,如果你以市场价买房,然后跟地方政府争租金,这才是得不偿失。”叶檀表示,维持房地产市场稳定的判断,投资回报率下降,但崩盘的可能性并没有。

共有产权引发最多热议

政府帮购房人背杠杆?

8月3日晚间,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,推出共有产权房屋,再次引发热议。

所谓共有产权房,北京市住建委相关负责人解释说:“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

1.一个喜讯

根据《办法》,北京拟新推“共有产权住房”,主要针对无房户,“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。而在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

这意味着政府帮助购房人减轻了购房门槛和压力,对于许多在北京打拼的年轻人来说,无疑是一个喜讯。

2.长效机制

共有产权住房不仅可以出售,也可以出租。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。

北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,有利于满足无房家庭住房刚需,有利于进一步平抑房地产价格。

北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示,北京推出共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机、促进公平具有重大意义。共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则,特别强调对“新北京人”的同权意义。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展,也将产生积极影响。

实际上,“不好炒”是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为,政府至少有两个手段可以抑制炒房。“购房人要往外卖这套房子,需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的,有参与决策的权利。另外,买房子的人如果想买后待价而沽自己不住,政府可能将有权干涉。”

不过,有业内人士表示,究竟政府所占产权比例多大,法律责任如何划定等问题仍需进一步有相关细则落地。

本版撰文 北京晨报记者 姜樊

楼市深改各地密集表态

都拿“租”做重头文章

2016年12月2日

北京首批“限房价、竞地价”试点地块中的三宗100%自持地块有了归属。万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。这种方式很快在全国产生了示范效应。

2017年4月26日

杭州土地市场成交5宗地块,竞得开发商均必须现房销售,并不同比例地持有项目产权,最高自持比例达到100%。

2017年6月14日

上海拍卖的两宗商业地块也对竞拍房企提出了“竞买方100%自持”的要求。其中,上海长宁区商用地块,仅吸引3家房企参加拍卖报价,最终地块由招商和东航两家企业的联合体以16.06亿元拿下。

2017年7月4日

上海市浦东张江、嘉定新城两宗国有建设用地出让。两宗土地出让年限均为70年,但是土地用途为“租赁住房”,在年限内严格遵守只租不售原则,开全国先例。

2017年7月17日

广州市政府办公厅发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,这是首次点燃“租购同权”的热议。

住建部将立法明确租售同权 专家:应是组合拳非一刀切

即时 | 2017-07-27 10:10

央广网北京7月27日消息(记者 张明浩) 据中国之声《新闻纵横》报道,最近几天,不少人都被广州执行“租售同权”的消息所吸引。与此同时,租售同权该如何保障的疑问也随之而来。昨天新华网报道称,住建部将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

事实上,住建部早在几天前就会同其他8部委联合印发了通知,其中要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。租赁市场是否会成为房地产行业“最后的红利”?“租售同权”又该如何落实呢?

“租售同权”并不是一个新鲜的字眼儿,在昨天新华网报道住建部有关负责人表示将立法明确租售同权之前,广州就公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,明确租房者子女可就近入学等“同权”措施。

从“买买买”到“租租租”,我国的住房供应已经加快向“租购并举”的供应新体系转变。比如上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地;北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“住房租赁市场对于平抑房价能起到稳定器的作用。住房租赁市场会分流一些购房需求,使整个住宅的房价上涨幅度得到一定控制,比如能够稳定市场交易。现在只是开始,我国这种租赁市场是短板,需要进一步补上,估计需要十年到二十年。”

与此同时,嗅到“风声”的各大房企和开发商应声而动,从去年开始,万科、龙湖、旭辉等房企都不断开始布局长租公寓。越来越多开发商意识到,资产管理将成为未来竞争的另一种能力。根据克而瑞统计,目前TOP30房企中,有1/3通过不同方式参与到长租公寓领域。

开发商越来越重视资产管理,而普通租户呢?其实还是最关心自己租房真的能够享受到和买房一样的基本公共服务吗?北京市民叶女士表示,“有开发商愿意来做租房肯定是好事儿,但真的能够保证比如我能持有房子70年,我的孩子能就近入学,我要是外地的落户怎么办?这些问题我更加关心。”

时下一套房子所附加的教育等公共资源价值是任何一个租赁住房所无法比拟的。即使越来越多的开发商看准租房市场、提升管理服务,没有“就近入学”“资产保值增值”的“真金白银”,想要大力发展租赁住房市场,看起来确实不太容易。

就在几天前,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦表示,《通知》明确,要培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥政府和国有企业的引领骨干、示范和带头作用,特别是在稳定租金租期,增加供给、稳定租赁关系方面的作用。

根据新华网报道,住建部有关负责人介绍说,未来将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,巨大的租赁市场目前确实是蓝海,未来的前景可以预期。下半年将有更多住房租赁市场的配套政策出台,促进住房租赁市场发展多点发力。短期来看,租赁市场的确是越来越被重视,而且租赁市场肯定从过去的缺乏监管、比较混乱的阶段,逐渐在向监管加强转变。政府的加法和减法的供给,包括一些调控措施在逐渐针对租赁市场发力,未来的这个市场应该越来越正规。

但另一方面,如何真正做到“同权”呢?以孩子入学、火爆的“学区房”为例,媒体评论员马立明指出,同权的实现要有足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑,一方面无法满足也就没有办法真正实现“同权”。“出发点是好的,被称作针对租房者的‘大礼包’,要客观地看到这一新政在实际操作中的困难。同权的人多了,但优质教育资源规模有限,如何分配是个难题。因此,新政必须有细节操作的跟进,不能是‘一刀切’,而是‘组合拳’。”

跟进租售同权?厦国土局:正在研究试点方案

即时 | 2017-07-22 10:57

东南网7月22日讯(海峡导报记者 余健平)7月18日,广州推出“租售同权”政策后,该话题被持续热议。紧接着,昨日住建部等九部委宣布:大中城市要加快发展住房租赁市场,并且将厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

厦门市国土局相关负责人表示,厦门市开展住房租赁试点工作的实施方案正在研究完善。那么,厦门有可能跟进广州,推进“租售同权”政策吗?若果真跟进,又将对厦门楼市产生什么影响?

尽管具体政策尚未出台,但有业者表示,“租售同权”看起来很美,但操作起来困难重重。若真想达到“同权”目的,还需先解决户籍差异、人口与房子挂钩、教育资源不均等问题。至于“租售同权”能否抑制房价过快上涨,同样有待观察。


热点1

租房也能上名校?

厦门早有类似政策 但前提条件要求多多

厦门成为首批开展住房租赁试点单位之后,是否会效仿广州推出“租售同权”政策,是市民关注的一大热点。

对于广州发布的“租售同权”政策,有人解读为:租房也可上名校。其实细读可以发现,该政策是建立在“符合条件”的基础之上的。

具体要求包括:具有广州本市户籍的适龄儿童、少年,人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生,符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。此外,承租人要符合本地无房、租房有备案两个条件。在此情况下,广州教育部门有责任为这三类承租者子女安排义务教育学校,且可以是政府补贴的民办学校。

简单说,符合上述条件的租房者子女在广州都会有书读,但不保证一定上片区学校,而是统筹安排。

其实,厦门早就有类似政策了。目前厦门实行的政策为:户籍人口中,只要父母是无房户,住的是公租房,符合两一致的,片区学校一般会接收,如果接收不了,统筹到其它公办学校。或者只要学位允许,即使是集体户、挂靠户,片区也会接收;如果接收不了,再统筹到其它公办学校。适龄儿童的父亲和母亲确系无房产,父亲(母亲)租住片区房屋的,所租住的房屋应为家庭唯一居住地,适龄儿童及其父亲(母亲)还应在片区实际居住一年以上,并持有合法有效的房屋租赁手续。

显然,想要靠租房上名校不大容易,因为优秀的教育资源相当稀缺,学区房源有限,学位也有限。而且还要是厦门本市户籍,非本市户籍仍要参加积分入学。

“厦门户籍的,多数已拥有房子,相比非厦门户籍人员,已经赢在了起跑线上。非本市户籍靠积分入学,需要时间,和自有房子的自然无法在同一起跑线上竞争。”厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强表示,优秀的教育资源很稀缺,想要靠“租售同权”改变现状,实际上很难。“除非先解决户籍问题,否则,租房的人依然不能解决孩子教育问题。”

厦门均和评估董事长王崎也认为,“租售同权”看起来很美,但操作起来困难重重。除去自有学区房的家庭使用掉的学位名额,留给租房人的学位本来就少得可怜,那些不是厦门户籍的,想靠积分入学太难,等到积够分数,恐怕孩子也长大了。


热点2

将拉低厦门房价?

有助催热租房市场 但学区房会更受追捧

优质教育资源稀缺,学区房价格一路高涨,也带动了热点城市的房价水平。那么,如果厦门果真实行“租售同权”政策,是否会造成学区房降价,以及众人盼望的“房价迎来拐点”呢?

“在拥有优秀教育资源的城市推行‘租售同权’,意味着原本就已稀缺的学位,将面临政策带来的更大需求,最后可能要靠抽签入学,这也不是个好办法。”王崎认为,若在厦门推行“租售同权”,会让学区房更加热门,租金也会随之上涨。“一旦它的回报率高了,也就表明它的投资价值在提升。所以,盼望‘租售同权’能拉低学区房价格,并不现实。”

另外,若真的推行该政策,是否会造成买房预期下降,导致房价下跌呢?“理论上是会有一定影响,但这和具体细则关系很大。”王崎举例,租房者的流动性较大,受房东买卖房子等因素影响,很多家庭并不会在同一间屋子租很多年,那么,若是靠积分入学,随着住址变动,积分或许也会受影响。具体的政策不同,租房人迁徙的自由度也会受到影响。但根本原因仍是因为房子捆绑了很多福利,不仅拥有简单的居住功能,当房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑,大家宁可高位接盘,也不选择租房。

而傅强认为,大城市房价高企,不是所有人都买得起房子,能推行“租售同权”,会降低部分城市人的购房热情,有利于稳定房价,且能够盘活存量房源,发挥出租赁价值。同时,也能起到去化商办楼的效果,商办楼在租赁市场上的回报会相应提高。另外,“租售同权”还能增强人口流动性,吸引人才进入城市,提升城市活力。

对此说法,王崎的看法有所不同。王崎认为,若厦门跟进“租售同权”,有助于带热租房市场,但未必会导致商办楼改变性质进入租赁市场。“商办楼地价低,位置好,如果改造后变为具有住宅属性的房产来出租,对纯住宅开发商来说不公平。其次,商办楼的水电物业费较高,如果改变性质后仍维持同一个价格,对拥有出租房的居民来说,也不公平。”

在吸引人才方面,王崎表示,要解决人才房的教育资源问题,才能让人才愿意留下来,安居乐业。“所以问题又回到了原点,想要真的实现‘租售同权’,还是要从改善教育资源入手。”

王崎建议,可以将优秀的师资连锁化,比如,多所中学共享资源,或者改变优秀师资集中化的现状,以及将各校老师分配到好的学校进行深造、互相取经学习。


后市猜想

租房用地供应增加 长租公寓成热点

尽管厦门的具体实施方案还未出台,但业内人士对厦门即将出台的政策也做出了大胆的预测。

“估计在接下来的厦门土地拍卖中,租赁住房用地的比例将大大增加,在拍卖中‘竞自持率’也将成为一大趋势,从而大大增加租赁住房的供应量。”相关业者预测。

在这方面,上海起到了示范作用。7月7日,上海推出了浦东和嘉定的两幅土地,规定只租不售。此外,北京、深圳等一线城市也已先后出台加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行力度均超越以往,显示出了各地推行“租购并举”的决心。

在业内人士看来,“租购并举”显然比“租售同权”靠谱得多,而且通过发展住房租赁市场,也将对稳定房价起到一定作用。据厦门市统计局数据,2016年末厦门常住人口为392万人,流入人口占五成以上,按一定比例的人口租房算,厦门的租房市场已达百亿级。

其实,已有不少企业提前布局。据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超500家,包括万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等知名房企都已涉足这一市场。在厦门,万科泊寓、龙湖冠寓、中行信托投资的魔方公寓都在布局长租公寓市场,就连厦门市土地开发总公司旗下的地丰,也在去年打造了地丰公寓。“龙湖的目标是在三年内在厦门推出5万间长租公寓。”龙湖冠寓运营负责人刘健透露。

地丰公寓品牌也已提前在长租公寓专业化管理上做了充足准备。“未来我们想做的事,不仅是为在厦的外来人提供舒适的租赁房,还要为行业做管理服务输出。”地丰公寓负责人邓永敏表示。“长租公寓市场空间很大,一家独大不大可能,早期更多的是打磨产品,做好服务。我们还希望能积极辅助政府工作,与政府保障性住房形成差异化补充。”万科泊寓厦门总经理吴迪说。

 

 

广州“租购同权”向外来人口传达善意 受益人群有限

即时 | 2017-07-21 17:08

新华社广州7月21日电(记者 周强 孟盈如) 为发展住房租赁市场,广州市率先提出保障“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。广州此举标志着呼吁多年的“租购同权”迈出了实质性一步,但全面推行可谓任重道远。

广州市政府日前发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。其中三类人符合条件。

根据方案,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,可安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

华南城市研究会副会长孙不熟表示,“广州现阶段‘租购同权’惠及的人群有限,具体来说,要么你的子女得有广州户籍,要么你得持有人才绿卡,要么你得符合积分入户上学的条件,而且这三类人在广州都必须无房。考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的,‘租购同权’的最大受益者主要是广州需要的人才,不是一般的外来务工人员。”

“但租房并不意味着就可以读‘名校’。在广州中心城区那些好学校,学位一直非常紧张,有房有户口的人尚且难以满足,哪里还有多余的资源来满足租户?如此一来,符合条件的承租人即便能够安排公办学校,很可能是学位不太紧张的普通学校,而非竞争激烈的名校。”孙不熟说。

在一些网友看来,根据广州的人才政策、积分入户政策,上述三类人也可享受学位统筹安排。而广州此次试水“租购同权”的意义则赋予了租房者与购房者同样的就近入学权利。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁表示,广州此次明确“租购同权”表明住房政策正在向租赁市场倾斜,也体现了一座城市向外来人口传达的善意。

从2015年中央经济工作会议明确,以满足新市民住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度,到今年5月,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开向社会征求意见,“租购同权”可谓是扶持住房租赁市场发展中制度建设的“最后一公里”。

有专家表示,一直以来,由于房屋产权与教育、医疗等资源相挂钩,导致商品房买房市场十分活跃,而租房却成为住房体系的一大短板,广州此次试水“租购同权”引发新媒体、传统媒体两大舆论场的大讨论正是击中了当前租赁市场的痛点。

记者梳理广州出台的措施发现,目前广州的“租购同权”还只体现在受教育权方面,距离完整意义的同权还有不少距离。不少网友认为,真正意义的同权意味着,同在一片土地上生活的人们,不因有无房子,不因有无城市户籍而享受不同水平的教育、医疗、公共卫生等公共服务权益。

事实上,“租购同权”背后正是公共服务均等化的问题。梳理舆情时间轴发现,大众关注点从“租购同权”发展住房租赁市场慢慢转移到“学位房资源稀缺”,原因就在于此。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示,“租购同权”最大的阻碍还是城市的公共服务供给不足,以及在租房者与买房者之间因制度造成的结构性不均等问题,“我们得要考虑为那些外来人员提供基本权益,他们为这个城市做了贡献,如果可以实现‘租购同权’,就可以使他们更有获得感。”

“‘租购同权’是一个逐步均等化的过程。怎么测算,怎么控制同权的节奏和范围,这是难点所在,这也是城市治理水平的一个体现。”陈晟说,随着城市财富的积累,城市公共服务承载能力的提升,推行“租购同权”的阻力将逐步减少。

宋丁表示,从2016年国务院39号文明确要求加快培育和发展住房租赁市场,到目前市场上长租公寓异军突起,再到近期上海在全国范围内首开先河推出两幅租赁住房用地,可见全国租房租赁市场的基本蓝图框架正在加速成形。“租购同权”也是大势所趋,不过时间依然漫长。

广州“租购同权”细则8月底出台

即时 | 2017-07-21 17:02

中青在线广州7月21日电(中国青年报 中青在线记者林洁) 近日,“租购同权”成为广州老百姓朋友圈中的“热词”。广州市政府7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称“方案”),明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

大家纷纷为政府点赞的时候,也有人提出方案本身缺乏细则,没有更多的配套措施,实施起来是有难度。

方案提出,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。

很多人会认为,“租购同权”是公共服务功能同权,即在名校附近租一套房子,就意味着可以给孩子一个好学位,没有必要购房了。

其实不然,业内人士指出,根据广州义务教育阶段的入学办法,“就近入学”不等同于“最近入学”,哪怕是在名校附近租个房子,也不是一定能读名校,只是可以就近安排学位而已,“就近”一般是指学校离实际居住地直径范围不超过3公里。

另外,“租购同权”中的“权益”分配问题,存在先来后到,要先满足本区域“有房者”的入学需求,剩下的再分给“租房者”,符合条件的租户子女是可以拥有就读公办学校的资格,属于“统筹生”的范畴。

“政府要出台相关配套政策,解决好教育公平的问题,又要解决好学校的良性发展。”广州市某重点小学周校长接受中国青年报中青在线记者采访时表示,方案的出台,是社会进步的一种导向,某种程度上是政府的担当,初衷是对学位房的降温,减轻市民的压力,让教育资源分配更加公平。但是,目前显得敏感的是,学位紧张的公办学校,压力会非常大。

她说,每年学校在有限的空间里都不断增加班级,因为根本容不下“地段生”,更谈不上消化“统筹生”。作为校长,她苦恼的是,没有学位再无限制招学生,对学校的办学提出很大挑战,毕竟孩子是需要活动空间的。周校长透露,下学期学校几个校区的班级都要扩容,其中一个校区从原来的24个班级扩展到36个。

据悉,拥有广州市户籍,但没有广州市房产的承租者可分为三种情况。一是单位集体户口,且住在单位集体户口对应的地址,属于人户一致,还必须该住宅单元没有小孩在对口小学读1至5年级,满足了这些,该子女便可对口入读小学。二是户口所在地并没有住宿条件的单位集体户口或街道的公共集体户,如果是租住在公房且人户一致,那么就能对口入学;如果租住在私房,就要被统筹。三是户口落在父母或亲友的户口上,在外租公房,能把户口迁到租住处,其子女也能入读对口学校;在外租私房,其子女一般被统筹入学。在广州荔湾区,要求“该地址户籍户主为该适龄儿童的祖辈、父(母)或其他法定监护人者”,才能由区教育局安排地段对口入学,也就是说,只有业主在租房时迁出户口,让租户落户成为户主,租户子女才能对口入读。

大多数人对“租购同权”抱有观望的态度,因为落实存在很多障碍。

从事金融行业的戴先生认为,一般来说,房东不愿去备案,因为要缴税,而且今后可能年年都要交,除非租公租房。一套学区房的学位是6年,如果被房客的子女占用了,那这6年想卖掉房子,此房就不再具学区房价值了,房屋会大幅贬值。如果房东租房后,一旦小孩入学后即毁约退租,那房东将损失巨大,除非租客一次性付清6年甚至更长期的租金,租客会干吗?在医院工作的陈女士觉得,很多名校资源的户籍小孩人数己超过学区内小学的招生名额,按顺位录取原则,租户小孩肯定排最后,依然很难保证入学。这样一来,名校附近租金比非学区高,但又不能保证一定能上名校,这个就比较矛盾了。

使用“租购同权”,从法律意义上讲,原来只有所有者才拥有的一些公共资源的配套,现在在一定条件的基础下,承租者也享有相同的权利了。律师王静巍接受中国青年报中青在线记者采访时表示,如教育资源的同权,其实从社会公共资源的分配角度讲更公平一些。天河区在几年前就有相应的政策,但是适用起来还是有难度的。他觉得,方案很严格,要求所租住的房屋业主愿意把学位给租户,又要求户籍在租住房屋内,其实是蛮难的。就算业主愿意把自己的学位名额腾出来,租户还要户口能够迁到租赁房所在地,与学校当地的公安、街道都必须衔接好。

律师钟立扬向中国青年报中青在线记者认为,“租购同权”本身政策是为了让租赁人享受同等的公共配套,作为吸引人才的一项利好,但被当成房产市场的政策来解读,研究最深的反而是中介公司或者炒房客。变成房地产市场的一项政策措施,其实有违立法者初心。

“整体方向是对的,但要实施还要出更规范的指引,和政府部门之间的协调措施。”王静巍觉得,要平衡各方的利益,又要有导向性,所以可以慢慢根据实际情况调节实施细则。这也要看市场的情况,以后也许会导向高租金对应的学区房是新的社会现象。

20日下午,记者从广州市住房城乡建设委获悉,相关细则将于今年8月底出台。目前,由分管副市长担任联席会议负责人,市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局,广州住房公积金管理中心为成员单位。

九部委:12城市试点住房租赁 将全国推广

即时 | 2017-07-21 16:37

增加土地供应 提供金融支持 畅通信息服务

九部委:12城市试点住房租赁 将全国推广

住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。

通知要求,人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

在增加租赁住房有效供应方面,通知鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应,优先面向公租房保障对象和新市民供应。

在金融政策方面,通知要求加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

根据通知,城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。

目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确,要形成一批可复制、可推广的试点成果,向全国进行推广。

多位专家认为,通知明确各地要搭建住房租赁交易平台,旨在增加租房供应,让“租房”也能实现住有所居。

“租购并举是房地产长效调控的政策之一。通知的发布,将有利于提高租房者权益,稳定租赁关系,增加租赁房源。”中原地产首席分析师张大伟表示,租赁新政策可以在一定程度上保护部分无力购房的租户,从长远看,也有利于市场平稳发展。

但是专家也认为,当前,租赁市场依然存在很多问题,这一通知的效果依然要看实际落地执行情况。张大伟表示,因为租售比悬殊,所以对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高。此外,在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,从全球看,除非通货紧缩的国家,或者人口平稳萎缩国家,否则租赁行为很难长期稳定。(记者 林远 梁倩)

评论:“租购同权”是社会进步的脚步声

即时 | 2017-07-21 10:35

住建部近日会同国家发改委等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。作为试点城市,武汉市房管部门近日表示,将从多方着手,加快构建购租并举的市场格局。

几乎同时,广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》,提出一个“租购同权”的政策,在社会上引起热议。所谓“租购同权”,就是租房住与买房住享受相同的政府公共服务。但实际上,广州将“租购同权”仅仅列举为适龄儿童接受义务教育的权利,而且有复杂的条件限制。不过“租购同权”作为一项政策,已被公众理解为一个基本原则。

去年末中央财经领导小组第十四次会议精神提出,购租并举的住房制度是“长远的制度安排”。国务院办公厅也出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,部署加快培育和发展住房租赁市场,目的是实现城镇居民住有所居的目标,特别是解决数以亿计“新市民”的安居乐业问题。

要大力发展住房租赁市场,不实行“租购同权”不行。现在不只是国家部委在部署发展住房租赁市场。江苏省想以此“推动房地产开发企业转型升级”,广州市寄望“催生新的经济增长极”。但是国人有根深蒂固的买房观念,要转变人们的观念及行为,政府就要出台激励租房居住的政策。

按照国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的要求,非本地户籍承租人可享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。某些地方提出的“租购同权”限于教育一权,属于“基本公共服务”缩小版,虽然如此,它还是使很多人感到振奋,看到了社会的点滴进步,看到了希望。

从平等的价值理念与法律原则来看,“租购同权”应是理所当然的原则。人口在区域之间、城乡之间流动受宪法保护,这也是经济发展的内存要求。进城务工人员也是城市纳税人,其作为“新市民”与老市民理应当享受同等基本公共服务。基本公共服务,不应当跟人们的户籍建立联系,更不应当跟人们住房是租是购挂钩。

有关方面应当高瞻远瞩,让“租购同权”跨过“小清新”阶段,成为我国社会进步的里程碑。我国正在全面建成小康社会,现在是实现新老市民同权的时候了。确立市民同权原则后,“租购同权”就是不言而喻的。即使是从实用的角度,如果我们维持一种“租不如购”的现实,就会把人们推向购房大军,培育住房租赁市场、催生新的经济增长极,就可能流于形式。

当然,进步无论大小,毕竟是人们所乐见的。缩小版“租购同权”是点滴进步,但进步是“方向正确”,点滴进步迟早会进一步打开进步的空间。“租购同权”作为共识,现在是政府允诺的教育同权,慢慢地,它的内涵会丰富起来。正所谓“青山遮不住,毕竟东流去”。

12城将开展住房租赁试点 “租购同权”能否破解高价房

即时 | 2017-07-21 07:03

近日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。而作为第一个出台新政的广州则一鸣惊人,其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”在全国范围引发了热议。

焦点

本周,一份文件名为《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》悄然挂在了广州市政府的官网。文件内容显示,广州将出台 16 条措施全力推进住房租赁市场发展。

今后广州租房就有可能上名校

这份文件中最受关注的是租房人子女可就近入学的规定,提出了“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。这意味着,租房就有可能上名校。

该方案一经发布就在网上引发热议,有网友点赞,称其为“破解高房价难题的广州行动”、“一线城市的回答”、“年轻人将告别房奴时代”;也有网友表示了悲观,认为解读只是一厢情愿,“以后非但买不起房,可能连租房都更难了”。

北青报记者注意到,这份“住房租赁新政”共16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例的大力扶持。

新政提出扶持租房市场一揽子计划,包括用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司、扶持住房租赁企业等宏观政策,也有房屋出租税收减免、允许满足条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益等细则。

首次提出“让租者幸福居住”

“租赁16条”首次提出“让租者幸福居住”的口号,从加大租房供应和保障租户权益两方面着手,公积金租房提取额度增加、出租住房税收有优惠、租金不能随便上涨、通过对租期和租金依法进行规范,控制承租人租房成本,保障承租人稳定居住权益。

广州一名房地产人士表示,长期来看,租赁需求增加将促进购房需求的下降,房价有望逐步回归理性,也会让广州留住更多的人才。总之,租购同权是大势所趋,是落实租购并举的重要环节,也是下一步租赁立法的重要内容之一。从这个角度看,广州的示范意义巨大,它意味着这项政策可能会在全国不少城市逐步落地。

争论

近年来,学区房的极端案例频繁刺激公众的神经。“高价房”的背后是家长为了让孩子能进名校不惜掷重金抢购。那么,“购租同权”能否解决高价房的问题?

“同权”实现需要充足租赁房供应

广州新政出台之后,不少家长认为,高价房将迎来暴跌。既然租房子能上学,那又何必要买呢?北青报记者咨询多名房地产业内人士,多数认为类似广州的租房新政将对学区房产生较大的影响。

北京西城区一名中学老师对北青报记者表示, “租购同权”需要国家出台一系列相关政策来限制,否则原本的高价房就会变成“高价租房”。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,就广州的新政而言,在实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑,一方面无法满足也就没有办法保障。

总体看租赁客户仍处弱势地位

中原地产首席分析师张大伟认为,租户上优质学校的可能性依然很小。从全国看,大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的,但就学的基本原则是就近入学,所以一般都是优先满足房户合一,其次是有房。

比如北京在非热点学区,非京籍户籍通过租房具备了五证后,是可以上学的。但在西城、海淀、东城等热点学区,一般只能保证房户合一的第一顺位入学,很多监护人非房主的三代都需要调剂。

张大伟认为,最近租赁市场的政策非常多,对于租户的权益来说,有一点的积极意义,但总体看,租赁客户依然处于弱势地位,特别是如果房价继续上行,租户也不会选择长期租房。所以租售同权还需要更多的落地细则配合,才能发挥积极意义。

政策

支持相关国企转型为住房租赁企业

针对住房问题,近日九部委发布加快发展住房租赁市场的通知。《通知》指出,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛。与此同时,特别是在一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

此次《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

各地要搭建政府住房租赁交易服务平台

为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,让群众安心租房,《通知》要求人口净流入的大中城市,要搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示,搭建这个平台,最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题,同时进一步加强对租赁市场的监管。

金融政策方面,《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度,针对租赁企业回款慢等特点,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。

特大城市开展集体建设用地建租赁住房试点

土地政策方面,《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

运营政策方面,针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题,《通知》进一步落实“放管服”改革:针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题,要求各地建立快速审批通道,探索实施并联审批;明确住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营;公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。本组文/本报记者朱开云 供图/东方IC

新闻内存

“购租并举”政策出炉记

2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

2017年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,该条例成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

2017年7月,《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》发布。

推动租购同权,现实依然很骨感

即时 | 2017-07-20 18:22

广州近日印发的一份关于加快发展住房租赁市场工作方案,不仅让房地产行业为之侧目,而且让教育界为之咋舌。重点在一句话:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

这事情被许多媒体灌以“重磅”、“突发”、“炸裂”等醒眼的标题在网上流传。一些文章直接把相关政策解读为:只要你在广州,不管是承租人子女,还是学区房子女,统统就近入学,享受同等权利。可事实真的是这样吗?

从发展住房租赁市场的角度,这份文件确实让人眼前一亮。其中的重大利好还不仅是租购同权,还在于允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。这等于给前期购买了商住房的投资者一个解套机会。而扩大租赁市场,也可缓解大城市住房紧张格局,有利于稳定房价。相比于有的大城市打压商住两用房,广州的做法颇具前瞻性,是吸引人才流入、提高城市竞争力的更好抉择。

不过从教育资源的配置讲,所谓租购同权,保障承租人子女就近入学,未免过于理想化,短期内恐怕难以实现。

文件的相关政策与外界解读就存在很大差异。文件上说的是“符合条件”的承租人子女,而不是所有承租人子女都能够“享受”租购同权。哪些人符合条件呢?文件里包括了本市户籍的适龄儿童少年、政策性照顾借读生(如人才绿卡持有人子女)以及符合积分入学条件的随迁子女。

也就是说,只有符合上述门槛的承租人子女,才够条件被安排到就近的公办或政府补贴的民办学校就读。光是看这些条件,也知道并不是所有承租人子女都能够享有租购同权,就近入学的。

何况,这和许多城市的做法并无不同。比如杭州,10年前就规定了属地管理、就近入学等原则,其中,符合条件的进城务工人员子女,由暂住地所在区教育局负责安排入学。问题是,如果附近的小学只能容纳500名学生,而辖区内适龄学生却高达1000人,该怎么排序?按理,承租人子女应就近安排入学,可如果学校实在容纳不下那么多学生,难道把本地户籍的适龄学生调剂他处?

僧多粥少,要想一碗水端平,何其难也。说白了,租购同权本身就是城市教育资源紧张背景下的衍生产物,而不是教育平权化结出的美丽果实。难怪杭州教育主管部门面对广州的相关政策,只能回复两字:静观。他们大概想说的是:臣妾做不到啊。

能否实现租购同权,不是看纸面,而是要看具体行动。对于教育资源高度紧张的城市,无论租购同权喊得多么响亮,到头来也只能在骨感的现实面前默默无语。所以,要想加快推动租购同权,让每一个适龄学生都能就近入学,首先是要加快发展义务教育,提高优质教育资源配置水平,缓解当前义务教育的供求矛盾。

假以时日,当义务教育资源不再稀缺,即便不唱高调,租购同权的问题也自可迎刃而解。

广州试水“租购同权”引关注 租房读“名校”能实现吗?

即时 | 2017-07-20 18:01

新华社广州7月19日电题:广州试水“租购同权”引关注租房读“名校”能实现吗?

新华社记者 周强

广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”,意在加快构建租售并举住房体系。其中,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法,引发社会关注。

学位房房价、租金会发生什么变化?哪些人租房可以就近入学?租了房就能上“名校”吗?就这些社会关注度较高的问题,记者第一时间采访了政府部门、业内人士和相关专家。

“租购同权”会对租售市场产生影响吗?

对一些买不起“天价学位房”的家庭来说,“租购同权”是一个好消息,但优质学位房屋的租赁价格很有可能因此大幅上涨。

宋丁、孙不熟等业内人士分析认为,只要优质教育资源不平衡,就会带来优质学位房屋的高溢价。因此,如果“租购同权”没有相关的限制性政策,可以预计优质学位房屋租金将大幅上涨。

为缓解优质租赁房源的供求矛盾,增加租赁房源的供应,方案提出,广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房,并执行居民用水、用电、用气价格标准。允许出租人按照住宅设计规范改造住房后出租,不过应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租,人均居住面积不得低于本市规定的最低标准。

那么,“租购同权”会导致房价下跌吗?方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示,房子具有强烈的资产属性。孙不熟认为,“租购同权”对大城市核心区的房价,冲击不会太大。

哪些人租房可以享受就近入学?

方案明确,三类人享有通过租房实现子女就近入学的权益。

具体为,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

华南城市研究会副会长孙不熟表示:“广州现阶段‘租购同权’惠及的人群有限,考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的,‘租购同权’的最大受益者主要是广州需要引进的人才。”

是否租房就可以上“名校”?

广州市住建委相关负责人表示,无论是商品房、廉租房,还是公租房,只要承租人租赁的房屋是其唯一居住地,且房屋租赁合同在广州市登记备案系统备案,就可以享受“租购同权”政策。

孙不熟则认为,通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。比如,广州中心城区的一些学校,学位本来就非常紧张,有房有户口的群体都不一定能上,根源还是优质教育资源稀缺。

“除非政府强制划定一部分入学名额,固定给租户一定量的学位。”孙不熟说,但这样又会进一步加剧学位紧张的气氛。根据义务教育法“就近面试入学”的规定,符合条件的承租人即便能通过教育部门统筹进入学校就读,也很可能会因为“名校”资源紧缺而被安排到其他普通学校。

不过,中介机构提醒,广州将合同备案作为前置条件,实际上是为了加强房屋的租赁备案管理,出租人和承租人均需要引起注意。

学位已占承租人子女还能就近入学吗?

接受采访的市民表示,根据广州现有的学位房政策,一套产权房对应一个学位,期限一般是6年一轮转。如果房东已占用学位,承租人租下这套房后是否能享有学位?此外,如果6年期限内,一套房出租给了多位承租人,是否每一位承租人都享有学位?这些问题在方案中都没有具体规定。记者从广州市住建部门获悉,具体细则会在8月份出台,教育部门会对相关内容作进一步规定。

租购同权是民生工程

即时 | 2017-07-20 15:33

广州市政府日前出台16条扶持措施,并首次提出“让租者幸福居住”的口号。扶持措施既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策,也包括房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女就近入读义务教育学校等微观措施。

“购租并举”意味着,要像重视房地产市场那样重视住房租赁市场。如果说政府调控房价是为了让更多人买得起房,那么政府扶持、发展租房市场,则是为了让人们租得起房——不仅租得起,而且要居住得有尊严,有更多幸福感。

“让租者幸福居住”,需要在住房租赁供需两端发力。就供给端而言,鼓励房地产企业开展住房租赁业务,将可有效改变目前租房市场以个人出租房屋为主,所呈现出的散、乱、贵、短的局面。房地产企业批量提供出租房,有望质量更可靠、租金更实惠、租期更稳定、服务更规范。在广州市出台的扶持措施中,增加租赁住房用地有效供应、商业用房可以改造成住房出租等,都意在鼓励房地产企业投身住房租赁市场,可视为租房市场的“供给侧改革”。

就需求端而言,广州市出台的一系列优惠措施,包括提高租房提取住房公积金的额度、租房人员子女亦可就近入学等,可谓实实在在的利好。实际上,租房居住的大多是收入不高的人,理当提供一些政策优惠,以减轻租房者的负担,引导人们通过租房解决居住问题。在这个意义上,“让租者幸福居住”也是一项重要的民生工程。

大力发展住房租赁市场,具有双重的积极意义:一方面,让租房居住和买房居住一样有尊严、有幸福感,让年轻人、打工者、低收入人群也能尽情放飞自己的梦想;另一方面,当租房居住也挺好,当租房者子女也能就近入学,也有利于更好地调控房价,进而有利于房地产市场的健康发展。

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