租房的美好时代：实现“租购同权”尚需多方发力

租房的美好时代

文章导读：从地方到中央，密集出台的政策，以及众多入场的企业让外界意识到，2016年提出的“租售并举”已经开始落地生根了。

《中国经济周刊》 记者 银昕 张燕 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第32期)

当广州宣布在入学等权益上保障租购同权之后，房屋租赁市场成为了当下最火热的话题。被“天价学区房”刺痛神经的公众多少希冀着“租购同权”4个字会改变已延续近20年的房地产市场逻辑。

仅仅3天过后，住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称“通知”)对外发布，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。随后，马云高调入驻住房租赁市场，阿里与杭州住保房管局合作共建杭州市住房租赁监管服务平台。同样行动起来的还有房企，万科已拿下多处自持物业地块，并在2016年成立了长租品牌“泊寓”。

从地方到中央，密集出台的政策，以及众多入场的企业让外界意识到，2016年提出的“租售并举”已经开始落地生根了。

在通知中，加快发展住房租赁市场被赋予贯彻落实去年中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的” 这一定位的重要举措。

只有实现“租购同权”才能改变目前的“重购轻租”现象。数据显示，当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求；截至2016年底，中国的房屋交易额已达15万亿元，房屋租赁交易额却仅为1.1万亿元，占比不足7%。

尴尬的数据背后，要真正加快发展住房租赁市场，迎接“租赁时代”，显然需要政府、房企、个人等一连串主体改变自身过往的行为模式。只有这样，方能承担起改变房地产市场逻辑，乃至撬动户籍制度等深层次改革的支点作用。

政府供地端发力，欲扭转“重购轻租”

中国租房率不足10%，欧洲国家租房率近50%；中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%，同一数据美国占比是50%；2012年，全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%

“重购轻租”现象有多严重？

链家董事长左晖曾公开表示看好租赁市场，他表示，与2016年住宅成交放出天量，遭遇史上最严厉调控相比，中国的租赁业务尚有巨大空间，同时正在享受政策红利。据链家测算，2030 年时，中国的租赁人口将达到 3 亿人，租金规模达5 万亿元。

尽管房屋租赁市场的潜力被人看好，但是目前国内租赁市场的发展并不均衡。

社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示，当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求，特别是一线城市以外的地区，租房比例小之又小。

相比之下，美国近10年的住房自有率一直在60%至70%之间浮动，始终有1/3左右的家庭通过租赁市场满足居住需求；在日本，东京和大阪两大城市的住房自有率分别是54.9%和58.6%；而在德国、瑞典等欧洲国家，租房率接近50%。

“重购轻租”直接影响了国内房屋租赁交易额占比，链家研究院在2016年12月发布的《租赁崛起》中引用数据称，截至2016年底，中国的房屋交易额已达15万亿元，房屋租赁交易额却仅为1.1万亿元，占比不足7%；与之相比，彼时美国的租赁交易规模是5000亿美元，占美国整体的房屋交易规模的50%。

“个人现有房屋租赁、保障房中的廉租房与公租房、企业参与的长租公寓是构成目前国内房屋租赁市场的主要参与主体。其中，保障房近年来在政府重视下快速发展，但总体规模还未成型，长租公寓更是近年来才逐渐进入市场，房屋租赁市场整体仍处于自发状态。”亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者表示。

在租赁市场现有的格局下，政府该如何发力扭转“重购轻租”？

除去从2016年开始不断出台政策释放“加大扶持租赁业务”的信号，提出“购租并举”的目标，最直接的手段便是增加公共租赁住房供应，并在供地端向租赁市场倾斜。

北京、上海加大租赁住房“定向”供地力度

从公共租赁住房首次在2009年政府工作报告中现身公众视野，到2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房。

受访的多名业内专家告诉《中国经济周刊》记者，自国家推出公共租赁住房建设政策以来，全国已有约3000万套公共租赁住房建成，但是与保障性住房的缺口相比，覆盖率并不高。其背后的原因主要有两个：一方面是地方政府财政压力大，缺少社会资本进入，导致资金缺口较大；另一方面，租赁土地供应不足也造成公共租赁住房发展缓慢。

截至2013年的数据显示，1349万套新建的租赁性保障房中，政府投资1058万套，占78.7%；国企投资88万套，占6.5%；事业单位投资20万套，占1.5%；民间投资179万套，占13.3%。社会资本占比严重不足。

而从土地实际供应看，2012年，全国居住类土地实际供应11.4亿公顷，其中公共租赁住房用地1.2亿公顷，公共租赁住房用地仅占全国居住类用地的10.5%。公共租赁住房实际供应的区域分布与常住人口增长的分布也不匹配。2012年，公共租赁住房用地供应居前三位的省份为新疆、安徽和云南，三省份公共租赁住房的供应量超过全国的30%；而这三省份常住人口的流入仅占全国新增常住人口的9.64%。常住人口流入较多的区域，如广东、北京、天津、上海等，公共租赁住房土地供应面积却相对较少。

以北京为代表的城市正在尝试利用集体建设用地增加租赁住房的供地。

7月28日，北京市住建委表示，北京首批利用集体建设用地建设的租赁住房近期陆续开始入住。

从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

年底前，北京集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

此次北京选取的5个集体土地建设租赁住房试点项目主要分布在重点产业功能区周围，均具有大量且稳定可期的租赁需求。利用集体土地建设的租赁住房，由区政府按市场价格统一整体趸租，再向中低收入家庭按公租房价格出租，租期为10年，差价由政府补贴。此外，这批公共租赁住房同时也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。

今后5年，北京计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，以解决周边就业人群的住房需求，促进产城融合、职住平衡。

当然，不只是北京在加大面向租赁市场的“定向供地”。

上海日前公布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，“十三五”期间，住房用地供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套，其中租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

而据上海统计年鉴的数据显示，“十二五”期间，上海历年住宅用地出让合计4038.66万平方米，即4038.66公顷，其中并未单独列出租赁住房供地数据。

如今，各地政府不仅在增加公共租赁住房供地，也开始面向房企供应“只租不售”的土地。

7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式。

此次成交的两幅地块，A3-06位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米；E17-1位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。成交价格均低于该地区此前其他成交地块。

例如，嘉定区嘉定新城E27-1地块，去年的成交土地单价是4.85万元。早在2015年12月，嘉定区嘉定新城A03-5地块成交土地单价便达到2.88万元。

记者梳理发现，2016年，北京出台“9·30”调控新政，提出“控地价、限房价”的土地出让方式，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

2016年10月，北京推出了首批4宗“控地价、限房价”地块。10月13日，北京市规划国土委发布了对于这4宗地块出让补充公告，明确其具体竞卖规则为：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。”此后，北京又拍出多块“竞报自持比例”的地块，多家房企以100%的自持比例中标。

北京金诚同达律师事务所律师吴永高向《中国经济周刊》记者介绍，此前用作租赁住房的土地出让方式多为划拨地块，社会资本主要通过投融资的方式获得后期的租金回报。近年来才逐渐出现这种以拍卖形式但是要求100%自持的土地供应方式。这样一来，势必会增加租赁住房用地的土地供应，有利于更多的社会资本参与到租赁住房的建设中。