结束45个月上涨周期 一二线城市二手房价呈下降态势

近日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，1月份商品住宅销售价格总体平稳。值得注意的是，一二线城市二手住宅销售价格出现下降趋势。其中，一线城市环比下降0.1%；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点。

有业内人士认为，受春节因素、返乡置业意向减弱等多方面因素影响，本轮持续超过45个月的房价上涨后，一二线城市的二手房价格出现下行。

70城房价指数重回合理区间

易居研究院根据国家统计局最新数据计算，70城房价指数1月环比涨幅重回“合理”区间，预计未来将进一步收窄。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，从2017年7月开始，70城房价指数连续10个月停留在“合理”区间，2018年5月进入“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7月和8月完全进入“过热”区间，9月和10月处于“偏热”和“过热”区间之间。2018年12月房价指数环比涨幅为0.77%，较11月明显回落，已经开始接近“合理”区间上沿，市场出现降温趋势。

国家统计局数据显示，1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，据初步测算，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月的1.3%回落0.9个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比方面，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均较上月有所扩大。数据显示，1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

王若辰表示，1月新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，主要原因是受部分城市限价有所松动、高价地拿证开盘导致的结构性变化。考虑到高价地集中开盘，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅将跟随环比涨幅呈现下行走势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，返乡置业意向减弱对三四线城市房价产生影响。从58安居客房产研究院调研的数据来看，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，较2018年的58.7%下降6个百分点。

二手房价格由升转降

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟认为，1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势中，楼市拐点明显出现。

数据显示，1月，四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

具体来看，1月，二手房环比上涨城市为41个，环比减少6个。其中，南宁由去年12月的环比上涨2%，转为下降0.1%；洛阳由上涨1%、成都由上涨0.9%转为持平，遵义、蚌埠、包头分别从上涨0.6%、0.5%、0.4%转为持平。

“最有代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”张大伟表示，从全国房地产市场成交量看，一二线城市基本是二手房占主导，特别是一线城市，二手房数据更代表市场真实情况。

张波也认为，新建商品房价格上涨和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下，二手房更能体现市场的实际行情。

张大伟介绍，本轮房地产市场从2014年“9·30”新政开始逐渐止跌，到2015年“3·30”新政后酝酿上涨，2015年5月本轮价格开始爆发，根据70个大中城市房价数据，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分是一二线城市，特别是一线城市深圳单月上涨6.3%。

“31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现。”张大伟说，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调，如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。

政策微调仍将持续

张波表示，1月房价下跌城市明显增多，楼市明显进入淡季。王若辰认为，部分二线城市二手房价已现下跌，或将带动整个房地产市场进入调整阶段。

但张波预计，在因城施策、人才政策频出的背景下，楼市后续降温速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。

日前，国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》便指出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。西安、南京、海口、广州等地相继放宽落户标准与限制。

“放宽落户城市全面开花，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基础上，继续加码人才政策。”张大伟说。

值得注意的是，稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。”张大伟认为，未来住建部的约谈、预警依然将影响地方房地产调控，包括多轮多城市房地产巡查在2019年将常态化。他预计，在保持房地产市场稳定的目标下，2019年政策微调仍将持续。