部分三四线楼市春节成交活跃 去库存进入“精准调控”阶段

在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大。安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难。

一些三四线楼市从库存积压变成了房价上涨，转而控房价。在2016年前后，全国100多城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式。去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

一些城市还在春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。

值得注意的是，在住宅加速去库存的同时，一些地方的商业地产库存量依然在增加。在福建晋江市，目前住宅库存去化周期仅为9个月左右，但办公楼去化周期高达几十个月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明显缩短，但非住宅去化周期反而增加了约8个月。

精准施策去库存 谨防“按下葫芦浮起瓢”

去年底的全国住房城乡建设工作会议要求，库存较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。在今年省级地方两会上，甘肃、青海、辽宁等多省继续强化“去库存”，把去库存的重点转向三四线城市和县城。

业内人士建议，要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存。“去库存既要精准施策、有的放矢，更要防止‘按下葫芦浮起瓢’。精准调控是未来去库存的方向。”张大伟认为，一些库存高企的三四线城市和县城，应从价格、政策等方面支持居民自住和进城人员购房需求。

“对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。”严跃进说。

目前，三四线城市土地市场过热已出现端倪。中国指数研究院数据显示，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线的拿地面积同比增加了145％。克而瑞数据显示，今年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到了55％。

对于商业地产库存高的地方，中国房地产业协会副会长胡志刚建议，调整住宅和商业的供地结构，严控写字楼土地供应。“地方政府在规划和用地审批过程中，严格按照市场规律和行业特点适当控制数量，避免过剩。”