【中国梦·践行者】从青涩的大学毕业生到法官判决应当有生命有温度

物业服务纠纷

判决应当有生命有温度

“一方面要保护业主利益，另一方面要促进物业服务行业健康有序发展。”这是刘卉在审完一宗物业服务纠纷后的感悟。

吴女士及其儿子是广州市白云区某小区一栋楼中顶楼的业主，每月按时缴纳物业费。但在一次台风过后，其屋顶上方公共走廊及外墙位置开始出现渗漏水，并殃及了吴女士的家。虽然物业公司对该房屋外墙部分渗水部位进行了两次维修，但均未能彻底修复。对此不满的吴女士开始拒缴物业管理费。

2013年8月，小区物业公司向法院起诉，请求判令吴女士母子向物业公司支付自2012年7月起至2013年7月止拖欠的物业管理费6200多元，并支付滞纳金。

本就感到委屈的吴女士母子见状提起反诉，要求物业公司先行维修。诉讼大战“全面爆发”。

一审法院认为，物业管理合同是综合性服务合同，由多项服务内容构成，吴女士母子不能因某项服务的瑕疵而否定物业服务的所有内容，鉴于房屋渗漏水现象长期存在且未能彻底修复及房屋渗水对业主居住使用造成不便的情形，判决吴女士母子需支付拖欠费用的70%，余款可待物业公司履行完毕组织实施相关维修义务后再行主张。因相关渗漏水属于房屋质量问题范畴，业主未在保修期内向开发商主张权利并采取措施防止损失扩大亦存有过错，且依合同约定，维修费用应自物业维修资金中支出，在该费用尚未有处理结果前，业主要求物业公司修缮涉案房屋的渗漏水部位无据，故判令驳回吴女士母子的反诉请求。

一审宣判后，物业公司及吴女士母子均上诉。

作为二审经办人，刘卉做了改判：在维持一审判令吴女士母子需先行支付拖欠费用的70%的基础上，加判物业公司在本判决发生法律效力之日起30日内，对涉案房屋屋顶及外墙漏水问题组织实施维修。

“遇到渗漏水这种事，大部分人都会觉得难受。法律不外乎人情，我也会设身处地去想。”回首改判，刘卉说，虽然物业公司称涉及公用部位的大修需动用物业维修基金，而按相关规定，物业维修基金的使用必须满足规定的条件，故物业公司表示在物业维修基金未到位的情况下无法组织维修。但考虑到漏水的问题确实严重影响业主生活，如再不进行全面维修，业主的损失会进一步扩大；同时考虑到在涉案小区业委会尚未成立的情况下，业主的个人能力有限，物业公司更有条件启动物业维修基金申请流程及组织实施维修工作，并且刘卉发现涉案合同中并没有明确约定物业公司必须在先确定取得物业维修基金后才能对公共部位组织实施维修。于是，在维持一审判决的情况下，刘卉支持了吴女士要求物业公司先对渗水问题进行维修的请求。

二审判决后，当事双方未再表示“不满”，预示着判决取得了良好的社会效果。

“判决应当有生命，有温度，而且要经得起时间检验，而不是一纸干巴巴的文字。”她说。