三问长租房建设：发展现状如何、租客权益咋保障？

问 怎样扩大规模

推出低价租赁用地，松绑部分政策限制

记者：未来应该如何做大长租公寓的供给规模？政府应当如何作为？

严跃进：过去一年，我国大力推动住房租赁市场，在鼓励供给和需求方面均出台了一些新的强有力的措施，逐步破解了一些租赁市场发展的障碍。

在鼓励供给方面，不少城市推出大量低价租赁用地(工商业用地、集体土地)，降低拿地成本，提高租赁企业或主体的投资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启了租赁土地供应的加速模式。

例如北京，全年成交了约133万平方米自持住宅面积。若按套均45平方米(目前长租公寓的面积基本在15—75平方米之间)计算，可提供超2.9万套租赁住房。

当前，我国城市中有大量商业办公用房或者是以前的工厂集体土地，其实很适合用于做长租公寓，但由于一些政策限制而无法进入租赁市场。未来应加快探索，力争在土地性质、房屋属性等政策上有所突破，为市场提供更大空间。

相比于买卖市场，租赁市场的特征是服务链条长、周期长，而住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式则可为开发商和长租公寓经营提供退出机制，解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。下一步我国还应加快推进住房租赁REITs的试点工作，以增强企业加大租赁住房投资及房源供给的信心。

杨现领：从全国来看，未来城市人口将有30%通过租赁来解决住有所居的问题，70%左右的人则通过买房来解决。从个别城市来讲，特别是一线和个别热点二线城市，房价比较高、人口净流入比重比较大，长期来看租金有上涨趋势，租赁市场发展潜力会更大。我预计，在一线城市、热点二线城市中，租房人群的比例大概会分别占到50%左右、40%左右，个别的三线和四线城市在30%左右。

为了有效释放租赁需求、解决部分人群支付能力有限的问题，未来应该推动配套政策的完善发展。比如，允许职工用公积金支付租金，又如实行住房租金抵扣个人所得税政策。再如，通过金融手段，将“押一付三”的支付方式变为每月支付。只有把这些政策推动起来，市场需求才能更好地跟供给实现对接。

问 租客权益咋保障

应更加注重提供标准化产品和服务

记者：从质量上看，长租公寓还存在哪些欠缺，租房者的权益应该如何更好保护？

严跃进：前段时间，有媒体曝出某品牌长租公寓甲醛处理不到位、污染超标的问题。这暴露了一个问题：部分企业简单地以提高租客入住率为导向，而忽略了对居住功能和居住品质的把控，甚至产品连最基本的入住条件都难以达到。

从经营长租公寓的企业来看，未来应更好地关注承租者的三种需求：一是以入住面积为标准的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要对租客的基本人身安全进行保障；三是社会福利需求，类似租房办理居住证和落户等内容。同时，承租者本身应该积极取证、积极投诉，若是遇到甲醛超标等类似问题，可主动向经营企业投诉及相关监管部门投诉。

更关键的是，当前对长租公寓承租者的权益保护其实还没有特别有效的渠道。政策上虽然有很多表述，但真正落地还是很难，所以应当尽快建立一个全国性的长租公寓维权平台。具体来看，为了加强对承租人权益的保护，需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生，限制出租人的合同解除权；也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外，政府还要立起规则、建好“跑道”，对合租标准、消防标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定，让行业走上标准化规范发展之路。

同时，为更好鼓励租赁需求，还应加快落实“租购同权”，扩大承租者享受公共服务的权利，有条件的地方步子还可以迈得更大一些。

杨现领：今后，无论是政府还是企业，在推动长租公寓发展时都应该更加注重标准化的问题。首先，企业要提供标准化的产品、服务，形成规模化和专业化的力量，给消费者提供有品质的租住体验，同时满足可支付的条件。再者，政府也要做政策的标准化，当前长租公寓企业在运行过程中遇到的挑战，主要就是政策和标准的不透明、不规范，比如消防标准、合租标准等，这些都需要从顶层制度设计上去变革。

本报记者 刘志强