北京全面进入存量房时代 去年二手房成交27.2万套占85%

继2009年北京二手房全年成交26.7万套创下新高之后，2016年，北京已经全面进入存量房时代，全年二手房成交27.2万套，占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交总量的85%，而这一比例在过去今年一直在70%以下。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代，随着二手住宅市场规模越来越大，创造新的历史成交记录是大势所趋，北京的存量房池子目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，所以未来北京二手房交易规模还将继续扩大。

过半交易使用商贷

经历了一季度和三季度两轮爆发，二季度经历了短暂的市场盘整后，2016年北京二手住宅市场四季度受楼市调控全面收紧影响，市场已经进入新一轮降温周期。

值得关注的是，在过去一年创下成交量历史新高的北京二手房交易市场中，使用商贷的二手房交易再次攀升。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商业贷款的占54.1%，较2015年提高9.3个百分点；全款支付的比例占23.2%，与2015年的22.8%基本持平；使用市管公积金进行支付的占17.2%，较2015年降低6.3个百分点。

从2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高，从40.1%提高到了54.1%，占比已超过一半。

胡景晖认为，从2015年初到2016年初，国家多次降准降息，降低商业贷款首付比例，货币政策整体宽松，楼市按揭贷款支持力度大，作为全国二手房交易的活跃城市，北京二手房市场在其刺激下交易量大涨。

而从银行角度看，2016年年初央行再次降准后，北京各家银行内部资金比较充裕，前三季度的放款额度相对平稳，四季度政策收紧且进入年底封账盘点阶段，银行的放款情况才略显收紧。而在银行的放贷中，大头始终集中于“房贷”，上半年首套房贷利率一度最低以“八三折”为主，930新政后各家银行才普遍调整利率为“八五折”，近期又提高为九折。整体而言，2016年北京各银行的“房贷 ”政策是相对宽松的，这也为二手交易中商业贷款比例的大幅提高创造了条件。

胡景晖同时强调，货币政策对楼市的影响更加直接而有效，这也是北京930新政小幅提高首套商贷比例、大幅提高二套及非普通住宅商贷比例的原因，并在事实上确实起到了迅速降低交易量、降低市场温度的效果，消除了市场恐慌，平抑了房价，稳定了楼市。

全面进入存量房时代

“过去一年，北京连环单交易非常多，即换房需求在推动二手房的交易。”链家相关人士向《证券日报》记者表示，新房供应减少，推出的一般都是高端项目，几乎将刚需和首次改善性置业需求踢出门外，而这些需求绝大多数向二手市场转移。

中原地产首席分析师张大伟称，目前北京待售的所有住宅土地已经全部限价或持有，这导致房企对非住宅类用地也开始继续热抢，特别是面积比较大、区域相对比较成熟的长阳区域。

“全面进入存量房时代的背后，也意味着新房供应越发减少，在有限的土地供应下，房企会集中去抢地，地王频发带来的则是市场的高端化。”某房企高层向《证券日报》记者透露，“我们很难抢到地，即使抢到，也不敢独自开发，更倾向于找合作伙伴共同开发，尤其找在北京有地的房企来合作，这样才能减少风险。毕竟，从2015年开始，北京楼市供应的新房项目几乎都是高端项目，豪宅化明显”。

“进入存量房时代，代表着城镇化进入末期。”张大伟称，预计2017年以后，刚需和首次改善性置业需求只能选择二手房，新建商品房基本都将高端化，自住房等供量将会较多。