部分二线城市接连出手降温楼市 未来或更倚重市场化手段

新华网北京9月9日电（记者高畅）今年上半年以来，相比一线城市，部分二线城市房地产市场的火爆程度也许更值得关注。随着传统的“金九银十”的到来，楼市的热烫是否还将持续？已经出台的调控政策会否奏效？未来还会否有其他城市跟进？

楼市火热催生调控出台 需注重购房者预期

指针回拨。自2010年起，那一轮被称为“史上最严房地产调控政策”延续至2014年。全国楼市整体告别狂热，进入了平稳运行的阶段，市场观望情绪浓重，房地产投资明显下滑。

2014年4月起，南宁打响了限购“松绑”的第一枪，全国多个城市陆续跟进，完全或部分放开限购政策。2015年，在刚需、改善型需求和楼市去库存的多重因素下，房地产市场慢慢走出低谷，房价抬头趋势渐现。

进入2016年，全国楼市火热，“地王”频现，重点二线城市房价飞涨。目前，南京、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等城市房价已经超过上一轮房地产周期高点。

而更需要关注的是“买房预期”。面对快速上涨的房价，购房者普遍存在焦虑心理，而这种情绪间接助推了房价的上涨。中原地产首席分析师张大伟认为，焦虑情绪会引起购房者“恐慌”，所以房地产调控必须改变预期。

记者对比发现，多个出台限购措施的二线城市大多房价涨幅较高涨速较快，作为本轮首个出台收紧政策的城市厦门，其2016年7月房价环比上涨4.6%，同比涨幅达到39.6%。

7月9日，厦门出台信贷收紧政策，并在9月加码限购政策；8月12日，苏州通过提高贷款门槛进行限购；合肥和南京运用地价房价监管和提高首付门槛“组合拳”，具体措施包括加大土地供给、严控区域楼王、设置房价管控标准等。

事实上，楼市过热的端倪从信贷数据中亦可看出。此前亮相的银行业半年报中，中、农、工、建、交五大行总计投放各类贷款27366.73亿元，其中房贷就高达14534.14亿元，房贷占全部贷款的比重已经过半。张大伟认为，本轮收紧调控的城市政策依然以约束信贷与购买资格为主，从力度看，也基本都是属于渐进加码。

未来或趋向“一城一策” 更倚重市场化手段

中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾公开表示，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，达到44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

新华社早前发表的评论文章中曾明确指出，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使得热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

张大伟也指出，政策实际执行的力度低于之前市场预期。虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆或将成为主流政策取向。

在中央政治局工作会议定调“严控资产泡沫”的政策背景下，一系列针对房地产领域的“去杠杆”政策正在密集出现。在多个热点城市调控“组合拳”中，纷纷出台了限贷政策。

未来这些城市调控政策的走向也引起市场各方的关注。张大伟认为，过去全面宽松的房地产调控趋势已经出现了变化，随着市场分化，政策也开始明显的分化，“托底盖帽”开始出现。未来还有多个城市可能会升级调控政策，不仅仅是分城施策，更多的将会升级到“一城一策”。

全国房地产商会联盟主席顾云昌接受记者采访时认为，由于分化情况的出现，个别房价涨幅过快过高的城市可能还会出台收紧政策，但是大部分城市还是处于“去库存”的状态。

顾云昌表示，目前房地产发展的主要责任已经落到地方政府，由各地政府根据当地情况出台相关政策。他认为，房地产调控要注重供需两端同时发力，其中供给侧包括控制土地供应量和供应节奏。