今年房地产业发债7588亿元 成吸收流动性重要载体

扩张 负债豪赌 土地市场成交活跃

值得一提的是，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如日前拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着，在短短一个月内，景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近其2015年总营业收入57.66亿元的69%。然而，景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态，负债率高达83.59%。

数据显示，房企负债额大幅增加。2015年，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。其中，恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。

在此背景下，房企负债率也大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%；恒大净负债率达261%，同比上涨72%，考虑到永久债券净负债率则更是高达409%。

在资金的追捧下，2016年的土地市场再度爆发。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗；其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗，溢价率超过50%的更是多达189宗。而在2015年同期，单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗，其中溢价率超过100%的仅5宗，超过50%的也只有29宗。这意味着，同比溢价率超过100%的土地总数大幅上涨了24倍。

“哪怕再贵也要抢。”在全联房地产商会秘书长宁高伟看来，房企这种“先占坑”的行为可谓用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接造成企业负债率居高不下。

而促使房企不惜代价拿地的主要动力则是房地产市场的回暖。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，已有76家房企公布上半年业绩预告，除22家业绩指标有所下调外，其余全部上涨或平稳。其中，利润预增企业27家(含不确定4家)，扭亏企业16家，续亏企业11家。

风险 政策收紧 房企资金成本增加

在房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下，近来多方开始加码对房企的融资和拿地限制，房企的银根或将被收紧，房企通过融资募集资金的难度加大，所得资金的用途范围变窄，融资成本也在上升。

证监会日前召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向；不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。同时，证监会发行部要求企业再融资所得不能用于非资本性支出，如购买原材料和员工支出，用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。

也有消息称，某股份商业银行近期明确对于2015年三季度后拿地且成本过高的项目原则上不介入。此外，对于全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。

除渠道收紧外，资金成本也在上升。2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1月至5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也意味着，目前上市房企的直接融资成本正在加大。

同时，房地产信托集中到期。根据用益信托网统计，2016年将继续处于房地产行业信托到期兑付高峰，兑付规模高达2248.05亿元，其中，6月份有101只房地产信托到期，到期规模187.59亿元，单月兑付规模环比5月上升15.03%。根据统计，预计7月份共有94只房地产信托到期，到期规模为191.12亿元。

此外，现阶段房地产市场冲高回落现象明显，房企资金风险陡增。中金研究中心表示，预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，四季度更是会随着新房供应的增加，迎来供过于求状态，同时警惕因宏观经济超预期下行，流动性回收超预期风险。