上半年50城土地出让金近万亿 地王频出催热土地财政

上半年50城市土地出让金近万亿

地王频出催热部分省市土地财政

地方财收两极分化明显，下半年财政收入压力加大

2016年是“十三五”开局之年，在全球经济疲软的背景下，国内整体经济增长压力倍增。同时，在经济转型期中国制造业仍处于调结构、去库存阶段，地方财政收入面临较大压力。

但值得注意的是，2016年最新财政收入数据显示，今年上半年，我国契税2163亿元，同比增长14.8%；土地增值税2357亿元，同比增长13.1%。另外，房产税1169亿元，同比增长8.5%；耕地占用税1086亿元，同比下降4.8%；城镇土地使用税1149亿元，同比增长1.6%。对此，有业内人士认为，一方面是受上年基数较低影响，另一方面，上半年的房地产市场部分支撑了财政收入的增长。

《经济参考报》记者获悉，今年上半年，辽宁、山西财政收入分别下滑了18.6%和7.4%。对比来看，上海财政收入同比增长超过30%，地方财政收入呈现出明显的两极分化。而地方房地产市场热度与财政收入冷热不均的结构出现较高程度的一致性，上半年部分省市“地王”节奏加快催热房地产市场的同时，也成为地方财政的主要来源。

中原地产最新数据显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿，同比上涨38.5%。其中，超过100亿元的地块就达到3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗，单宗地超过10亿的高总价地块已经超过200宗。

而溢价率方面，拍出的地块溢价率超过100%的达89宗，同比上年上涨45倍，溢价率超过50%的144宗，同比上涨8.5倍。

同时，截至7月26日，全国住宅类土地单城出让额超过100亿的城市合计有22个，分别为北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及杭州、苏州、南京、合肥等18个二线城市。其合计土地出让金为7579.5亿元，同比2015年同期的4007亿元上涨了89.2%。其中，杭州土地出让金已经超过2015年全年34%，合肥也超过了2015年全年21%，苏州超过2015年全年15.3%。从平均溢价率看。苏州、南京、合肥、深圳等城市平均溢价率超过100%。

在此背景下，包括杭州、苏州、南京、上海等土地出让和房地产市场火热的地区，上半年财政收入都表现不俗。

以广东省为例，今年上半年，广东全省一般公共预算收入完成5438.63亿元,同比增长17.9%，其中，因房地产市场火爆及土地转让回暖，土地增值税收入115.26亿元，同比增长31.6%。同样受到房地产市场火爆影响的还有全省政府性基金预算收入。上半年，广东省政府性基金预算收入累计完成1637.88亿元，同比增长42.2%。占政府性基金预算收入八成多的国有土地使用权出让收入在部分地区房地产市场回暖的带动下,同比增长48%。

苏州全市完成一般公共预算收入898.0亿元，增长11.0%，半年度增幅为2012年以来最高水平。值得注意的是，因市场热度的带动，2016年上半年，苏州市土地出让金总额约507.12亿元，比2015年同期增加382.12亿元，同比增幅高达275.64%。

此外，作为“地王”频出的一线城市，上海上半年一般公共预算收入4196亿元，增长30.6%，同比提高17.5个百分点，远超同期全国一般公共预算收入7.1%的速度。从行业来看，金融、租赁和商务服务、房地产等行业对财政收入增长贡献较大。

地方财收冷热不均两极分化明显，与上述城市对应，一些城市则是另一番景象。以阳泉市为例，今年上半年，阳泉市税收33.7亿元，其中房地产业税收2.04亿元，相比去年下降14.39%。2014年至今，房地产税收占比也呈下降趋势。2014年，阳泉市房地产业税收达到5.82亿元。今年上半年，阳泉国有土地出让收入1.24亿元，同比增长51.53%，但据财政局相关负责人说，土地收入多为区县工业用地，住房市场土地出让很少。由于房地产业不景气，相关税收都出现明显下降，今年上半年土地增值税0.2亿元，同比减少30.3%；契税0.32亿元，同比减少43.3%。

事实上，“土地财政依赖症”再度加深的趋势从2015年年底开始显现，今年上半年更加明显，一方面是受营改增之后地方税源缺失的影响，另一方面，房地产回暖程度的不同，也造成地方财政冷暖不一。

土地市场疯狂盛宴背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。去年10月1日，广州市宣布提高中心城区基准地价，较2011年旧基准地价标准涨幅超过一倍，最高涨幅高达158%。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，这说明地方政府并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

记者了解到，在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到财政收入的六成。虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。

值得注意的是，下半年随着房地产市场的转向，地方财政压力恐再度增加。中金公司分析员宁静鞭表示，地王频出加产业政策收紧等现象，预示着本轮行业成交周期高点来临。因此预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，四季度更是会随着新房供应的增加，迎来供过于求状态。

日前政治局会议提出要抑制资产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。也有消息称，证监会官员在25日保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。种种政策的收紧意味着房企不再拥有着无限的资金，土地的购置必然将要减缓。