以房养老试点大限将至 四大风险导致水土不服

文/羊城晚报记者 甘韵仪 孙婷婷

截至2015年，中国60岁以上老年人超过2.1亿。他们追求“善终”的观念未变，养老的形式却已逐渐多元化。

试点两年的“以房养老”新政将在6月30日迎来“大限”。然而，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市交出的答卷显示，仅有47人38户办理完所有流程。广州为14人11户。

“以房养老”会否因成绩惨淡而夭折？对此，开展此业务的保险公司透露，“以房养老”不但会继续做，而且还会进一步扩大试点。

试水两年 前景堪忧

保险公司透露：7月1日后还会扩大试点

2014年，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，“以房养老”这种新型养老模式，率先在北京、上海、广州、武汉试水。

这个“舶来品”遭遇了“水土不服”。近日，上海保监局副局长李峰披露，截至5月20日，全国参与“以房养老”共78人59户，办完所有流程的是47人38户。相对于全国的2亿多老年人来讲，可谓沧海一粟。

如今，四大城市试点的大限将至，“以房养老”这项政策会否夭折？对此，开展此业务的国内商业保险公司昨日向羊记表示，7月1日后，该项政策还会延续，而且试点范围会进一步扩大，但具体事宜不便透露。

“任何新事物，都有一个接受的过程。”该保险公司工作人员在接受业务咨询时表示，“中国的老龄化问题在加剧，广州这样的城市，老龄化程度比全国更高，老三区(越秀、荔湾、海珠)约有20%，我们做过调研，一些街道的老年人口达到23%。我们的信心很坚定，做法是没错的，会往前走。”

新式养老 顾虑多多

街坊：抵押了房子，还能住得安心吗？

作为试点城市之一，广州市交出的答卷是，办完手续的有14人11户。成绩不甚理想。这样的政策为何难以开展？广州的老年街坊有何顾虑？还要看看老年人的实际需求。

小尹是活跃在番禺市桥的义工，在她服务过的街坊中，不少“鳏寡孤独”，其中有一对60多岁的老夫妇，曾向她咨询过“以房养老”的事。

据了解，老夫妇无儿无女，两人相依为命。年轻时，阿姨做临工、阿叔摆摊做点小生意，省吃俭用过日子，在二十多年前购买了一套商品房，安了家。因两人都没有购买养老保险，无法领取养老金，幸好身体还算健康，如今退而不休，做点摆摊的小生意，挣点生活费。

“他们年纪大了，不想再早出晚归，希望每个月有固定的生活来源。”小尹告诉记者，他们也曾有过卖掉房子拿一笔钱再租房住，或住养老院的想法，但又不愿离开几十年习惯了的生活环境，“一个简单的愿望是，每天出门，都有熟悉的人打招呼”。

对于“以房养老”，他们心里有着很多担忧：把房子抵押了，每个月能拿多少钱？是不是对方说了算，自己会不会亏？抵押了房子，还能住得安心吗？还是把房子给堂哥的儿子吧，“百年”后还要靠他们料理身后事，但每个月就没有固定生活来源了……

专业人士 解读政策

房产价值的90%用来养老，370万房产可月领9000元

小尹替老人咨询了保险公司负责“以房养老”业务的工作人员王小姐。

像上述提到的老夫妇，对房子拥有房屋独立产权，且年龄满足要求，基本符合“以房养老”的规定。他们需要带上房产证、身份证、户口簿、结婚证来办理业务，评估房产价值、核实产权关系、婚姻关系等。

房产价值的90%将用来养老，具体按照保监会给出的标准进行计算。曾经有老人把广州淘金东的一套105平方米的房子用作“以房养老”，当时估值370万元，现今老人每月到手9000元。

办理手续过程中，还要确定一个“指定继承人”，两老“百年”后，指定继承人拥有优先赎回房产的权利，如果不想赎回，则与保险公司一起处理房子。

王小姐举了个例子。假如这套房子评估价值为100万元，目前老人60岁，每月领取2000-3000元，30年以后，两老都“走”了，假设保险公司这些年来连本带息支付给老人150万元，而那时房子卖出了200万元，200万元抵本息150万元还剩50万元，那么这50万元将归指定继承人所有。

如果房子没有升值，只卖出了100万元，100万元抵本息150万还差50万元，这50万元由保险公司承担，指定继承人无需负责。这里说的利息，按照银行的贷款利率来算，并且不变动，为既定的5.5%。

据介绍，房屋作抵押后，房子的权属在老人生前不发生任何变化，房产证依然在老人手里，无需担心住得不安心，如果想半途中断“以房养老”，只需归还本息即可。

北京上海广州武汉四个试点城市交出的答卷显示，仅有47人38户办理完所有流程；广州为14人11户

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以房养老 或存死穴

专家：面临四大风险，须有一系列的制度环境作为保障

对“以房养老”，观察者认为这是“雷声大雨点小”，风险太大，甚至认为在国内没有实施的政策土壤。实行者却对此充满信心。这种模式将何去何从？

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟认为，“以房养老”模式，存在不适合传统养老的伦理道德风险、房价难以预测的市场风险、抵押房产价值难以实现的法律风险、70年产权面临的政策风险等，这些风险点中了“以房养老”的死穴。

对外经济贸易大学公共管理学院教授李长安指出，要顺利推行“以房养老”政策，须有一系列的制度环境作为保障。比如美国、加拿大等国家，普遍都有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税，使得民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。

对此，王小姐说，一些风险已由保险公司承担。比如老人担心的利率问题，按既定利率5.5%计算，不存在利率上浮而导致老人利益受损。此外，因房地产价格下行波动带来的风险，也是由保险公司方面承担。比如处理房产时，房价下跌，价值低于老人已经领取的本金和利息，继承者可以选择放弃房产且无需补差价。

不过，王小姐坦言，试点中确实也遇到了一些问题。比如，《中华人民共和国继承法》中提出，如果老人的法定继承人“缺乏劳动能力又没有生活来源”，就要为法定继承人提供基本生活保障。老人在签署“以房养老”协议时，没法判断法定继承人日后的生活将面临怎样的变故，如果残疾了，怎么保障其基本生活？“我们是承担了风险的”。

未来“以房养老”将面临着怎样的发展空间？羊城晚报将持续关注。

新词解

何谓以房养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

他山石

荷兰最早实施

“以房养老”

今安在？

有研究指出，“以房养老”模式最早是在荷兰提出并进行运作的，得到推广的时间是在20世纪90年代。该段时间是多数老人的住房贷款基本偿清或完全偿清，房子价格也在不断地上升，房子处于升值阶段，然而现实中荷兰老龄人未来养老金和银行存款却不多，该群体希望能够有更多的资金用于生活上周转或过上尊严的晚年生活。即便是最先开展此项政策的荷兰也因房价下行、利率上浮等问题陷入困顿。目前荷兰很多老人群体正吞食着“以房养老”这一养老服务模式所带来的苦果，导致目前荷兰老人群体不会再考虑用“以房养老”这种养老服务模式来过退休后的晚年生活。

实际上，国内对“以房养老”的尝试，早在2005年就开始。安徽工业大学公共管理与法学院杨哲的研究显示，南京、北京、上海、杭州、重庆等地相继对“以房养老”进行了尝试，其中，南京的做法与“倒按揭”相似；北京的做法是将老人的房产出租，租金支付老人在老年公寓的费用；上海则直接将房产变卖给公积金中心，公积金中心返租给老人；杭州采取租房增收养老、售房预售养老、换房差价养老等方式；重庆则以老人或子女的房产作为典质申请贷款。