捂盘惜售、搭售“重出江湖” 多地严查房企违规售房

伎俩 “先买车位才能买房”

2016年1月，合肥某大型房企推房时被爆出“先买车位才能买房”，700个车位引发购房者连夜排队认筹。值得注意的是，平日仅卖到8到10万元的车位，价格却已涨至40万元到50万元。

“车位的价格其实是房价的隐形上涨。”有业内人士介绍，合肥市物价局对于已经开盘过的项目有3个月限制涨价的规定，超过3个月，涨幅限制在2%以内，半年在5%以内。因此，开发商为了绕开这样的规定，便利用不被限制的车位将涨价的幅度补足。

这一行为引发合肥各大中房企的效仿。一个车位开价四五十万，先买车位才能获得购房资格。但由于市场需求旺盛，现有存量又较少，就算“房子车位一起买”，依旧挡不住购房者的热情。

北京也出现了捆绑销售的现象。此前北京一繁华区域的项目，购房者在准备签约时被告知，若购买该项目，首付比例需较正常情况下的30%上调至45%，其原因是购房者在获得该套住房的同时，也将获得位于辽宁丹东的一套住房。

合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，房价进入快速上涨周期后，供给相对不足的条件下，楼市将进入卖方市场。他分析称，2015年合肥市土地出让明显减少，新开工商品房面积有所下降，有预售的新房面积相对不足。在此情况下，当需求受政策刺激集中释放后，供需矛盾累积到一定程度开始爆发，再加上一些开发商捂盘惜售等不规范市场行为，房地产市场便呈现出过热势头，连带二手房市场也量价齐升，不少区域二手房单价远超新房备案价，“倒挂”严重。

事实上，除二手房倒挂外，土地价格的倒挂更为明显。6月2日北京延庆拍出延庆新城05街区R2二类居住用地，成交楼面价高达3.1万元。这意味着，对于目前延庆住房成交均价仅在12062元/平方米来说，地价已是当前房价的三倍。

同日，深圳龙华区域上塘地块出让，最终由电建联合体以82.8亿夺得，成为深圳年度总价地王和龙华区域地王，5.6万的地价接近甚至超过了周边在售项目房价。中原地产市场总监张大伟表示，高昂的拿地成本进一步推升房价上涨预期。

重罚 抬高违规成本

4月1日，合肥市房地产管理局等四部门联合出台了楼市调控新政，将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售；对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。

同时调整了申请预售的规模，其中，单次申请预售最低规模建设规模小于建筑面积2万平方米的商品住房项目，开发企业宜一次性申请预售；建设规模大于建筑面积2万平方米的商品住房项目，确需分批预售的，每次申请预售规模不宜低于建筑面积2万平方米(尾盘除外)，从而扩大商品住房有效供应量。

针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市还要求规范车位(库)等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位(库)，须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。对违反这一规定的，相关部门要联合严厉查处，及时公开曝光典型案例。

但截至目前，针对合肥此前违规的具体项目与针对该项目的处罚，《经济参考报》记者对相关管理部门进行采访，未能得到任何答复。

“违规成本过低是房企频繁违规销售的主因。”业内人士表示，一个盘捂盘三个月，涨价多挣几千万元到几亿元，但监管部门处罚最多也就交几万元。

朱德开提出，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。同时，曝光并严惩一批开发商捂盘惜售、捆绑销售等行为，确保市场交易秩序良好。