或撑不到土地使用权到期 住宅共有部分管理需更多细则

当很多人还在纠结自家房本上的土地使用权还剩多少年时，一个新的问题又已经出现，住宅楼里的很多公用设施，也许撑不到土地使用权到期的那天。

上海市电梯行业协会刚刚公布的数据显示，该市目前有各类电梯21万多部，是世界上电梯数量最多的城市，但是其中大量电梯使用时间超过15年，其中住宅电梯超过2800部，“老龄化”问题严重，存在安全隐患。而在全国范围内，去年我国新增使用15年的老旧电梯3.75万部，总数达到了30万部，而全国电梯总数不过才400万部。

电梯只是住宅小区面临老化现象的冰山一角，小区路面、楼内管道、花园绿地、楼体墙面，这些设施都会随着时间流逝而逐渐老化，只不过因为难以量化，加之又无安全紧迫性，故而没有得到像电梯一样的关注度。但这并不表明，这些老化现象不会影响居住质量，不会在老化到特定程度时威胁居住安全。

每一个新建小区，不论建成时多么高端大气，总有老化的一天。而小区内的设施，皆有其服役期限，不是每一个都能用上70年而不坏。也就是说，对于都市业主来说，土地使用权“大限”尚远，而土地上的某些设施可能已经“寿终正寝”了。

这些设施到底该由谁来维修？这是一个简单而又复杂的问题。

业主会说，答案显而易见啊，当然是物业公司。

且不论产权复杂的老旧小区有无物业公司，即便是物业配套齐全的新建小区，物业公司也会对着维修账本进退两难，因为这些设施本来就是业主自己的。根据《物权法》，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

换言之，物业公司作为业主集体“聘用”的“管家”，给业主维修设施无可厚非，但维修支出往往在物业成本之外。以现有的物业费收入来支付维修成本，物业公司就会陷入小区越旧支出越多的恶性循环，而调涨物业费的权利握在业委会手中，形同僵局。如果让业主另交维修费用，怎么收，能收上来多少，又是未知数。更换一部老旧电梯，敲遍全体业主房门未必能有统一意见，这就是很多小区明知电梯超期服役却无可奈何的苦衷所在，那么，重铺一段破损路面呢，修补一堵围墙呢，更换新的健身设备呢？

拖着，把问题留给更有智慧的“后来人”，是当下很多小区的妥协做法。但如此做法又会让设施老化现象日益加剧，最终积重难返。而当每一个住户都认为设施维护与自己无关时，粗糙使用又会进一步缩短设施的服役年限。

其实，很多问题的解决之道，早就有所明确，电梯亦然。住宅楼维修的资金来源并非无源之水，比如，买房时缴纳的专项维修资金，再比如，建筑物共有部分的收益权。但是，专项维修资金如何有效提取，使用时如何有效监管，一旦不够用该怎么办，相关细则却有待完善。而业主怎么不让自己对共有部分的收益权停留在纸面上，怎么“共同管理”好共有部分，这些也无现成经验可循。

建筑物的共有部分，应该有业主共同管理，电梯亦然。但是，当一部电梯都难以有章可循去管理好时，业主们又怎么可能有办法去管理好其他共有设施呢？

业主们需要的，不只是一部新电梯，他们更需要相关部门能够从顶层设计，完善现有物业管理和房屋维护机制。没有人不希望自己的居住环境越来越好，只是需要行之有效的规则。规则明确了、细化了，很多问题，其实也就不难解决了。