分析称下半年一二线楼市快速上涨 三四线相对稳定

●政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。

●我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

●下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度，带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升，这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

2015年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下，经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

上半年楼市回顾：

销量逐步回升，房价局部反弹

2015年上半年，在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下，房地产交易回升。一二线城市率先完成去库存过程，房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价仍延续2014年的跌势。由于总体库存较高，开发投资仍惯性下滑，拖累了宏观经济增速。在热点城市，投资投机者也开始提前进场。

一二线城市房价率先反弹，三四线城市房价延续调整。随着宏观刺激力度的加大，2015年5月，中国大中城市房价扭转了自2014年5月以来的跌势，出现了一定程度的价格反弹。100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10569元，比3月份上涨了46元。从环比看，2015年3月，100个大中城市中，房价环比上涨的有43个，持平的有2个，环比下降的仅55个。到2015年5月，环比上涨的城市增至48个，房价环比下降的城市降为52个。从同比看，2015年5月，房价同比下降的城市为87个，同比上涨的城市为13个，房价突破上年同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。

在宏观需求刺激下，不同城市库存去化速度不一。一二线城市库存去化速度较快，房价结束调整率先反弹。三四线城市库存仍然较高，延续2014年二季度以来的跌势。2015年3月，一线城市房价微涨，二三线城市房价齐跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨0.03%，同比下降1.73%；二线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降5.58%；三线城市房价指数环比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一线城市房价涨速加快，二线城市房价止跌反弹，三线城市房价继续下跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨1.48%，同比下降0.05%，二线城市房价指数环比上涨0.25%，同比下降5.11%，三线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降6.29%。

销量逐步回升，库存增速减缓。2015年下半年，中国商品住房销售量增速显著回升。2015年3月，中国商品住房累计销售面积为16，078.80万平方米，同比下降9.8%。商品住房累计销售额为10，062.17亿元，同比下降9.1%。到2015年5月，中国商品住房累计销售面积为31935万平方米，同比持平，表明二季度销售速度加快。商品住房累计销售额为20732亿元，同比增长5.1%。随着销量回升，库存增速减缓。2015年3月底，中国新建商品住房待售面积42，817万平方米，同比增长23.5%。到2015年5月底，中国新建商品住房待售面积增加至43，025平方米，同比增长21.9%，增速比3月底下降1.6个百分点。

总体住房库存仍处高位，开发投资增速惯性下滑。由于总体住房库存水平仍处较高位，二季度开发企业主要以去库存为主，对于投资购地积极性不高，开发投资增速惯性下降，对宏观经济增速形成拖累。2015年3月，中国商品住宅开发投资累计额为11156.219亿元，同比增长5.9%。到2015年5月，中国商品住宅开发投资额累计为21，645.00亿元，同比增长2.9%，增速比3月份下降3个百分点。2015年3月，中国商品住宅累计新开工面积为16，791.32万平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中国商品住宅累计新开工面积为35，091.00万平方米，同比下降17.6%。

政策刺激力度加大，投资投机需求进场。政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。宏观政策刺激是促成2015年下半年住房销售速度显著提升的重要原因。2015年1季度，中国GDP同比增速降至6.95%，为2009年2季度以来的最低点。出于对宏观经济不景气的担忧，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信贷政策显著趋于宽松。