北京新地王效应待观察 一线城市土地市场持续火爆

1月7日，北京土地市场出让三宗地块，其中丰台区花乡白盆窑地块以86.25亿元总价创下历史纪录，成为新科总价地王。

在楼市下行探底并在2014年底出现一丝暖意背景下，一线城市土地市场也表现出火爆态势，尤其是近两个月来，高价地块频出。业内分析预测，2015年土地市场可能进一步复苏，但这种行情是否能传递到楼市还有待观察。

地 王 北京诞生新科总价地王

《经济参考报》记者了解到，白盆窑地块在挂牌伊始便受到业内广泛关注。根据出让公告信息，该地块创下2014年以来北京土地市场多项纪录。首先，建筑规模达到了41.87万平方米，为2014年以来面积最大地块；其次，其起拍价达到70.7亿元，为2014年起拍价最高；此外，该地块将配建最贵自住型商品房，销售单价为29000元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅表示，“如此大的体量此前较为少见，近3年只有6宗规划建面超过40万平方米的地块出让。”因此，竞拍之前业内曾预计地块最后的成交总价将突破80亿元。

在网上竞价环节，地块共计收到了5次网上有效报价。而在拍卖现场，则吸引了华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等多家知名房企。

7日下午，在现场竞价环节，经过57轮的激烈争夺，该地块最终被华润联合体以86.25亿元总价竞得，溢价率达到22%。而这一总价也打破了由西城区华嘉胡同地块于2014年8月份创造的74.6亿元的总价纪录，白盆窑地块成为北京土地市场新的总价地王。

中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，“白盆窑地块在北京单个地块成交额上突破历史纪录，也是住宅类的最大单体成交地块，毫无疑问是住宅类的地王地块。”

资料显示，白盆窑地块位于中关村科技园区丰台园的核心位置，周边环绕航天海鹰产业园、总部基地等产业园区，是丰台区产业和企业的聚焦区。同时，近年来四环沿线少有新项目入市，住宅产品更为稀缺，北京西南版块因此广受房企关注，楼面价屡创新高。

竞 争 一线城市土地市场持续火爆

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，从7日土地市场拍卖情况看，在经过了2014年四季度利好不断的刺激和市场成交复苏势头显现之后，房企对于土地市场的热情有所升温，中小房企出手即是一种信号。

1月份前7天，北京土地市场已经完成5宗经营性用地的成交，土地出让金总额达179.3亿元。其中，与华润相关的联合体(华润首开深联新、华润招商局深联新和致昌)已经先后三度出手，涉及的总金额达173.15亿元。

张大伟指出，这5宗地块溢价率都处于高位，相比2014年有不同程度的上涨，单价、总价地王也再次出现。不仅如此，北京国土局目前仍有12宗地块挂牌待售，其中有8宗将在1月出让。张大伟表示，“这8宗地块，其中有6宗挂牌的起价合计63.23亿元，预计整体出让金额将突破100亿元，1月份土地出让金累计收入有望突破300亿元”。

近日，华远地产原董事长任志强也感叹道，“北京土地市场开门大吉，土地楼面价五万多似乎将是常态，溢价50%以上也是常态。”

事实上，近两个月一线城市土地市场行情高涨，甚至在整个2014年一直领先全国。 2014年12月24日，上海市公开出让12块土地，其中有5块住宅用地。当日拍卖中，浦东新区一宗地块以6.58万元的单价被格力地产竞得，该地块成为上海土地市场新的单价地王。

亿翰智库房地产行业研究员魏峰告诉《经济参考报》记者，2014年上海土地市场高价土地接连出现。例如，丽丰控股拍得的卢湾滨江五里桥街道地块，单价接近6万元，一度是单价地王；而中民投248.50亿元竞得的董家渡地块也成为总价地王。

德佑地产市场研究部监控的数据同样显示，上海土地市场优质住宅类用地的价格在2014年度居高不下，总价和单价地王纪录被分别刷新。在市场不景气的情况下，住宅类用地由于其未来的盈利更有保障而保持了相对稳定。

根据德佑方面的监测数据，与2013年相比，2014年上海住宅类用地在价格分布方面变化明显，“单价3万元以上的高价土地大幅增加，由前一年的2幅大幅增加到11幅。在这11幅地块中，前滩的热门地块占到了5幅，而其他地块则来自于黄浦、闸北大宁、杨浦东外滩等市区区域”。

“2014年上海全市住宅类用地的平均起拍楼板价高达9354元/平方米，环比大涨近五成。”德佑地产分析师赵葆根告诉记者，2014年上海住宅类用地市场中出现了两幅总价百亿以上的地王，除了总价248.50亿元的董家渡地王，方兴地产以101亿元夺得的大宁路街道325街坊地块也是大宁板块前所未有的高总价地块。

值得一提的是，2014全国土地市场总价、单价排行榜中，几乎被一线城市大包大揽。尤其是单价榜单中，京沪两地总揽前十，地块价格均超过3.5万元/平方米。

从近日的土地市场行情来看，张大伟告诉《经济参考报》记者，“楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市的新常态，房企拿地全面回归一线城市，‘面粉贵过面包’现象再现”。

预 测 “地王”热度传递效应有待观察

上海易居房地产研究院1月6日发布了《2014年典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，在2014年上半年市场成交量持续低迷的情况下，下半年开始，楼市呈现了复苏态势，且在12月份各城市实现了冲刺，进而使得2014年楼市成交呈现明显的翘尾现象。

易居研究员亢亚娟进认为，2014年全国土地市场从成交价格来看，“以上升为主，主要是由一线城市带动，一线城市土地资源稀缺，且房价坚挺，对企业具有很强的吸引力，激烈的竞争下必然导致高价地出现”。

亢亚娟预测，2015年土地市场将在2014年基础上有所复苏，全国20个典型城市经营性土地成交量将达到8%左右的增幅，但不同区域分化将更加明显。

业界普遍认为，土地市场与楼市互相影响，地市的火爆往往来自于对未来楼市的乐观预期。2015年地方政府为了刺激楼市需求，有望继续在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面出台相关措施。

不过，土地市场的火爆，尤其是地王效应能否传递到楼市有待观察。业内人士指出，北京历史上的多个地王项目在楼市低迷时期，一度成为烫手山芋。其他城市也不乏地王难产最终被迫转手，甚至被当地政府收回的先例。

在张大伟看来，以白盆窑地王为例，地块限价部分合计为28.59万平米，剩余的可定价部分只有13.27万平米(包括一部分基础教育用地)。而该地区在售的商品房以京投银泰万科·西华府为例，目前的销售均价在4.1万元左右，区域内商品房平均售价也在4-5万元左右。由此综合计算后，该项目利润空间有限。

张大伟进一步认为，当前实力房企拿地布局普遍选择回归一线城市，未来拿地竞争将更加激烈。“房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时也在酝酿风险”。不过，他同时表示，相比三四线城市，一二线市场的风险要低很多。