楼市“金秋”行情收尾 “银十”或成最后机会

近日，度假归来的吴梅（化名）再去看房时，发现自己曾青睐的几个项目已然售罄。而包括新入市的项目在内，现有的在售项目中，多数都超出了她的支付能力，吴梅后悔没有早下手。

始于9月份的一波楼市交易热潮，已悄然延续至“十一”长假之后。随着改善型需求的持续释放，长假之后，各地房地产市场成交量迅速恢复到节前的水平。

在买涨情绪支撑下，尽管这种成交局面还将在十月延续，但业内人士认为，近期房价步步抬升的现实将可能对交易量产生抑制，加之各家银行信贷指标释放殆尽，市场下滑预期已经明朗。专家强调，年末市场可能迎来供需双双走低的局面。

买涨情绪支撑交易

作为一名换房者，吴梅认为自己比大部分购房者具有更强的支付能力，而这种支付能力使得她具有更大的选择余地。但在度假归来后，选择范围迅速减小，吴梅大呼后悔。

国庆长假期间的北京楼市，成交量抬升明显。根据北京市住建委的数据，今年10月1日至7日，北京商品住宅共实现成交893套，成交面积7.04万平方米，成交套数比去年同期上升了104.3%。

“楼市无假期”的情况，已经成为各个热点城市的普遍现象。中原地产研究中心统计数据显示，国庆长假期间，全国主要的54城市新建住宅签约19572套，同比上涨了6.2%。从近期的数据不难看出，长假结束之后，市场交易量已迅速恢复到节前的水平。

在支撑此轮交易的因素中，类似吴梅这样的改善型需求者不可忽视。有统计显示，近几个月来，北京楼市交易的平均户型面积和单价均在上升。这种变化表明，在当前的购房结构中，改善型需求所占比重正在上升。

北京多个商品房项目的负责人向记者证实了这一判断：在今年年初和上半年的市场交易中，首次置业需求仍占据绝对优势；而从年中开始，对价格承受力较高、户型要求更大的改善型需求开始增多。

除此之外，此轮楼市成交量的回升，还有因地价抬升带来的买涨情绪驱动。从今年7月开始，一线城市陆续诞生单价和总价“地王”。短短不到两个月间，北京“地王”门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月，“地王潮”从一线城市逐渐蔓延至二线城市。

众多高价地的出现，带来房价上涨的预期，在“买涨不买跌”的心态下，购房者更是蜂拥入市。据悉，最近两个月来，北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史最高点，而上述区域恰恰是近期北京成交较为旺盛的地区。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，此前楼市的“金九”成色已经较为明显，尽管高层要求各地平抑高价地信号，但在当前的政策空窗期，恐慌性需求恐难以被压制，未来还有进一步释放的空间。

高房价或抑制交易

与成交量维持高位并行的是，房价也在延续高位上涨的态势。根据中国指数研究院的统计，今年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。其中，北京涨幅继续居首。

上述机构强调，不同城市住宅市场表现明显差异化，北上广深等重点城市持续供应不足，房价上涨明显且未来上涨压力仍较大；而多数三四线城市房源供应充足，房价整体以稳为主。

在支撑热点城市房价上涨的因素中，除市场供需失衡的基本面之外，还因房企并不具备降价的动力。据中原地产市场研究部的统计，在15家公布前9月销售业绩的房企中，合计前9月销售业绩达到了5455亿，同比上涨42%。其中，多家企业已经提前完成年度销售任务，其他企业大部分也已经接近完成，今年多家房企甚至有创造销售新记录的可能。

张大伟认为，由于销售任务完成较好，房企在四季度的最后几个月开始追求高利润，而且很可能会惜售。事实上，房地产企业上次因资金压力而集体降价，还是去年上半年的事。

供应萎缩的局面已经很快出现。根据亚豪机构统计数据显示，今年国庆长假期间（10月1日-7日），北京商品住宅市场仅有3个项目入市，相比去年同期减少了两个。3个项目共新增商品住宅211套，预售许可面积3.1万平方米，同比分别减少81%、69.3%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在经过此前的销售之后，房企整体存货量的不足，当前北京的新房库存已经降到6万套以下的历史低点。这种情况恰恰是吴梅感到“选择余地小”的原因。

任启鑫表示，当前部分刚需盘的价格已超出了刚需人群的承受范围，价格的过快上涨也使得购房者心理预期有所变化。因此，从未来北京商品住宅市场走势来看，9月成交旺盛的局面可能不会延续太久。这种观点也成为当前行业的主流。

值得注意的是，近期首套房贷利率优惠普遍紧缩，多数银行上调至基准利率，使得购房成本有所提高。加之年末银行信贷额度普遍收紧，未来的市场需求可能进一步得到抑制。

多数分析人士认为，在度过“金九银十”之后，年末楼市可能迎来供需双双低迷的时期，市场热度将迅速下降。有专家表示，尽管选择余地不大，但10月很可能是今年最后的购房窗口期。