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“地王”轮番上场 地方债重压下“卖地”能撑多久

www.fjnet.cn 2013-07-16 10:27  孟晓苏 来源:国际金融报 我来说两句

话题三

如何改变“卖地成瘾”

未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富,不能再单纯依靠低价收地、高价卖地,这样一种剥夺农民的方式筹集资金

在土地财政面前,地方政府往往会成为外界讨伐的对象。不过,财政部科研所所长贾康在2011年曾发表观点称,“土地财政”不能完全责备地方政府,完善的分税分级体制的建立有利于土地财政问题的解决。

“现在很多地方政府的短期行为跟制度没有配套到位有关,土地财政便是典型的例子。”贾康当时说,“从国际经验对比来看,实施分税制的地方政府,其主要支柱财源也是不动产,但却有规范的房地产税,即物业税。”他认为,如把这个制度推出去,地方政府有了稳定的支柱财源,就会专心致志地优化本地投资环境,改进提升公共服务质量。

这实际上从一个侧面说明了,解决土地财政和“卖地瘾”,不仅要地方政府自觉关注这个问题,斩断愈发套牢的土地财政、政府收益、开发商及银行获利的利益链,也要更高层级的行动。

那么,具体来看,解决“依赖土地财政”的难题,到底要涉及哪些领域的改革?

孟晓苏:首先要进行金融机制改革,引进金融工具,依靠REITs做缓冲,用REITs来化解地方债。REITs可以帮助政府将固定资产售卖给社会资金,政府可以选择反租继续使用。中国的存量资金巨大,以保险业为例:它的资金年收益率是3.7%,而REITs在国外最低的收益率也在7%到8%,利用这个证券化工具,一方面盘活了资金存量,提高了资金利用效率,另一方面又可以重新恢复地方政府的融资能力,缓解地方债压力。

将地方债转化为社会资金持有,通过这个方式就可以将社会存量资金转化出来。打个比喻就是小伙子愁娶,大姑娘愁嫁,我们需要搭一个鹊桥,或者说建立一个非诚勿扰的平台,让资金方和持有物业的地方政府在平台上牵手。REITs作为基金又可以上市流通,又会起到充实资本市场,激活股市的作用。

除了金融方面的改革,房产税的改革也将会是重点。地方的土地财政,在房产税出台前,不能硬性取消,地方政府需要财政来源。土地财政用于的基础设施建设是群众生活和经济发展所必须的,房产税可以逐步地替代土地财政。不过,征收房产税也要逐步推进,不能一蹴而就,一刀切。

未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富,不能再单纯依靠低价收地、高价卖地,这样一种剥夺农民的方式筹集资金。

郭凡礼:房地产市场历来是“调而难控”,中央和地方政府的利益不统一,调控措施难以发挥实质性的效果,最后发挥根本性作用的恐怕还是在于市场自身规律调节,但目前放任楼市发展必然是一个巨大隐患,因此政府强调消费、调结构就在于化解风险,减少对房地产的投资,加快对土地财政改革。

  • 责任编辑:林洪熙
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