京版国五条细则今执行 6成二手房购房需求受影响

>>算笔账

购200万房将增税28万

北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账：以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。

张大伟称，这一政策必然会影响成交量明显下调，在细则执行后，成交量必将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。

□二套房首付

二套房首付比例或提至7成

细则明确，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，进一步提高意味着，二套房首付款至少会提高到七成。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，信贷政策严厉程度创历史新高，预计首付款比例有可能上浮到7成。他认为，此政策主要影响人群为改善型需求的购房者。

京城个贷机构“伟嘉安捷”指出，二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。

也就是说，假设二套房的首付提高至70%，以评估价200万的二手房为例，贷款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减少很多，因为相应的贷款额度也随之降低。从月还和总还款的金额来看，商业贷款新旧政策对比月还节省1575.3元，总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策对比，月还节省1314.4元，总款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比，因为公积金的利率较低，所以月还款会比商业贷款少782.73元，总还款少187855元。

-银行反应

首套房贷政策不会马上收紧

一位国有大行信贷部负责人表示，目前二套房贷款量占房贷总量的比重不到两成，进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告诉记者，近几年银行的贷款结构逐渐发生了变化，以前是房贷量占个贷中的80%以上，经过近几年的调整，消费贷款和经营贷款的量逐渐增加，目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当，各占三分之一。该负责人还分析，预计首套房贷政策不会马上收紧，目前还能享受一定的利率优惠。

中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告，对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出，从短期看，二手房的销量会受到较大影响，但在目前供小于求的情况下，需求会转向新房市场，从而促使新房交易量上升，房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳，三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。 　=记者张然 高晨