二手房交易征税20%已20年:为何一直按1%~3%征收?

“二手房交易征税20%”的国家思路

《中国经济周刊》记者 孙维晨︱北京报道

一个“税”字，让太多的人开始惊慌失措。

3月1日发布的房地产调控政策“国五条”细则要求，对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%征税。

3月4日(周一)，沪深两市的招商地产(000024.SZ)、保利地产(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)四家房地产上市企业龙头股票相继跌停；而各大城市的存量房交易中心，恐慌气氛弥漫于人潮拥挤的夹缝中，有的交易中心甚至通宵运营以满足不断涌入的过户人群；四处泛起的流言、预测，各路人马的分析批判……整个市场被突如其来的“征税20%”搅成了一锅粥。

“征税20%”，真的是横空出世吗？

“征税20%”的规定已存在了20年

“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

“依法”二字，从何而来？

1994年，国家将3部旧版个人所得税法合并修改为现行个人所得税法颁布实施。个人所得税法条款显示，“财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

其第五条第五款解释称：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”

从1994年到2011年，个人所得税法经过6次修订，但包括上述条款在内的重要内容并未出现过变更。因此，如果从1993年算起，“二手房交易要缴纳20%的个税”的规定已经存在了20年。

2006年7月，国税总局有关负责人在接受中国政府网记者采访时表示：对个人转让住房所得征收个税，是1994年起实施的个人所得税法的一项基本规定。1999年，财政部、国税总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)，对个人转让房屋所得征收个税的一些特殊情况规定了优惠政策，但是，基本政策始终未变。

记者查询后得知，上述1999年的相关优惠政策规定：“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

为何一直按1%~3%征收？

2006年7月，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)正式下发，对二手房交易所得征收个税有关问题作了进一步明确。

上述国税总局有关负责人表示，随着二手房交易逐渐活跃，各地税务机关在对二手房交易所得征收个税过程中也反映出一些问题，主要有：一是二手房交易中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。针对上述问题，国税总局的《通知》对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确，以利于各地税务机关规范执法，统一征管程序，依法加强税收征管。

《通知》规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中，装修费用方面，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值10%。

明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。

上述相关政策发布后，全国各地税务机关开始对上述框架性政策进行细化。以上海为例，2006年该市要求二手房交易中的纳税人在办理过户手续前要到相关税务部门申报纳税，并提供产权人的身份证件、购房合同、房屋原值凭证、银行结息清单等。

北京某大型房地产中介机构的从业者告诉《中国经济周刊》：“二手房交易征税20%的规定一直存在。但是在几乎所有交易中，我们都是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的。这样操作可以减轻二手房购房者所承担的税负。因为二手房交易中，税务被完全转嫁到买房者身上。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《中国经济周刊》采访时说：“当这个规定出来后，很多交易者称原来可以证明房屋原值的发票等票据遗失，此外一些费用可以合理抵扣，所以交易中就一直用1%到3%的税率来执行。”

面对20%的个税税率，任何试图从二手房交易过程中获利的交易者都在力图规避。比如，2008年8月份北京望京地区的二手房价格为8000多元/平方米，而现在的单价则攀升到3万元。如果一个业主在2008年最低点以80万总价购入，那么2013年则升值到了300万元。按照所得部分税率20%来计算，则需要缴纳54万元的税款。胡景晖反问记者：“谁愿意去缴这么多的税？”

“旧政策”释放新恐慌

一位中国房地产协会高层管理者告诉《中国经济周刊》：“政策存在这么久，现在再度重申，并不是说中央知道这项政策有明显效果却藏起来留到最后用。我个人认为是因为以前确实有很多住房无法确定原值，而现在随着房地产信息系统建设的进步，此政将更易操作，以便抑制投资和投机型需求。”

在北京、天津、上海等一线城市，二手房交易大厅内人满为患。为了解决公众的交易需求，上海甚至启动了通宵作业的办法来完成过户。一些中介公司告诉《中国经济周刊》，从2012年年中开始，随着二手房交易量上涨，集结于北京二手房交易大厅和税务大厅的黄牛党已经将倒号价格拉升至500元，是此前价格的2到5倍。随着“国五条”的落地，倒号价格也水涨船高至1000元。

胡景晖向记者证实，在“国五条”细则发布后，伟业我爱我家北京地区的中介业务量已经出现了明显攀升。“很多原本意向性的潜在交易，因为担心背负高税率而迅速签约。相比较而言，买家更加恐慌，担心负担税款。而既买又卖的改善性需求的担忧最为明显。”胡景晖预计，等地方政策细则落地后，二手房交易量会有20%~30%的降幅。

有媒体援引北京市住建委的数据显示，初步统计，春节后至“国五条”发布前，北京存量房网上签约共8312套，日均签约593.71套，“国五条”发布后，存量房网上签约共1519套，日均签约759.5套，较政策出台前增长27.92%。

新政的威力并不仅仅局限于二手房交易环节，在沪深两市的房地产上市公司也受到了前所未有的打击。

3月4日，两市对地产板块景气持续性及经济复苏预期的悲观情绪弥漫，导致地产板块集体上演跌停潮，跌幅超8%，超50只地产股跌停；地产股占比较大的深成指重挫5.29%，而沪指也暴跌3.65%，收于2273.40点，创下2010年11月12日以来最大跌幅。

有证券机构分析认为，这主要源自市场对政策信息不确定性所产生的恐慌情绪。目前最大的争议在于尚未公布的实施细则及其执行力度，若严格执行，将会对地产板块及整个A股市场产生显著的影响。

毫无疑问的是，资本市场的震荡意味着市场依旧将房地产业视为经济支柱型产业。面对“国五条”的影响，新建商品住房市场将受到怎样的刺激，不同人有不同看法。

全国政协委员、全国工商联副主席、宝龙集团董事长许健康在接受《中国经济周刊》采访时说：“从中短期看，房价会趋于稳定。因为中国房地产政策不是要打压房地产，而是要让房地产市场更健康，让更多人买得起房。同时房地产的发展对其上下游产业链有很好的推进作用，因此中短期会稳定。但长期看，如果过分打压，就不好了。”

全国政协委员、财政部财政科学研究所副所长贾康在接受《中国经济周刊》采访时说，如果合理的刚性需求由于高税率被挤压出二手房市场，那么他们会进入新房市场以满足购房需求，这可能会拉高新房市场的温度。

3月4日，全国政协委员、住建部副部长齐骥表示，针对新的国务院调控文件，一周内会有详细的信息解读。而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计3月底地方政府细则将会出台。各地出台“国五条”实施细则，都要以国务院意见为准，不存在房价上涨过快的城市先出、上涨相对较慢的城市后出的问题。

和“征税20%”相关的法规

“财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”

“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

——《中华人民共和国个人所得税法》

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

——《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字［1999］278号)

“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证……对其实行核定征税……在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。”

——《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发［2006］108号)