贾康：指望房产税降房价不现实 和土地出让金不重复

近日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议决定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

房产税改革

只能是渐进的

《中国企业报》：可以说，近10年来，国务院至少召开了9次以房地产调控为主题的常务会议。其间，伴随着经济环境的起跌，调控政策时紧时松，调控手段时而偏市场，时而偏行政，但所有这些并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势。您觉得这次调节能起到多大作用呢？

贾康：房产税改革问题近两年一直是各方关注的焦点。我认为，房产税的目的并不是唯一地为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，以期形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。

对这一无可回避的改革任务，我认为：第一，我国的房产税改革只能是渐进的，不要期待很快地一下推到全局，必须允许进一步试验；第二，这一房产税改革应该是坚持只调节高端，若放弃这一要领，实际上改革就无法进行；第三，应推动政府管理部门更开明地披露相关信息，如已进行多年的物业税模拟空转的试点等方面的信息；最后，还应积极引导社会各界更多地做理性讨论。调节作用的发挥，一定是随制度建设推进的过程而由小到大，由弱渐强，由局部而向全局扩展的。

重庆和上海房产税改革

是柔性切入

《中国企业报》：自2011年以来，重庆和上海已经率先开启房产税试点工作。有观点认为，试点城市的房价依然坚挺，居高不下；房产税征税也只是给地方政府增加了少量的收入，对市场层面的影响更多的只是心理上，于是不少人据此反复对开征房产税的可行性发出质疑。您认为呢？

贾康：我所强调的是：不要只看开始时的年度增收额，房产税有更深更长远的意义。我们房地产“调控新政”追求的应该是高水准成效，这必然包括制度的建设，而建设制度必须先建框架。

如果只看到在这两个试点城市开始的时候，房价没有明显的下降就说房产税改革没有作用，是表面化的“皮相之见”。两地的方案都有“柔性切入”的考虑，力度上有意收敛并减少对社会生活的震动，但即使如此，都可观察到对商品房市场上高端成交量和价位的沉稳化影响。

在两地试点中，上海是只正面涉及增量，重庆除增量外只是针对存量里面的最高端产品，即所谓的花园洋房、独立别墅，才有房产税的调节，而且还给了180平方米的起征点。这样柔性切入之后，两地高端房地产市场价位趋于平稳，这就是它的调节效应。而且这种平稳还影响了人们的心理预期，这个预期上的影响今后会有更多的体现。

在实施方案中，上海在基础税率上设有0.4%、0.6%两档，在这一年度产权房平均价格上再增加一倍的，就是相当于平均价两倍以上成交的产权房，需要从高按照0.6%的税率进行征收。就这么一点差别，却带来了一个经济手段，在市场竞争中间引导供求双方的博弈无形中使市场上的成交价趋向沉稳。

房产税和土地

出让金不重复

《中国企业报》：不少人认为，民众在购买70年产权的房子时，已交了土地出让金，再交房产税会有重复征收问题，而且不少专家学者都将这作为反对房产税的理由。您怎么看待这个问题呢？

贾康：如作理性讨论，我个人认为这种观点无法成立。

土地使用费是地租，在原理上，是国家依据土地终极所有权的经济权利，成为地租的收取者。但是在地皮之上的不动产包括消费住房在保有环节的税收，其原理上所相关的权力是政治权力，即国家作为社会管理者凭借政治权力，在立法授权下强制地征税调节。这两者之间是可以并行不悖、合理协调的，不是非此即彼、二者只能取其一的关系。

问题的关键不是重复不重复，而在于重复搭配得合理不合理。 “租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的，至于具体启动、实施过程中，有必要的话，可以考虑采取“老地老办法、新地新办法”区别对待，在税负上作出必要的差异化，调节“出让金生成机制”前后变化带来的价位差。

《中国企业报》：那么，您觉得房产税改革中应该注意哪些问题？

贾康：从服务全局的角度来讨论房产税改革，有几个重要着眼点：一是房地产调控新政怎样具备应有的长效机制与制度建设方面的贡献。房地产业和建筑业是中国城镇化过程中的强大发展引擎和动力源，但要严防这一支柱产业产生偏差以及这种偏差造成对全局的负面效应和对业界健康发展形成杀伤力。

二是房产税改革一定要和深化分税制改革形成密切配套。我国的分税制改革于1994年实行而至今尚未真正在省以下落实。党的十八大非常明确地提出加快财税改革，也非常明确地提出构建地方税体系，而房地产保有环节的税种就是地方需要大力培养的未来(哪怕是二、三十年后)地方主力型税种之一，这是加快和深化财税改革必须包含的眼光远大的重要考虑。

三是在当下从决策层到老百姓人人关心的收入分配方面，房产税能够加强调节和有利于化解收入分配格局中和重要环节上越来越突出的矛盾，如收入差距的扩大、分配过程中联系财富存量的调节机制的缺失等，房产税具有优化收入分配和财产配置的经济杠杆功能。

当然，单一的一个税种不可能是万能的。一定要在顶层规划之下考虑方方面面的事项，很多点合在一起通盘协调，才是一个顶层配套部署。但我们显然不能因为房产税不能单独解决全局问题而否定它。记者王敏