8省20余城住房租赁政策落地 信用租房前景多大?

今年7月份,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,近三个月的时间里,《通知》中所提及的12个首批试点地区中,8个城市已经出台房屋租赁细则。在全国,8省20余城市住房租赁政策落地。

 资  讯 

信用租房能否激活租赁市场一池春水 专家:政策需松绑

即时 | 2017-10-24 17:24

原标题:信用租房:能否激活租赁市场一池春水

租房市场迎来了变革的时代。

10月22日,住房城乡建设部部长王蒙徽强调,住建部正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,同时,在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

在租购并举的大背景下,租房市场亟须良性发展。今年7月住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,目前全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。

与此同时,信用租房模式的推出,也给人们带来了期待。10月10日,支付宝宣布将有超过100万间公寓正式进驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。支付宝用户芝麻分若超650分,便可享受免押金、房租月付服务。这意味着,传统的租房惯例“押一付三”(即一个月的房租作为押金并一次性付三个月租金)将会改写。

信用租房,能否成为撬动住房租赁市场传统模式的杠杆,又能否搅动国内租赁市场的一池春水?

免押金可月付,信用租房前景广阔

信用租房并非横空出世的新事物,也不是支付宝的专利。

据支付宝母公司蚂蚁金服方面透露,在此次8城推广之前,信用租房已在上海进行过半年左右的试点。试点结果显示,有80%的用户选择了房源占比只有15%的信用免押金方式租房。这一结果是他们在原有试点基础上,将信用租房升级为支付宝长期模块的原因。

而在支付宝宣布消息一天后,中国银联也宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,共同推动住房租赁市场建设。

不过就覆盖范围来看,支付宝显然更大。据了解,目前接入支付宝的主要是连锁品牌公寓魔方,以及租房服务商蘑菇租房,通过服务商接入了近百家品牌公寓,如welike、朗筑公寓等。目前支付宝接入的房源超过100万套,其中信用租房的房源(即用户芝麻信用分超过650分免押金的房源)占比约为15%左右。

蚂蚁金服方面表示,信用租房能够在租房合同签订后,基于各方的履约记录,形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源,按时交租,诚实守信等行为都有助于信用积累;恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。

对于信用租房,业内人士大多持肯定态度。中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,信用租房通过引入新的生产方式和信用模式,通过除押金以外的其他信用增持得出租房信用,是比较创新的方式。从社会进步、鼓励青年人、租售同权的大背景下看,应该说是个好事情。

北京市房地产法学会副会长兼秘书、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,由于传统的“押一付三”模式转变为不收押金模式,一部分传统租房模式会转变为信用租房,信用租房对传统租房模式会有一定冲击。但由于这种模式会减轻承租人的负担,增加租赁住房的需求,在一定程度上有利于租赁市场的发展。

作为业内人士,链家研究院院长杨现领表示,信用租房对房东和租客都是有益的:对租客来说,所有房源统一纳入交易平台,规避了虚假房源问题,且价格透明,免押金政策也能免除租客后顾之忧;对房东来说,找到优质客户能够减少后期运营成本。

信用租房如何推广

国家从多个层面为包括信用租房在内的住房租赁市场创造了积极的发展氛围和政策环境。

早在7月底,成都便提出“在2017年底前组建或改建3到4家国有住房租赁公司”。8月底,武汉组建第一批5家国有住房租赁平台,目标在年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。

9月15日上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,明确表示,“通过国资国企的引领和示范,尽快增加市场供给,稳定市场租金,将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石,并形成一批可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。”

今年10月,国家住房租赁试点首批12个城市之一的合肥市首家国有房屋租赁公司——合肥庐阳国有房屋租赁经营有限公司正式挂牌,该公司将通过市场化运作,在年内筹集2000套租赁房源上市。

政策无疑为住房租赁市场创造了积极的环境,但落实到具体操作,信用租房仍有水土不服的问题。赵秀池指出,押金起到了一定担保信用的作用,但免除押金,房东还是会觉得不踏实,而租赁企业也少了一部分可以周转的资金。

和支付宝信用租房开展合作的一家企业的高管张光明(化名)对中国青年报·中青在线记者坦言,尽管已经开展合作,但他对信用租房并不看好。

“从租客的角度看是好事,能减轻压力,但房东或运营租房的企业通过芝麻信用分对租客的牵制非常弱。”张光明说,由于支付宝提供了简便的租房手续,对他们来说是流量来源,因此他们引进了信用租房体系。他们对违约有预期,但一两周后很快被坏账数据打击到了。“客户使用信用租房不交钱、违约的概率很大,远超获客成本。”他说,一方面,支付宝会带来流量和宣传价值,但另一方面,产生坏账的数据又很大,综合看来对他们来说不是很合算,更像是一个“鸡肋”。

事实上,因为芝麻信用并非强制的信用体系,而我国个人征信体系也尚待发展,因此信用租房的约束力也有待观察。

优客逸家创始人、CEO刘翔指出,芝麻信用分对租客违约不交钱的约束力较小,还不能影响用户在银行征信系统的信用,在租房这个动辄成千上万开支的领域来说,违约成本太低,约束违约行为的机制还在摸索中。

还有一些租客对媒体表示,信用租房可选择的空间比较少,选到自己喜欢的房源并不容易。

张光明说,信用租房几乎不可能向个人房东推进。对于房东来说,没有动机只看信用分而不要押金。对企业来说,如果手里有大量押金,就会有比较好的现金流收入。因此,信用租房在长期来看对他们并不是好事。

北京东城区某链家中介告诉中国青年报·中青在线记者,如今的信用租房一两年前就开始做了,只是简化了交纳租金的流程,不会对行业有太大冲击。前述中介说:“互联网冲击租房中介?很难的。之前那些租房O2O公司都没成功,(我们)不会因为芝麻信用就被打败。租房还是一个低频率、高成本、低回报的生意,互联网公司不会也不擅长做这些脏活累活。”

需要更多金融支持

“从金融创新角度看,这可能改变传统租房方式,因为它在创新入口,改变信用模式,(对企业来说)这是一个布局。”陈晟指出,我国房产销售金额达到12万亿元,二手房销售也有5万亿左右元,租房市场保守估计也破万亿元。由于房地产交易都是大宗行为,因此,消费者金融数据十分重要。

但由于租房市场的属性所致,互联网金融机构想直接介入交易并不容易。苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任薛洪言指出,租房鲜有看图片就下决心的,都要去现场看,因此租房市场重线下场景,互联网金融机构一开始只能从“边边角角”的角度为各个支付环节提供支持,寻找新的机会和突破口。

因此,租房市场所需要的金融支持远比免押金的信用租房复杂得多。上海市于9月出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确指出,鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流,提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案;支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品;加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金(REITs)试点,在试点后尽快形成规模。

所谓REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金,是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

据杨现岭介绍,资产证券化是国际惯例,也是我国目前资本市场关注的热点。在扩大房源方面,深圳采用的是存量小产权房纳入统一监管平台(100万套)和自持地块新增(10万套)并举的模式,前者占整体供应量超过90%,这是一种新思路;北京未来五年将新建150万套住房,其中50万套纯用于租赁,计划供应住宅用地6000公顷,其中1000公顷集体建设用地。粗略计算,这些集体用地刚好可以建设50万套租赁用房(按套均45平方米计算)。

薛洪言指出,利用金融手段盘活资深存量资产,实现REITs是没有问题的,但要求物业必须由机构持有,对未来的资金收入有产权才能实现。如果是纯中介,对房源没有掌控力,就很难将REITs扩展到更广阔更普遍的租赁场景中去,难以改变场景。

租房要轻松,政策需松绑

除金融产品的创新以外,租房市场的活力还需要更多政策松绑方能得以释放。

在租购并举的大趋势下,一二线城市纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转或房源支持计划。例如,北京提出在今后五年供应50万套租赁住房;广州则计划推出825万平方米租赁住房用地,预计供应租赁住房15万套;上海提出,“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套;深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房,其中70%为租赁住房,并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,并收储100万套城中村房统一租赁。

杨现领指出,虽然各地出台了租赁市场的供应计划,但还在等待明确的实施细则。例如,集体用地如何建设租赁用房,租赁机构、土地所有方(村委会或镇政府)之间的合作关系、义务和权责,很多都面临着相关的法律难题。而集体土地上建设的房屋是否可以获得房产证,是资本方最关注的方面,关系到能否实现REITs。

在他看来,一线城市房屋租赁市场的土地供给或许可以真正触及到土地制度改革和土地流转机制的深层次问题。租房市场的土地流转是长远问题,但租房运营企业当下更关心的问题是,经营租房这门生意盈利周期很长,甚至盈利空间还有待观望。

作为租房运营机构负责人,刘翔认为当下更需要的是来自财税和资金上的支持。“我们做的不是重资产模式,因此在银行贷款方面并不占优势。即使是自持式公寓企业,在争取融资、贷款时也比较难。”

因为优客逸家这类长租公寓采取的是“二房东”模式,因此一个更现实的问题是税收。曾在旅游行业工作多年的刘翔了解到,旅行社纳税是按照差额收入作为税基来纳税,他认为“二房东”模式也是类似的,但并不能享受差额收入纳税的“福利”。

“比如说我们跟租客收的房租是1000元,实际上有700元是给房东的,到我们手上的钱是300元。那么应该按照1000元还是300元作为应税收入来纳税?”对于这类问题,刘翔认为政策制定者可以先把租房运营机构培育起来。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群研究财政税收多年,据他介绍,对于企业来讲,肯定是以其收取的全部收入作为计算依据的。但是支付给房东的这部分钱,是没有办法扣除的。

赵秀池认为,以往市场不提供租赁类商品房,因此租赁住房比较分散,大量租赁住房的来源,主要是个人,集中式的机构租赁房源较少,未来通过开发商自持、公租房建设等会形成大量的、长期的优质租赁住房来源。

她建议,允许闲置的商业办公、工业厂房等用作租赁住房,或者允许一些大户型进行适当改造出租,并给予民水民电的政策支持。对于未来租房市场的发展,陈晟建议政府应当引导形成公允性平台,为老百姓将房源便利地发布在平台上提供便利,并形成一系列的保障机制,既保护住房,也保护房东和租客的利益。(记者 李晨赫 王林 实习生 程晔彤)

信用租房前景如何?业内:对传统租房模式有一定冲击

即时 | 2017-10-24 07:12

10月22日,住房城乡建设部部长王蒙徽强调,住建部正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,同时,在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

在租购并举的大背景下,租房市场亟须良性发展。今年7月住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,目前全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。

与此同时,信用租房模式的推出,也给人们带来了期待。10月10日,支付宝宣布将有超过100万间公寓正式进驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。支付宝用户芝麻分若超650分,便可享受免押金、房租月付服务。这意味着,传统的租房惯例“押一付三”(即一个月的房租作为押金并一次性付三个月租金)将会改写。

信用租房,能否成为撬动住房租赁市场传统模式的杠杆,又能否搅动国内租赁市场的一池春水?

免押金可月付,信用租房前景广阔

信用租房并非横空出世的新事物,也不是支付宝的专利。

据支付宝母公司蚂蚁金服方面透露,在此次8城推广之前,信用租房已在上海进行过半年左右的试点。试点结果显示,有80%的用户选择了房源占比只有15%的信用免押金方式租房。这一结果是他们在原有试点基础上,将信用租房升级为支付宝长期模块的原因。

而在支付宝宣布消息一天后,中国银联也宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,共同推动住房租赁市场建设。

不过就覆盖范围来看,支付宝显然更大。据了解,目前接入支付宝的主要是连锁品牌公寓魔方,以及租房服务商蘑菇租房,通过服务商接入了近百家品牌公寓,如welike、朗筑公寓等。目前支付宝接入的房源超过100万套,其中信用租房的房源(即用户芝麻信用分超过650分免押金的房源)占比约为15%左右。

蚂蚁金服方面表示,信用租房能够在租房合同签订后,基于各方的履约记录,形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源,按时交租,诚实守信等行为都有助于信用积累;恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。

对于信用租房,业内人士大多持肯定态度。中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,信用租房通过引入新的生产方式和信用模式,通过除押金以外的其他信用增持得出租房信用,是比较创新的方式。从社会进步、鼓励青年人、租售同权的大背景下看,应该说是个好事情。

北京市房地产法学会副会长兼秘书、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,由于传统的“押一付三”模式转变为不收押金模式,一部分传统租房模式会转变为信用租房,信用租房对传统租房模式会有一定冲击。但由于这种模式会减轻承租人的负担,增加租赁住房的需求,在一定程度上有利于租赁市场的发展。

作为业内人士,链家研究院院长杨现领表示,信用租房对房东和租客都是有益的:对租客来说,所有房源统一纳入交易平台,规避了虚假房源问题,且价格透明,免押金政策也能免除租客后顾之忧;对房东来说,找到优质客户能够减少后期运营成本。

信用租房如何推广

国家从多个层面为包括信用租房在内的住房租赁市场创造了积极的发展氛围和政策环境。

早在7月底,成都便提出“在2017年底前组建或改建3到4家国有住房租赁公司”。8月底,武汉组建第一批5家国有住房租赁平台,目标在年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。

9月15日上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,明确表示,“通过国资国企的引领和示范,尽快增加市场供给,稳定市场租金,将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石,并形成一批可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。”

今年10月,国家住房租赁试点首批12个城市之一的合肥市首家国有房屋租赁公司——合肥庐阳国有房屋租赁经营有限公司正式挂牌,该公司将通过市场化运作,在年内筹集2000套租赁房源上市。

政策无疑为住房租赁市场创造了积极的环境,但落实到具体操作,信用租房仍有水土不服的问题。赵秀池指出,押金起到了一定担保信用的作用,但免除押金,房东还是会觉得不踏实,而租赁企业也少了一部分可以周转的资金。

和支付宝信用租房开展合作的一家企业的高管张光明(化名)对中国青年报·中青在线记者坦言,尽管已经开展合作,但他对信用租房并不看好。

“从租客的角度看是好事,能减轻压力,但房东或运营租房的企业通过芝麻信用分对租客的牵制非常弱。”张光明说,由于支付宝提供了简便的租房手续,对他们来说是流量来源,因此他们引进了信用租房体系。他们对违约有预期,但一两周后很快被坏账数据打击到了。“客户使用信用租房不交钱、违约的概率很大,远超获客成本。”他说,一方面,支付宝会带来流量和宣传价值,但另一方面,产生坏账的数据又很大,综合看来对他们来说不是很合算,更像是一个“鸡肋”。

事实上,因为芝麻信用并非强制的信用体系,而我国个人征信体系也尚待发展,因此信用租房的约束力也有待观察。

优客逸家创始人、CEO刘翔指出,芝麻信用分对租客违约不交钱的约束力较小,还不能影响用户在银行征信系统的信用,在租房这个动辄成千上万开支的领域来说,违约成本太低,约束违约行为的机制还在摸索中。

还有一些租客对媒体表示,信用租房可选择的空间比较少,选到自己喜欢的房源并不容易。

张光明说,信用租房几乎不可能向个人房东推进。对于房东来说,没有动机只看信用分而不要押金。对企业来说,如果手里有大量押金,就会有比较好的现金流收入。因此,信用租房在长期来看对他们并不是好事。

北京东城区某链家中介告诉中国青年报·中青在线记者,如今的信用租房一两年前就开始做了,只是简化了交纳租金的流程,不会对行业有太大冲击。前述中介说:“互联网冲击租房中介?很难的。之前那些租房O2O公司都没成功,(我们)不会因为芝麻信用就被打败。租房还是一个低频率、高成本、低回报的生意,互联网公司不会也不擅长做这些脏活累活。”

需要更多金融支持

“从金融创新角度看,这可能改变传统租房方式,因为它在创新入口,改变信用模式,(对企业来说)这是一个布局。”陈晟指出,我国房产销售金额达到12万亿元,二手房销售也有5万亿左右元,租房市场保守估计也破万亿元。由于房地产交易都是大宗行为,因此,消费者金融数据十分重要。

但由于租房市场的属性所致,互联网金融机构想直接介入交易并不容易。苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任薛洪言指出,租房鲜有看图片就下决心的,都要去现场看,因此租房市场重线下场景,互联网金融机构一开始只能从“边边角角”的角度为各个支付环节提供支持,寻找新的机会和突破口。

因此,租房市场所需要的金融支持远比免押金的信用租房复杂得多。上海市于9月出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确指出,鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流,提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案;支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品;加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金(REITs)试点,在试点后尽快形成规模。

所谓REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金,是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

据杨现岭介绍,资产证券化是国际惯例,也是我国目前资本市场关注的热点。在扩大房源方面,深圳采用的是存量小产权房纳入统一监管平台(100万套)和自持地块新增(10万套)并举的模式,前者占整体供应量超过90%,这是一种新思路;北京未来五年将新建150万套住房,其中50万套纯用于租赁,计划供应住宅用地6000公顷,其中1000公顷集体建设用地。粗略计算,这些集体用地刚好可以建设50万套租赁用房(按套均45平方米计算)。

薛洪言指出,利用金融手段盘活资深存量资产,实现REITs是没有问题的,但要求物业必须由机构持有,对未来的资金收入有产权才能实现。如果是纯中介,对房源没有掌控力,就很难将REITs扩展到更广阔更普遍的租赁场景中去,难以改变场景。

租房要轻松,政策需松绑

除金融产品的创新以外,租房市场的活力还需要更多政策松绑方能得以释放。

在租购并举的大趋势下,一二线城市纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转或房源支持计划。例如,北京提出在今后五年供应50万套租赁住房;广州则计划推出825万平方米租赁住房用地,预计供应租赁住房15万套;上海提出,“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套;深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房,其中70%为租赁住房,并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,并收储100万套城中村房统一租赁。

杨现领指出,虽然各地出台了租赁市场的供应计划,但还在等待明确的实施细则。例如,集体用地如何建设租赁用房,租赁机构、土地所有方(村委会或镇政府)之间的合作关系、义务和权责,很多都面临着相关的法律难题。而集体土地上建设的房屋是否可以获得房产证,是资本方最关注的方面,关系到能否实现REITs。

在他看来,一线城市房屋租赁市场的土地供给或许可以真正触及到土地制度改革和土地流转机制的深层次问题。租房市场的土地流转是长远问题,但租房运营企业当下更关心的问题是,经营租房这门生意盈利周期很长,甚至盈利空间还有待观望。

作为租房运营机构负责人,刘翔认为当下更需要的是来自财税和资金上的支持。“我们做的不是重资产模式,因此在银行贷款方面并不占优势。即使是自持式公寓企业,在争取融资、贷款时也比较难。”

因为优客逸家这类长租公寓采取的是“二房东”模式,因此一个更现实的问题是税收。曾在旅游行业工作多年的刘翔了解到,旅行社纳税是按照差额收入作为税基来纳税,他认为“二房东”模式也是类似的,但并不能享受差额收入纳税的“福利”。

“比如说我们跟租客收的房租是1000元,实际上有700元是给房东的,到我们手上的钱是300元。那么应该按照1000元还是300元作为应税收入来纳税?”对于这类问题,刘翔认为政策制定者可以先把租房运营机构培育起来。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群研究财政税收多年,据他介绍,对于企业来讲,肯定是以其收取的全部收入作为计算依据的。但是支付给房东的这部分钱,是没有办法扣除的。

赵秀池认为,以往市场不提供租赁类商品房,因此租赁住房比较分散,大量租赁住房的来源,主要是个人,集中式的机构租赁房源较少,未来通过开发商自持、公租房建设等会形成大量的、长期的优质租赁住房来源。

她建议,允许闲置的商业办公、工业厂房等用作租赁住房,或者允许一些大户型进行适当改造出租,并给予民水民电的政策支持。对于未来租房市场的发展,陈晟建议政府应当引导形成公允性平台,为老百姓将房源便利地发布在平台上提供便利,并形成一系列的保障机制,既保护住房,也保护房东和租客的利益。

中国青年报·中青在线记者 李晨赫 王林 实习生 程晔彤

“信用租房”:技术用对了地方就是公益

即时 | 2017-10-17 08:59

“租房,是了解社会阴暗面的第一课”“没经历过黑中介的北漂不足以谈人生”……提起租房,很多大城市里的“漂一族”都会一把辛酸泪,几乎每个人都能讲出一段租房悲催史来:遭房东或中介随意涨房租乃至撵人;退押金时被他们以各种理由不退或少退;维权时遭他们肢体或语言恐吓等。这坑那坑,总有一个坑能让租客栽进去。

也正因为糟心的租房经历,当下太多中国年轻人无法活成《老友记》里愉快合租的瑞秋、莫妮卡,只能活成了《欢乐颂》里成天叨念着买房的樊胜美。

“漂一族”们还能不能好好地租个房了?包括银联、支付宝在内的支付巨头,用“信用+租赁”的新鲜玩法答了个“Yes”。《再见“押一付三”,信用租房来了!》《信用租房无押金 住房租赁市场要变天?》……信用租房的问世,让租房行业迅速炸了锅,在舆论场也引发不小的关注。

哪有需求,哪就有市场;哪有痛点,哪就有为解决痛点而生的产品或服务。支付平台挺进租房市场,充分证明了市场的敏感:你苦于各种被突然涨房租、被拒退押金、被强行撵人?那我就用信用体系形成双向约束;你苦于押一付三还得交一个月中介费的承租负担?那我就可凭借信用免押金的方式“付一押零”“按月交租”,为你解忧。

对很多租房租出一套防坑骗指南的租户们来说,这简直是个召集“打Call”杀器:如果把电影《天下无贼》里的那句经典台词改改,“我们要的是安稳,确定感!懂吗?”大致能代言租客们的“天下无‘坑’”诉求。对租客们而言,谁都想免于被坑,谁都想图个安稳,可还是那句话——现实很骨感。而加载了“互联网基因”的信用租房,起码能改善租客们的境遇。

据统计,目前我国在城镇租房居住的人口约为1.6亿,占城镇常住人口的21%。这比例在大城市则更高,有北京租房报告显示,北京常住人口中选择租房的比例将近37%,北京租房客中,年龄在20到30岁之间的居多,平均每11个月换一次房,大部分在8到14个月之间,“稳居”已成为很多租客的奢望。该报告还显示,租客对房东和中介的满意度普遍很低,押金不退、随意涨房租、拒绝维修、卷款跑路、被赶走等,都是他们遭遇的最常见的问题。

这类租赁市场乱象,严重影响了我国租房市场的培育,也表明租房未回归正常的“市场交易”属性。而其关键的症结,其实就在于信息不对称、权利不对等。房东担心租客恶意欠租、损坏东西不赔偿;租客则担心黑房东提前清退、任意涨租等行为。再加上房源供需的失衡,租房者通常都居于弱势地位,所以其更无法和房东、中介等平等博弈和议价。

时下常见的“押一付三”,其实是在双方互不信任的情况下通过现金形式进行的信用增信,但这主要是房东挟供给短缺之利的自身利益加码,会加重租客们租金损失的风险。

正源于此,今年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布了,其中对租房市场着墨较多,将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益上,比如禁止房东暴力撵客、不得单方面提高租金,鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同、房租按月支付等。

发展租房市场,现在成了大势所趋,所以很多地方都在力推“租售同权”、明确“租房可落户”,国家层面也出台文件推“租售并举”,监管部门近期还严查消费贷违规流入楼市。在此背景下,着力消除租房市场的信息不对称问题,尤为关键。

而“信用租房”的切入方式,就为解决该难题提供了可循的思路:既然传统中介模式很难消除甚至是增加了信息不对称,那就不妨交由互联网思维去解决。

得看到,无论是银联还是支付宝,都跟一般消费金融产品不同,都有着巨大的市场吸附力。它们基于自身在信用、数据、金融服务等方面的多维能力,去解决租房市场的信息不对称问题,有其优势。二者的信用体系的应用场景如今越来越多,包括融资租赁、借贷、出行等等,“一处失信,处处受限”的约束力就摆在那。它将租房的所有参与方将全部纳入信用体系,也会让租客、房东、经纪公司在整个行业和供需都更透明的情况下,受到这套缜密信用评价体系的制约。

而支付平台这么做,倒不是要亲自上阵做“包租公(婆)”,而是在不破坏垂直行业生态的玩法,提供基础服务设施;不是要自己搞租房业务或取代中介,而是通过技术开放、赋能给行业,解决社会问题和痛点。

因为当下包含中介在内的垂直行业运营者,即便实现了互联网化业务改造,都无法自建一套基于金融、信用、支付、安全等能力的系统,也无可避免地存在金融、信用、支付、安全、数据等方面的短板。而支付平台所做的,就是将能力开放,让这些行业提升运营能力和效率,也消除传统中介模式难以消除的租房痛点。这从大了说,能促使租房市场更趋健康,也有助于租售并举局面的尽早形成;从小了说,则能提升租户和房东双方体验。

有句话说,商业就是最大的公益。这句话或许有些绝对,但套用这里广义上的“公益”定义,“技术用对了地方就是公益”,却很妥当。支付宝试水的“信用租房”带来的颠覆效应和多重利好,就印证了这点,也真切地表明了一个道理:很多传统手段解决不了的问题,兴许“互联网+”能。


 

8省20余城住房租赁政策落地 信用租房前景多大?

即时 | 2017-10-16 06:52

租房的大时代终于要来了

8省20余城住房租赁政策落地

今年7月份,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,近三个月的时间里,《通知》中所提及的12个首批试点地区中,8个城市已经出台房屋租赁细则。而在全国,8省20余城市住房租赁政策落地。

值得注意的是,新政的推出也让企业看到了商机。除了传统的房地产企业蜂拥而至争抢自持地块外,蚂蚁金服、银联等企业也开始将触角伸向房屋租赁行业。上周,蚂蚁金服召开发布会,“中国放心公寓联盟”正式上线。此后两天,银联也宣布,其与沈阳房管局签署住房租赁服务平台合作协议。

信用租房的前景有多大? 上海信用免押金房源占据八成成交量

无论是蚂蚁金服,还是银联,原本都与房地产无关。然而,他们却从另一个角度切入到了租房市场:信用以及背后的金融支持。

“我们希望推广的方式是付一押零,也就是说,用户可以凭借自己的信用,减免押金,按月交租”,蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博说,“这一模式此前在上海进行了半年左右的试运行,提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%,但却占据了80%的成交量,这证明信用租房模式非常受到用户欢迎。”

银联也表示,中国银联住房租赁金融服务体系,以金融服务、信用体系、内容权益、综合支付为亮点,服务于各地政府住房租赁平台,满足租赁各参与方的实际需求。

“免押金租房对用户的吸引力显而易见,对租房成交的带动也会很大,但之前大家不知道能给哪些用户免押金,也不知道风险多大,引入信用后,这个问题就迎刃而解了,这种免押金租房,可能会和免押金租共享单车一样,逐渐成为趋势。”一位业内人士说道。

今年,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,希望满足民众多层次的住房需求。但租房过程中的很多不良体验,让许多人依然不喜欢租房。

据《北京青年人才住房状况调研报告》,仅有26.31%的调查者表示在租房过程中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等,都是常见的权益受损问题。而信用租房模式有望破解上述问题。

蚂蚁金服表示,预计在今年年底,在支付宝的租房平台上,还会形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源,按时交租,诚实守信等行为都有助于信用积累;挂假房源、恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。

寓见公寓CEO林小森表示:“信用租房模式可以破解目前深陷高额流量广告费投入的恶性怪圈,帮我们更快速和低成本地找到优质租客,相信这个创新模式会成为行业发展的新趋势。”

他们为什么要进入租房市场? 对于信用数据的积累以及背后的金融服务都是机遇

租房市场究竟有多大的吸引力,足以让曾经“搅动”金融业的蚂蚁金服来“趟趟水”?

58同城数据研究院发布《2012年-2016年5年租房趋势报告》显示,2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。其中,北京、上海、广州、深圳2016年租房需求较2012年增长了120%,2016年四个城市租房需求量占全国总需求量的20%。与此同时,成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起,2016年对比2012年,租房需求增长超150%。

“在全国范围内持续推进的城市化进程背景下,一个庞大的租房市场日渐成熟,城市租房新格局已逐渐形成。”报告指出,2012年到2016年期间,北上广深租房需求年平均增长率持续上升。同时受租房利好政策的引导,房源供应量年平均增长率超30%;同时,一线城市租房热度从主力城区向周边城区转移。以上海嘉定区为例,租房需求增长率在各行政区中一枝独秀,2014年、2015年、2016年连续三年超过50%。

庞大的需求,意味着市场存在巨大的机会。有业内人士表示,对于企业来说,进入租房市场对于其信用数据的积累,以及其背后的金融服务,都将是很大的机遇。

蚂蚁金服旗下的芝麻信用是其参与住房租赁的核心板块。而芝麻信用在此前的数据积累中,最主要的是用户网购的信息,“如果蚂蚁金服能够利用这样一个平台,获取大量租房者以及房东企业的信息,有利于丰富其大数据内容,而且也利于其后期切入贷款等金融服务。”

王博毫不避讳地表示,在“中国放心公寓联盟”中,蚂蚁金服不仅植入了芝麻信用来提供信用保障,还植入了针对企业客户贷款的网商银行和针对个人贷款的蚂蚁花呗,以此来满足企业和个人在租房时的资金需求。同时,蚂蚁金服还将提供电子合同、房款支付等服务。

银联则表示,提供的租房服务一端通过连接政府住房租赁平台对接租赁参与各方,包括房产开发企业、机构运营企业、出租人及承租人等;另一端通过银联标准接口对接各银行及其他各类金融机构的金融产品,让政府住房租赁平台通过一点接入,实现全部银行及各类金融机构的金融服务,达到“一点接入、全面覆盖”效果。

对租房市场的影响有多大? 信用管理思路可以植入到购房市场中

搅局者已经进场,房地产业人士对他们的影响看法却不太一样。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租赁市场过去存在短期租赁行为,信用管理一直是空白的,很少有房东或租客因为信用违约而受到惩罚,也很少有各类奖励或优惠政策“偏袒”信用优质客户。从这个角度看,类似的合作具有创新意义,为租赁市场的消费行为规范和激励都创造了较好的机制。

“从房地产角度看,租赁市场的信用管理思路可以在后续植入到购房市场的领域中,比如说目前推出的共有产权住房和精装修住房等,后续都可以有创新。”严跃进表示,如信用高的购房者,可以暂时不交付精装修成本。在两个市场的关系方面,租赁市场显然会对购房市场带来冲击,后续一个完美的租赁市场应该是由三个基石组成,即信用租房、租售同权和租金证券化,这三个领域做好,对于房价势必有冲击。

不过,中原地产首席分析师张大伟认为,支付宝用个人信用免押金的确对租户权益有帮助,但现在租赁市场主要问题是供需结构矛盾。

张大伟表示,能够采用这种合作方式的基本都是企业房东房源,属于租赁市场的中高端,这种房源本来也很少有押金纠纷。市场上弱势租赁群体主要是低端合租,这部分市场主体不会和支付宝合作。

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北京住房租赁新政本月底实施

未来租房或有官方参考价

北京市租房新政即将在本月底实施。这份由市住建委等八个部门联合下发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中,不仅提及了集体户口租公租房可落户,未来租房还将有官方参考价。

北京市房协秘书长陈志表示,无论是从近期推出的共有产权住房,还是住房租赁新政,都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措。

张大伟也认为,《通知》从租赁交易、租赁权益等方面作出了规范,对帮助租户提高权益,稳定租赁关系有一定积极影响。

值得注意的是,《通知》表明,租赁交易不得单方面提高租金,对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定。张大伟认为,从政策角度看,有利于帮助租户提高权益,但影响租金的主要因素是供需结构,而且大部分租赁行为只有一年周期,涨价基本都是在合同到期,所以这一政策对市场的影响相对较小。

此外,《通知》还要求按照原规划出租,明确不得改变房屋结构,以约束群租房。另外还明确了不得随便转租,有利于避免二房东的泛滥。

支付宝推出“信用租房” 业内:前景尚不明朗

即时 | 2017-10-14 14:12

支付宝推出“信用租房” 业内:前景尚不明朗

央广网北京10月14日消息(记者 冯烁) 据中国之声《新闻纵横》报道,支付宝最近上线一项新功能,可以用它来“租房”,而且凭借信用分,还能免押金。记者采访了支付宝方面蚂蚁金服工作人员刘杨、中原地产首席分析师张大伟、南京我爱我家研究院分析师耿娟及南京邮电大学管理学院电子商务系主任姚国章。事情还要从“租房”这两个字说起。

对于不少年轻人而言,租房是摆在毕业后的头等大事。而对于一些家庭来说,租房也是距离工作单位更近、为孩子上学必须或者说不得不做出的选择。但是对于一些城市来说,“付三押一”的高昂费用、黑中介的横行都是摆在租房客前的难题。

特别是最近,“金九银十”这个惯例似乎在房地产市场失了灵,但随着本月10日支付宝正式上线“租房”新模块让整个房地产市场炸了锅。

刘杨介绍:“现在我们合作的房源都是品牌公寓,首先从源头上保障真实。第二我们合同一旦签订是电子合同,系统会把这套房子自动下线,不太会出现你看到房源过去问的时候他说房子已经租出去了。我们测算过如果以一套(每月)3500房子计算,传统方式差不多一万四,在我们这里可以节约1万块钱。”

业内:“信用租房”前景不明朗

听上去支付宝这一举动的确剑指租赁市场上的问题,也确实能让一些租客获得实惠。但是这背后难道真的一点隐忧都没有吗?南京我爱我家研究院分析师耿娟提出了自己的担忧,在她看来信用租房前景尚不明朗,不少问题还有待在实践中发现、解决,“租客逃避水电费、破坏家电不赔偿就退租怎么办?租客方面,黑中介利用个人账户继续发布虚假房源怎么办?电子签约合同是否具有法律效力?这些问题都是值得双方注意的。”

此外网络上“支付宝与租房中介厮杀”这一话题也瞬间变得火爆,在一些新闻标题里可以赫然看到“中介们还有活路吗?”、“屠刀指向房产中介”这样的字眼。但支付宝的入局真的能像大家传的那样吗?

带着这样的疑问,记者打开了手中的“支付宝”App。点进应用,进入“租房”模块确实可以看到整租、合租等各种承租形态的房屋页面。刘杨也表示,目前接入到支付宝租房平台上的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房,“我们通过连锁品牌和服务商,接了100家品牌公寓,公寓的房源是100万套,还有差不多10家合作伙伴正在接(洽),接下来我们会和放心公寓联盟差不多300家公寓商户去谈合作,争取接入两、三百万套公寓房源。后续我们再会和传统中介公司合作。”

针对近期纷纷扰扰的关于支付宝和地产中介硝烟四起的消息,刘杨坦率地表示,这是对支付宝租房的误读,“实际上大家有一个天然的误读,认为我们是要去抢中介的饭碗,其实未来中介接入以后,中介费照收。我们是帮助它能够更快、更低成本地找到优质客源,在这个角度讲是一个合作关系。”

支付宝牵手公寓 背后各自有诉求

中原地产首席分析师张大伟表示,支付宝与公寓的牵手,其实背后有着各自的诉求,“支付宝的诉求肯定是根据这个作为一个切口进入到租房市场,因为租房市场是一个几十万亿的庞大市场。但是公寓房源方目前能和支付宝合作的都是很难出租出去,或者相对出租难度比普通租赁大一些的房源,才会选择通过降低押金一定程度上和支付宝做客户置换,从支付宝庞大的客户群中筛选出一部分意向租赁客户给予这种优惠。”

据蚂蚁金服方面回应,房屋租赁系统的诚信档案会在今年年底上线,力图通过信用长线约束大家的行为习惯。其实类似于这样将信用和租赁房屋融合在一起的也并非支付宝一家。近期大巨头中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议。中国银联表示,通过建立住房租赁金融服务体系,以金融服务、信用体系、内容权益、综合支付为亮点,服务于各地政府住房租赁平台,满足租赁各参与方的实际需求。

可以看得出,银联拿出的是信用加政府合作的杀手锏,在这场狭路相逢中,信用真的可以解决房地产面临的问题吗?

专家:租赁服务牵扯诸多配套

南京邮电大学管理学院电子商务系主任姚国章教授以芝麻信用为例表示,租赁服务不止于信用还牵扯到诸多配套,“因为芝麻信用经过多年积累已经产生大量数据,数据对用户的身份识别和征信情况是很好的依据,但是租赁服务不光是身份识别的事情,还牵扯到配套服务,不是简单靠支付工具和芝麻信用积分能解决的。”

张大伟表示市场的真正痛点是房源供给,而这需要给市场做加法改变现有的供需结构,“不论是房屋买卖市场还是房屋租赁市场只有一个真正提供房源、改变供需结构的才会有影响,任何一个行业被颠覆肯定是可取代性、可替代性出现,它才会被颠覆。”

互联网给很多行业带来了冲击,尤其是去中介化,几乎是个共识。但是互联网发展到了今天,人们发现对传统房屋中介似乎并没有什么影响。究其原因,房屋出售和租赁的过程当中有很多非标准化的东西,而传统房屋中介最大的价值就在这里。比如带购房或者租房者去亲身感受小区环境、邻里状态、去帮忙沟通和协调问题,这些都需要中介人员一对一的服务。所以作为购房或者租房者,很多时候宁愿多花些钱,也要来购买这些服务。

信用租房时代要来了!押金和中介费会消失?

即时 | 2017-10-13 08:04

中新网北京10月13日电(种卿) 近日,支付宝推出信用租房模式引发网友关注:平台上能不能租到个人房源?免押金若蔓延,房东权益如何保障?中介费会否消失?信用租房时代要开启了,中新网记者带你一一解开这些疑问,在租房市场变革之际,探索更多可能。

信用租房目前机构房源为主

10日,支付宝宣布将在北京、上海等8个城市率先推出信用租房模式,预计会有超过100万间品牌机构的公寓正式入驻支付宝。

信用租房与传统租房模式最大的不同,在于前者为租金支付方式提供了更多可能。支付宝的信用租房是芝麻信用分超过650分的租客可“付一押零”;对于恶意逐客、随意涨租的房东,租客可打差评,并记入对方的芝麻信用租房档案。

在北京青年路附近有一套两居室的王宇(化名)告诉中新网记者,“作为房东,也得交中介费,一般是一个月的房租,”稍微贵点的房子,房东和租户各承担一半;便宜点的,就由租户全部承担。

如此看来,要是能直接租给靠谱的租客,对房东来说也能省中介费,“个人房源能直接登记上网吗?”王宇问道。

事实上,这正是此类平台发展有所掣肘的地方。以支付宝为例,目前房源多为机构的长租公寓,而与个人房东间的沟通依然由合作方来完成。

个人房源纳入现在有难度

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博在接受中新网记者采访时表示,目前支付宝通过服务商接入了近百家品牌公寓,如welike、朗筑公寓,接下来,会陆续再接入约两三百万套公寓房源。“后续也会和传统中介公司合作,逐步接入他们的房源。”

对于此类平台与传统中介的合作,易居研究院智库中心研究总监严跃进并不太看好,“与机构房源合作相对容易,个人房源的合作会比较难,但不排除一些房地产中介本身有很多委托性的闲置房源,也能实现类似合作,但预计规模不大。”

严跃进指出,像支付宝等平台想要开拓房源,如果从零碎房源下手、一套套去谈判,成本将非常高,进而导致此类平台运营困难。

正因如此,有网友认为,“目前信用租房的房源肯定又少又贵,回头抽水没准更历害。”王博在给记者的回复中表态,目前支付宝作为平台没有想过从中收费,相信未来市场会自动形成一个合理的商业模式。

官方鼓励各地搭建租房平台 强化信用管理

在租房交易中引入信用评价体系,已是大势所趋。7月20日,九部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,12城被纳入试点,其中一项重头戏,既是搭建政府住房租赁交易服务平台,强化住房租赁信用管理。

杭州的率先试水,又给住房租赁市场的信用管理注入新内涵。杭州提出了两个体系:首先是信用体系,信用好的房东会获得更多租客青睐,信用好的租客不仅能免押金租房,还有可能按月缴纳房租;其次是评价体系,租赁主体可在租前、租中、租后,进行多维度、多阶段互评。

如今,信用租房和多方互评行为已可通过支付宝实现。王博说,除了芝麻分在650以上租房可“付一押零”外,目前暂无其他权限等级的划分,普通用户仍可使用“押一付三”、“押一付一”等方式在平台租房。

跨界合作将给租赁市场带来变革

除了支付宝推出信用租房外,中国银联11日也宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,共同推动住房租赁市场建设,连接政府住房租赁平台对接租赁参与各方,并对接各银行及其他各类金融机构的金融产品。

不得不说,这种跨界合作给租赁市场带来了变革。在租赁市场上,有掌握房源的地产中介或者机构,比如链家、我爱我家、相寓等;也有发布房源信息的网络平台,类似安居客、闲鱼租房等,却唯独缺少了信用评价和持续互动的关键主体。

“租赁市场过去存在短期租赁行为,信用管理一直空白,很少有房东或租客因信用违约而受到惩罚;也很少有各类奖励或优惠政策“偏袒”优质客户。”严跃进说,从这个角度看,信用评价体系的引入具有创新意义,为消费行为规范和激励创造了较好的机制。

日后,芝麻信用分有没有可能接入更多租房平台?蚂蚁金服方面表示,愿意将底层技术能力开放给合作伙伴,也欢迎其它租房平台接入芝麻信用。

追问

——租金“付一押零” 房东权益咋保障?

58同城数据研究院近日发布的报告显示,北上广深租房需求和租金年近年逐步上升,2017年上半年,北京人均月租金达到2810.62元;上海紧随其后,人均月租金为2608.37元。同时,四个一线城市租房需求量占到全国总需求的1/4。

不少网友看好信用租房的省钱之道,“租房不用找中介、交押金了!”以月租金3000元的公寓为例,通过传统中介租房,“押一付三” 中介费首次需缴纳13500元;若通过支付宝租房且满足“付一押零”条件,则只需缴纳3000元。

但,也有冷静的网友担心,若这一租金支付方式扩充到个人房源,无押金会让房东利益难以保障。“这种制度没健全的时候,房东权益咋保障不受损?”网友@何琳来了的举例更实在:租客拖欠水电物业费、损坏东西,如果支付宝承担赔付责任,那房东是愿意支持免押金的。

对此,王博表示,出租人和承租人间发生纠纷,要以双方承租时的合同约定为准。

“租赁双方发生纠纷,通过支付宝等平台很难形成法律方面的权责划分,承租合同受到《合同法》保护,”易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,租赁信息发布平台只是提供交易的便利性,不能改变交易的基本规则。

——信用租房能否取代中介?让中介费消失?

据链家研究院发布的报告显示,预计到2025年,中国的房屋租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。有业内分析,无论是银联还是支付宝,都希望通过解决租房市场的痛点问题,抢食万亿级的大蛋糕。

虽然,现在配备信用评价体系的租房平台还不多,且不包括掌握个人房源的地产中介,但是,“这能干掉中介”的声音却非空穴来风,屡遭诟病的租房交易佣金,会否因此消失?

“平台租房更多的是信息选择,实际交易还在线下。随着信用体系的建立和不断完善,取代传统中介租房模式并非没有可能,现有中介费也会受到一定冲击。”严跃进认为,一个完美的租赁市场应由3个基石组成:信用租房、租售同权和租金证券化。

在严跃进看来,租赁市场的信用管理思路还可以移植到购房市场。比如,多地推出的共有产权住房和精装修住房,后续都可以创新。“信用高的购房者,可延时交付精装修费用,降低此类群体的先期购房成本。”

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