做一粒“益生菌”——广州永庆坊复兴记

不急功近利，不大拆大建。经过一番“绣花功夫”，汇聚了西关风情、骑楼建筑的广州老街永庆坊得以焕发新生，犹如一粒益生菌，注入到城市更新改造系统不断发酵。凭借运营市场化，老城市有了新活力。

活化老街：注入产业 年轻人回来了

近20年来，广州的城市骨架随着一批新城的兴建而扩大，但老城区却因投入不够、理念缺失而逐渐衰退。2015年开始，已经完成“长身体”的广州，启动了老旧小区微改造。

永庆坊所在的恩宁路曾是广州市危旧房最集中的区域之一。占地面积8000平方米的永庆坊，需修缮维护的建筑面积就达7200平方米。

2015年，荔湾区政府通过BOT方式引入社会资本进行“微改造”，由企业改造、建设和运营，15年运营期满后交回政府。

经过10个月的改造建设，永庆坊“得以新生”。负责改造项目的广州万科副总经理喻敏锋说，改造保留了原有建筑的轮廓和岭南建筑民居的空间肌理，引入现代元素，实现新与旧的有机结合。

注入了新产业，引来了年轻人。“之前以为老城区缺少科技感，后来发现这里既保留了广州老西关的味道，也符合办公的需要。”入住这里的新创企业亮风台科技负责人韩磊说。

从无人问津到门庭若市，永庆坊日均人流量已增至1万人次，商铺出租率升至95%，不仅成为文艺青年的青睐之地，也是广州街坊怀旧的好去处。

69岁的林燕霞已在此生活了30多年。她一天中最享受的时光是暮色下抱着小孙子散散步。“以后会有更多的地方散步，希望让孩子也能感受到广州的传统文化。”

在平衡保护与发展中承载文化与乡愁

天晴怕火灾、下雨怕楼塌曾是永庆坊的真实写照。2006年，恩宁路连片危破房进入政府集中改造决策视野。

当时，老城改造倾向大拆大建模式。老城区拆迁要做到经济平衡，要么提高容积率做增量规划，要么迁走原居民变居住为商业。荔湾区住建局负责人江伟辉说，按拆一建三来算，房子至少盖到二三十层，但这就会破坏原有的整体建筑风貌和历史文化肌理。

征收拆迁还遭到居民反对，不少人不愿意离开生活了几十年的老地方。改造一度陷入僵局。

2010年，华南理工大学教授王世福团队受托以保护历史文化为前提进行重新设计，获得了市民支持。“第一次在老城区做减量规划，保留了旧的街区路巷。”广州市规划和自然资源局副局长邓堪强说。

但此方案又因提出迁走原居民而再度搁浅。2013年，恩宁路被定义为历史文化街区，辖区建筑限高，开发商望而却步。当地转变思路，以建设文创小镇为目标，选择建筑风貌保留完整、原居民较少的永庆坊作为改造试点。

“永庆坊案例表明，通过运营权市场化，当地在发展经济与保护文化中达到了平衡。”王世福说。

“俢旧比建新更花钱。永庆坊的改造成本是每平方米1万元，而新房建安成本只有一半。项目去年就做到收支平衡，预计回收周期为12.5年。”喻敏锋认为，“文化保护和经济发展看似有些矛盾，但只要路子对了，城市既更有特色也更有活力。”

“在磋商中形成共识”

眼下，面积比永庆坊一期大十倍的二期改造项目正在紧张进行中。一期改造时，由于一些工作还不够细致，相邻权侵扰等纠纷随之产生，而二期项目私家业主占50%，博弈更大。

在党建引领下，恩宁路历史文化街区共同缔造委员会于去年9月成立。25名委员中，居民占比过半，还吸纳了专家顾问、商户代表、媒体代表等。

江伟辉常常召集委员商讨。居民的投诉、“挑刺”对他已是家常便饭，但他认为过程十分必要。“各方把诉求摆出来，在磋商中形成一定程度的共识。”

相比新城建设“白纸上画画”，老城更新涉及到更多利益主体，而国家的规定大多针对新城开发，历史文化街区改造的政策法规和操作规范尚不完善，更需群策群力。

“永庆坊二期50%的业主为原居民，这是以前老城改造从未遇到的。”王世福说，“原居民的生活方式也是一种历史风貌，这比我们在故纸堆里发现历史记忆更鲜活。”

目前，共同缔造委员会已运营超半年，有效化解了恩宁路改造的诸多矛盾。公共空间增加了，商业味降低了，原居民从反对、不解逐渐转为理解、支持。“平台的搭建也让企业决策三思而后行。”喻敏锋说，通过改造前进行入户访谈，最终方案虽不是最优，但一定是各方都能接受的。

“老城市新活力，广州着力用绣花功夫管理城市，将历史文化街区更新改造纳入城市规划建设管理重点工作。”广州市委书记张硕辅表示，永庆坊是历史街区更新改造的新尝试，愿它成为“益生菌”，从共建共治共享层面贡献一套制度规则，为老城更新改造提供样本参考。