做好地价房价联动调控的大文章——当前房地产市场发展述评之四

房地产市场半年统计数据近期陆续“出炉”，上半年全国热点地区的土地市场整体有所降温。相比于前些年，地价高企的火爆局面有所平息。但当前三四线城市土地市场热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹。控地价是控房价的基础，做好地价房价联动调控的大文章，直接关乎房地产市场调控的成效。

根据财政部数据，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。机构数据显示，今年上半年，尽管各大热点城市土地成交金额依然处于高位，但土地市场成交价格的整体溢价率明显回落，低于2015年至2017年间平均30%的溢价率，许多热点城市土地溢价率保持在10%左右。土地成交楼面价呈现下降趋势，其中深圳、南京、成都、太原下降幅度尤为明显。

上半年，全国热点地区的土地市场整体有所降温，这与持续至今的房地产调控关系密切，更与土地市场控地价的直接措施有关，地价房价联动已成为当前房地产市场调控的主要策略之一。

早在2016年9月30日,北京率先提出了“限房价、控地价”的土地出让方式：先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。这一“房地双控”的调控思路沿用至今，使得曾经一度高烧不退、高价地频现的北京土地市场总体比较平静。

根据官方公示的数据统计，2018年上半年，北京共出让土地31宗，成交面积392.62万平方米，环比下降54.9%，同比下降29.6%；成交总金额751亿元，环比下降58%，同比下降25.3%。

2017年4月，住建部和原国土资源部共同发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，成为土地市场调控的“指挥棒”。这份文件明确，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

通过地价房价联动调控，以北京为代表的一线城市土地市场一改往日“喧嚣”，今年以来土地出让金与楼面均价都呈下降态势。同时，南京、福州等二线城市也通过“限地价、控房价、竞配建”等措施稳定市场。

市场机构的数据显示，与一线城市相比，二线城市呈现量升价稳态势。上半年监测的300个城市中，二线城市土地成交面积和土地出让金分别同比增加31%和33%，而土地成交价则同比持平。

但高价地现象依然在一些热点城市中存在。今年4月，成都的远郊区成为一些知名房企争抢的焦点，不仅地块频频拍出高价，更诞生了溢价率超过100%的成交地块。今年5月，地处杭州武林商圈一宗地块拍出107亿元的天价，楼面价溢价率同样超过了100%。

在不少三四线城市，土地市场热度不减。中国指数研究院数据显示，上半年监测的300个城市中，三四线城市土地出让金达到7538亿元，同比增长43%，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据增长率明显高于一二线城市。

回想2016年多地上演的“地王盛宴”，土地市场持续高烧成为当年房价上涨的风向标。作为住宅市场的前端，土地市场更应抑制炒作，才能进一步落实“房住不炒”的定位。三四线城市土地市场持续高温，个别热点城市高价地频现，是当前严厉的房地产调控中的不和谐音，也是风险隐患，应该深入调查，加以整顿。

房地产市场的健康发展，应保持土地供应节奏的科学平稳有序。有些地区曾一度出现为避免高价地而减少供地的情形，导致供需矛盾越积越深，地价高涨风险也越来越大。相关地方政府应着眼未来，从合理控制地价、保障土地供应上继续着力，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模和节奏，做好地价房价联动调控的大文章。

建立保证房地产市场健康稳定发展的长效机制，土地是一个关键突破口。现行土地批租制度下，大多数用地供应几乎全部采用招拍挂方式。原国土资源部今年初表示，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。我国土地供应模式改革迈出重要一步，地价控制将从制度上得到保障。