“10分钟到高铁站”“入住读名校”……房地产广告的牛皮是如何吹大的?

揭“高大上”广告背后“潜台词”

记者采访多名房地产广告、销售人员了解到，在房地产开发销售过程中，广告承担着提高知名度、加快销售进度的重要作用。一些房地产广告极尽包装之能事、套路颇多：品味上强调“顶级豪宅”“高端品鉴”，建造上强调“精工细作”“匠心雕琢”，销售上强调“全城热销”“火爆加推”，更有一些普通的楼房，纷纷冠名“邸”“墅”“苑”等。

业内人士透露，一些看起来“高大上”的广告语，背后蕴含着另外的“潜台词”。例如：“稀缺楼盘，坐拥宁静”可能是“项目比较偏僻，周边人气不足”；“千亩大盘，成熟社区”可能是“开发周期比较长”；“湖景洋房，水景园林”可能是“小区里可能有个小水坑，坑边可能有围栏”。

在京津冀地区从事数十年房地产广告工作的王先生说，一般开发商在拿到地之后不长的时间，广告方就开始介入。在规划不清晰、设计不明朗的情况下，将一片荒地描绘成“高端舒适”的居住环境，十分考验广告设计者的“想象力”。

“我们要尽可能夸大项目优势，使用想象性、引导性语汇激发消费者的购买欲。”王先生说。在郑州，记者看到，有的楼盘广告自诩“郑南鲜有密境”，有的号称“扛鼎中原和谐人居大旗”，有的豪气放言“誉满中原”。还有的以洗脑式标语诱惑购房者：“足不出户，日进斗金，也许只是一间街铺的功能”“你离富豪排行榜，也许只是一间商铺的距离”“怎样才能让孙子成为‘富三代’，也许只是一间街铺的问题”等。

广告商为规避监管千方百计打擦边球。“比如，房地产广告不让提学区房，那我们就说‘读书声声声入耳’；如果地铁站点尚在规划，那就把规划中这三个字印得尽可能小，最好让人看不到。”王先生说。

如何加强房地产广告监管？

专家表示，由于房地产开发周期较长，人们购房的时候只能主要看广告，具体房子情况如何要等到一两年甚至数年交房了才知道，这就给房地产违法虚假广告提供了生存土壤，也增加了购房者维权的难度。

中国人民大学法学院教授刘俊海说，房地产的虚假广告铺天盖地，带有普遍性。除了传统媒体当中的虚假广告之外，现在蔓延到了社交媒体上，甚至还有网络直播、垃圾短信、垃圾电话等。根据全国消协组织受理投诉情况统计，２０１７年总共受理投诉７２６８４０件，涉及老百姓“住”方面的投诉占比４．５％，其中房屋质量、虚假宣传等成为房产投诉中的突出问题。

武汉大学新闻与传播学院广告学系副教授廖秉宜说，房地产广告涉及的交易金额较大，如果出现虚假、误导以及其他违法问题，社会危害性较一般商品或者服务更大，对此进行集中整治、维护购房者合法权益也更加迫切。

专家建议，首先要对法律法规明令禁止的虚假违法行为坚决查处。天津市市场监管委广告监管处处长李保成认为，要加强广告违法线索监测，及时处理群众投诉举报线索，加大处罚和曝光力度，保持对严重违法广告的高压态势。与此同时，各地应建立一个能够和国家市场监管总局数据共享的综合监测平台。

同时，要对相关责任主体进行追责。对于打擦边球、以潜台词误导消费者的虚假广告要严肃处理。刘俊海说，房地产广告发布在不同环节有四类责任主体，包括广告主、广告公司、刊发平台和广告代言人，都应当对广告内容的真实性负责，遵守法律法规。

此外，专家提醒，购房者应增强对房地产广告信息的鉴别能力，购买房子要注意了解开发商的资质、地理环境和房屋质量，不要被天花乱坠的广告吹嘘所误导。