“租购并举”政策发力 多城市增加租赁性质用地供应

今年以来，随着房地产市场租购同权、共有产权、限售限价等一系列政策逐渐落地，更清晰的长效机制正在加快出台。业内分析认为，地方省市陆续出台的有关住房租赁市场的系列政策，还需要落地执行过程中的具体细化措施，才能逐步发挥作用。综合来看，在所有政策内容中，最直接有效的政策依然是增加租赁类土地供应从而有效增加房源供给。

租赁性质用地供应普遍增加

11月10日，深圳成交首宗租赁地块。此次出让的A811-0323宗地既是深圳首宗“只租不售”地块，又是今年深圳首宗住宅地块。最终出让结果显示，安居集团总价10.1亿元拿下了深圳龙华租赁自持宅地，代建人才住房面积37860平方米。楼面价为11200元/平方米，如果减去人才房面积，实际楼面价为1.93万元/平方米。

不仅仅是深圳市场，从全国范围来看，随着“租购并举”政策的逐步落地，地方城市纷纷增加租赁性质用地供应。中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。

北京已经成交超过25宗包含有租赁性质土地，约能提供租赁房源2万套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以来，截至目前已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“从全国来看，累计多个城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米。按照平均60平方米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。”

今年8月21日，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并下发执行。

9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会议，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，同时就试点工作做出全面部署。

该会议明确，试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

国土资源部副部长王广华表示，试点城市应优化用地管理流程，对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可等环节实行全流程管理，将项目用地纳入供后监管。同时，还要保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地。此外，还要严格按照规划确定范围建设，防控借机违法用地；严格遵守集体土地管理法律规定，防止过度房地产化；严格遵守租赁相关法律规定，防止以租代售。

多城市住宅租赁政策密集推进

10月31日，北京住房租赁新政正式实施，监管和服务平台同步上线。据了解，住房租赁监管平台将通过接口方式，对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理。

今年9月29日，北京市住建委会同市发改委、市规划国土委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，要求从10月31日起正式实施住房租赁新政。

记者了解到，新政实施后，通过监管平台完成住房租赁登记备案，各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

其中，平台按照“1 N”的模式建立，“1”是监管平台，由市住建委牵头搭建，通过相关政府部门的信息共享和数据集成，完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；“N”即服务平台，是指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台，通过数据接口与监管平台对接，运用互联网大数据、云计算和人工智能技术等，为百姓提供租赁信息发布、网上签约、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。目前，该平台已有北京市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台同步上线运行。

值得一提的是，不仅仅是北京市，全国范围内已经有多个城市陆续出台房地产“租购并举”的相关政策。近日，太原市明确提出鼓励新建租赁住房，政府将支持房地产开发企业改变经营方式，从单一开发销售向租售并举模式转变；鼓励企业将持有的存量房源依法向社会出租；支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化运作模式。

中原地产的数据显示，截至目前，全国已经超过12个省份的50多个城市出台了有关住房租赁市场的政策内容。从地方政府的工作目标来看：广东省将政策目标节点定位2018年，辽宁、四川、河南、安徽、江苏均将2020年作为政策目标年，2020年将成为绝大多数地方租赁市场政策和实践检验的重要时间节点。

在具体工作任务方面，辽宁、四川、广东、河南、安徽、内蒙古、山东等省均从培育市场主体、增加租赁住房供应、鼓励租赁住房消费、加大租赁市场政策支持、加强租赁市场监管等方面落实中央相关文件精神。

在城市试点方面，江苏省选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州6个城市开展培育和发展住房租赁市场试点工作，直接推动工作落向试点。此外，山东、四川也先后出台加快培育和发展住房租赁市场的实施意见。

张大伟分析指出，“从政策内容看，包括北京、上海等城市直接发力于房源供应，供应70年产权的出租房用地。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益，这类城市的政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定”。

“租购并举”体系逐步建立

“整体来看，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅是房地产长效调控的政策之一，从鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利来看，也是科学住房观念的一个重要环节，最终有效可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求”。张大伟分析指出。

10月23日，国内首宗央企租赁住房REITs产品“保利租赁住房REITs ”在上交所获批，产品规模约50亿人民币，以保利地产自持租赁住房作为底层资产。作为该项目的参与方之一，戴德梁行方面表示，该项目对加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

戴德梁行的研报认为，住宅租赁市场未来大有可期。近几年，开发商、中介机构、酒店等纷纷进入住房租赁领域，据不完全统计，仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家，平均每个品牌运营商以每年新开5至8家门店的速度快速扩张。

事实上，从今年9月份以来，地方政府积极支持住房租赁市场的政策信号已经传递到住宅价格方面。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可指出，政府大力发展租赁市场，9月份房价增速继续放缓。

该机构还认为，“租购并举”的政策方针正在产生更为深远的影响。例如，一二线城市加大出让租赁住房用地，缓解年轻一代的购房经济压力，并出台相关政策以更好规范市场、提高透明度。同时，开发商不断向政府方针靠拢，也开始大举进军住宅租赁市场，在继续增加资产自持比例的同时通过管理费等途径拓展收入流。

在张大伟看来，在所有政策内容中，最直接有效的政策依然是增加租赁类土地供应。通过增加租赁类土地供应从而增加房源供应，对于稳定租赁市场的影响将会越来越大。