租房的美好时代：实现“租购同权”尚需多方发力

租赁市场亟待机构“补位”

目前，我国房屋租赁市场房源大多为私人业主提供，租赁企业机构提供的房源不足5%；而在日本租赁企业市场占比87%，美国为60%。与卖房相比，租赁利润薄、回报周期长，房源、规模、税率等都是需要解决的问题。

“我希望租赁市场可以随着这一波新政得到有效监管，让我们这些房客有法维权。”就在7月中下旬住建部等部门和地方政府密集发布促进租赁市场健康发展的新政时，“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。为节约开支，她绕开了房产中介和租赁企业，在一家分类信息网站上找到一条私人发布的房源信息。经发布者介绍，她与一位房主签约，本以为有了一个安定的新窝，不知这才是噩梦的开始。

“房主提出额外收取卫生管理费和另一笔租金，因为之前的租金按照每月30天计算，但一年中有几个月是31天。”慧慧告诉记者，随后房源信息发布者提出再加收10%的服务费，被慧慧一口回绝，对方便开始恐吓和要挟，说如果不给钱，就会想尽一切办法骚扰她，让她“住不好”。“后来才了解到，这一地区被这伙人敲诈的不止一家，他们长期作案却没有受到惩处。”慧慧说。

“租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场，而租赁企业供应的房源占比太少。”北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，与租赁企业提供的专业服务相比，小业主的行为难以受到法律约束，一旦形成作案链条，对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。

所谓租赁企业，多指从产权所有者处租得公寓，重新装修和包装，再分租给房客的企业。

“最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比，以优质的服务和规范的管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。我想这也是各部门和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽说。

低租售比让租赁机构难觅盈利模式？

7月中下旬，住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业，改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度，挤压小业主的生存空间，保护租客权益。”郭毅说。

目前租赁企业在市场中占据怎样的位置？

链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量只有约100万间，不足市场份额的5%；与之相比，这一比重在日本租赁市场中达到87%，美国则为60%。

目前，“无利可图”似乎是机构不愿进入租赁市场的原因，具体体现便是较低的租赁和买卖收益比。多位受访的业内人士均向记者表示，健康的租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益的比值一般在1：200到1：300之间，然而在中国，特别是在一线城市这一比值约为1：500。

这不仅与租金收益不高有关，还因市场规模有限导致的配套的周边业态发展受限。

金羽对记者说，与小业主对回报的较低期许不同，租赁企业希望在较短时间收回成本。但长时间以来，小业主的出租税率只有2%，且大多数小业主并不主动缴纳，而机构则要缴纳增值税和企业所得税等多个税种，“这样的税费机制对大机构并不友好。”有分析人士认为，像泊寓这样的租赁企业面临着运营成本高、利润回收周期比较长、存在一定空置率的现状。

“与‘一锤子买卖’的销售市场不同，租赁的服务链条很长，在租前、租中和租后三段中，房客都会遇到各种事先无法预料的问题，只有大型机构才有能力以规范的服务加以解决。”链家自如CEO熊林对《中国经济周刊》记者说，在成熟的租赁市场中，除去租房，房屋经纪公司还辅以一系列家具维修和更新、家政服务等配套服务业态，使其形成稳定可靠的收益模式，但在以小业主为主要供给源的国内租赁市场这些都无从谈起。

据了解，目前链家自如在其公寓周边已布局搬家、保洁、家具维修等配套服务作为周边业态，还打造了以青年租客为主要受众的社交平台，围绕租房展开的一系列商业模式正在开发，但熊林还是说，“目前租赁的周边服务业态在国内还谈不上规模，现阶段的主要任务是把租赁市场本身的规模培育得足够大，大机构要足够多。”

无成熟业态和良好收益模式使租赁企业要么亏损，要么成为只靠转租中的差价赚钱的“二房东”，甚至将一间房屋通过多个隔断形成数十个独立空间分别出租来提高盈利。

住建部等9部门联合印发的通知要求，“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务”，甚至提及“支相关国有企业转型为住房租赁企业”。有分析人士指出，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”，消除多次转租和群租造成的混乱现象。

“新政”明确租赁企业身份、房源问题

该通知还提出，住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。

“让泊寓感到振奋的是，我们的身份终于明确了，是‘住房租赁经营行业’，之前对我们的经营范围一直没有明确的说法。”金羽说，“新政”规定“泊寓”可按照“生活服务类”企业的标准纳税(6%)，相较于之前的房地产出租的缴税比(11%)，“这是一个不错的条件。”

租客慧慧对记者说，此前她并非没有考虑租赁企业旗下的公寓，“自如的房子我看过，质量的确很好，但就是贵。”租赁企业税收成本的下降，对租客们或许是个福音。

值得注意的是，通知称，“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房”，并“探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理”。这意味着，在拥有大量存量房、愿意将其出租，但不懂得房地产经营的部门或企业与房屋租赁企业之间有了合作的可能，租赁企业将拥有新的房源。

目前租赁企业的房源来自哪里？以泊寓为例，其兼有“大房东”和“二房东”的模式，“大房东”就是直接购置房产，进行统一包装、升级和改造，然后出租；“二房东”则是先将房子租下来，整体打包，包装、升级改造然后出租。

“拥有房源当然是前提，但租赁的最大难点是在后面这条极长的服务链条，这种专业能力产权所有者并不具备。我们之间可以各取所长。”链家自如CEO熊林说。金羽也表示，此类合作的基础非常好，“以大型产业园为例，产权持有方擅长的是产业导入，但不懂如何做配套服务，就可以交给我们来做。大型企业闲置房屋的更新换代和重新包装，也需要懂运营的企业加入。”

租赁市场会成房企转型方向吗？

7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块，是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年。

有分析人士认为，与鼓励租赁机构进入租赁市场一样，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地块意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比。

房企悄然布局自持物业

链家研究院在《租赁崛起》中所称的“未来的增长希望在租赁”不仅是中介公司的预感，也是各大开发商的行业共识。“大家都知道目前的租售比是严重畸形的，不会长久。”郭毅说，“无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型，抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”话音未落，张江集团和嘉定发展集团就于7月24日抢得上述上海两处“只租不售”地块。

2016年11月16日、17日，对于北京在两天内推出的4块以“地块竞价达到上限价格时转而竞报自持商品房面积”方式挂牌出让的土地，房企颇具热情。其中，海淀永丰20号地块由首创中粮天恒联合体以57.6亿元竞得，其中企业自持商品住宅面积比例100%；另外3宗土地均为多家房企投报自持面积比例达到100%。

一位天恒集团人士在接受媒体采访时表示，未来主动持有一些物业资产，不仅符合天恒等3家企业的发展战略，而且在运营能力上也能够支撑这些物业资产的运营。

更积极的房企似乎是万科，据不完全统计，截至目前，其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标，万科分别以独立竞标和与住总构成联合体的形式，凭100%自持比例中标，堪称该场竞标的“最大赢家”。万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”，并在今年年初以30亿元入股链家，足见其对租赁市场的看重。

房企转型：自持商业模式待寻、资金回流压力待解

但来自万科的一位人士向记者表示，目前自持物业的商业开发途径还在研究中，“刚刚起步，所以不便对外透露。”

“投标是企业行为，以盈利为目的，若迟迟无法盈利，此举不可能长久。”郭毅对房企自持表达了忧虑。

住建部等9部门联合印发的通知中称，鼓励房地产开发企业设立子公司拓展住房租赁业务。

万科将所得自持物业地块为旗下品牌“泊寓”提供长租房源，被业内普遍认为是可行的模式。

“泊寓”一般与合作方签订超过10年的长租合同，由万科负责装修改造及公寓运营管理；或“泊寓”与合作方签订运营托管协议，项目持有方负责项目建设，“泊寓”负责日常运营。但北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉记者，万科拿地，交给“泊寓”出租并运营这种说法过于理想化了，“‘泊寓’在万科内部是独立的业务条线，万科拿地后会考虑不同地块的特殊性分别做出安排，不存在直接向‘泊寓’提供房源的可能性。”

曾有人建议万科以“众筹”方式运营自持物业。所谓“众筹”，即万科吸引地块周边企业共同开发该处物业，万科负责房屋建设和配套引进，合作企业进行众筹投资，同时向万科缴纳项目运营费。项目完成后，合作企业员工可承租该物业，租金由众筹平台直接返回相应企业，万科负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

以距北京西北旺不远的一家科技企业为例，若其加入“众筹”，向万科缴纳运营费用和众筹投资后，万科所持物业可被该企业用作“福利性住房”。北京万科总经理刘肖曾表示，中标后北京万科联系了西北旺周边符合京津冀一体化发展和与海淀区的产业规划相一致的优质企业，“70%都乐意参与。”

但舆论中却不乏质疑之声。中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙对《中国经济周刊》记者说，要防止“众筹”模式打着“改革”旗号行“走老路”之实。所谓“走老路”，指之前政策允许，现已禁止的“企业福利性分房”。“若一家企业与万科达成合作，万科自持物业成为企业员工的福利性住房，就回到了‘企业分房’的老路，造成新的市场不公平。”毛寿龙说，无论是分给自家员工还是成为合作企业的员工福利房，对当事企业也是不利的，“这样一来免费或低价获得住房便成了某些企业员工的‘特权’，员工可能不再为企业工作，而是为了‘特权’工作。”

一位业内人士告诉记者，因涉嫌“以租代售”及“出让使用权”等违反企业自持规定的做法，该类“众筹”方案已被北京市住建委否决。该人士称：“有关部门制定企业自持制度，是希望开发商必须自己当‘大房东’，并且不可引来所谓的‘合作单位’来当什么‘二房东’。”

今年4月，北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，提出加强对于自持商品房 “以租代售”或变相销售行为的惩戒，称将把存在上述行为的企业纳入“黑名单”，取消其参加招拍挂的资格。

除了正在寻找的商业模式，房企自持物业还将面临资金回流的压力，“自持物业70年，加上目前超低的租售比，开发商过去通过买卖市场迅速实现资金回流的时代一去不复返了。”亚豪机构市场总监郭毅说。

有业内人士建议引入国外较流行的REITs制度，即房地产信托投资基金：开发商通过首次公开发行从单位持有人手中募集资金，公司用募集到的资金购置并运营地产物业。设立REITs的开发商也可出售部分股权，以便在释放部分资产价值时又保持其对所有权的控制。REITs拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，其可在大型交易所公开交易流通，一般采用信托结构。

“开发商运营租赁房屋所获得的收益，可以分配给购买该证券的投资者；开发商通过REITs也可逐步减小其对该物业的所持比例，直至完全退出。”金羽介绍说，REITs的好处在于通过发行证券可使开发商迅速回流部分资金。退出机制也可降低开发商的风险，保护其权益。

据了解，尽管2014年国内首个REITs计划就由中信启航专项资产管理作为试点产品正式成立，但目前仍未大面积实施。2017年6月，红星美凯龙发起REITs获批，但截至6月30日，该计划还未正式建立。

有业内人士认为，REITs可行的前提是有足够规模的租金收益使购买证券的投资者“有红可分”，否则开发商依旧背负极大风险，一切都要以自持企业在租赁业务中摸索到一条可持续盈利的运营模式为前提。

保障承租人权益破题

“租售同权”需要慢慢来

“租购同权”的提法在7月中旬首次现身广州。

7月17日，广州对外发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(下称“方案”)，其中“租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权”的条款引发外界关注。

方案做出如下规定：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

那么，究竟何谓“符合条件的承租人子女”？方案进一步划定了三类人，即“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。

然而，有分析人士指出，租房者的子女一直都有入学的权利，只是顺位次序不同。目前多地的义务教育阶段入学标准是：“房户合一”，即孩子的监护人是房主并且是户主的情况占据第一顺位；监护人是房主但非户主的情况为第二顺位；第三顺位才是承租者。“从这个角度看，广州的政策并无新意。”中原地产研究院首席分析师张大伟表示，以北京为例，在西城和海淀等教育资源密集的区域，一般只能保证房户合一的第一顺位就近入学，很多监护人并非房主的情况都需要调剂，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能。此外，有的城市对学区房学位的时间限定为6年，学位不会永远都有，“很多房主都会与房客在合同内约定，房客不得使用学位。”

国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在接受媒体采访时也指出，目前在特大城市和人口流入地，一些户籍居民享有的权利还没有完全向外来非户籍人口放开，租购同权也严格明确了身份限制。

他举例说，在广东省的几千万外来人口中，近半住在出租房里，所谓的“租购同权”后，他们是否可以享有与当地户籍居民同等的权利，应该是一个最大的未知数。

此后，住建部负责人于7月26日对“租售同权”进行了回应，称将“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

如果落实广州的方案，为进一步保障租房者的权益，是否有可能再进一步，将租房者的入学顺位前移？“此举势必会触犯大量‘有产阶层’的利益。”郭毅也认为，至少从目前看，方案在“租购同权”的问题上还只是“说说而已”。

而多位受访的租赁企业人士则认为，教育上的所谓“同权”并不需要都以优质资源而论。金羽就表示，学区房的问题源于优质教育资源的分布不均衡，单靠对房地产市场的调控是无法解决的。“泊寓”希望“同权”的是“基础教育资源”而非“名校资源”。以居住在产业园区周边租赁房屋内的“双职工”为例，一旦子女到了入学年龄，如果产业园区周边没有基础教育的配套，就不得不面临其中一个人必须回老家照顾孩子上学的问题。如果有了基础教育的配套，并且“租售同权”，夫妇二人就可将孩子接到大城市中，既可照看孩子又不影响两人的工作。“这类需求指向的并不是优质教育资源，而是基础教育资源，这类问题一旦解决，对‘双职工’的生活和企业的工作效率都是极大的提高。”金羽说。

房客权益如何有效维护？

其实，保障承租人权益，不仅体现在“租售同权”上，也体现在出租者与承租人间的“平权”上，住建部负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度。

中原地产研究院首席分析师张大伟指出，目前中国并未形成稳定、长期选择以租房来解决居住问题的人群，原因在于承租方人群的不稳定：房价持续上涨，租房越久意味着离买得起房就越远。承租方无一不在等待买房，一旦首付攒齐并获得购房资质，便迅速离开租赁市场，“安全感的缺失导致大多数人都将租房当作短期行为。”

安全感的缺失很大程度源于承租者的权益得不到有效保护。

住建部在今年5月发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中称：鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。对于租金上涨这项最为敏感的话题，征求意见稿称，“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”

在国内目前的租赁市场，通过中介机构虽比直接找小业主更有保障，但国内中介都采用多边代理模式，意味着中介机构同时代理承租方和出租方，其必须向市场上处于强势地位的一方倾斜，才能实现自身利益最大化，在大中城市房价水涨船高的背景下，出租方显然强势，一旦拥有强大专业知识背景的房屋中介倒向出租方，租房者就处于更加不利的地位。而在单边代理制度的租赁市场，房客和房主各自的住房经纪人都会为当事人争取最大的权益，无论出租方在市场上地位多么强势，拥有专业知识背景的承租方经纪人也必须为处于弱者地位的当事人争取最大权益，才能保证其自身获利的最大化。在此制度保障下，无论市场地位如何改变，出租方与承租方在获得专业知识帮助的权益上基本均等。

但对于单边代理制度，有关人士认为，只能期许其在未来出现，“需要漫长的周期，因为会影响现存房屋中介的利益。”

有分析人士指出，德国的制度值得借鉴。据悉，德国在法律上实施有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度：承租人不需任何理由即可与出租方解约，但出租人只有提出合法理由才能与承租方解约；3年内出租人不得将房租提高超过当地租金水平的20%以上，且当地租金水平每年均由各州政府对数据进行分析制定，其价格一般都低于由供需关系决定的市场均衡价格。