租房市场风向变了,立法先天不足怎补?

在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。

7月,一大波租房新政密集袭来——

4日,上海打响租赁卖地第一枪:要拿地,只准租,不准卖。

17日,广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场,其中保障“租购同权”引发民众关注。

20日,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

目前,住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。

……

业内人士分析,一系列租房政策的出台,释放出重大信号,住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。

随着我国城市住房由“重售轻租”转向“租售并举”,住房租赁市场的法律缺口也愈加凸显。北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受《法制日报》记者采访时说,由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖,所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足,造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板,完善房屋租赁制度顶层设计,通过法治手段遏制各种租房乱象。

租房乱

每个租房者都有部心酸史

“租房可得小心,一不留神就会被骗。”在北京市海淀区一家IT公司任职的刘伟,向《法制日报》记者说起两年前租房的尴尬。

刘伟先在网上租房平台找房源,看到几个不同房源的图片、联系方式都一模一样,他断定是假房源,便放弃网上租房。

通过单位附近小区张贴的广告,刘伟联系上了一名自称江子的二房东。看完房子,刘伟还算满意,当天就交了定金。在江子不停催促下,刘伟也没细看合同,就签了字,并按押一付三的约定交完房租,搬了进去。

令刘伟没想到的是,麻烦才刚刚开始。

刚住了一个月,刘伟就接到江子电话,催交下一季度房租。刘伟以“时间未到”为由拒绝交钱。

“结果他在电话里威胁我,说合同就是这么规定的,迟交超过两天就得赔偿两个月房租,否则有权让我搬走。”刘伟赶紧翻出合同,仔细一看,才发现有很多不平等条款隐藏其中。

“每一个租房人都有部心酸血泪史。”刘伟无奈说。

记者在刘伟的邀请下加入了一个“北京租房维权群”,群里有100多人,都是租房遇到问题的人。

“房东要求特别多,经常来‘视察’,屋里任何家具电器损坏都要赔钱,价格高得离谱。”

“住到一半,中介就强行涨房租,不然就领新租户来看房。”

……

租房维权群里,大家争相讲述自己遭遇的租房奇葩事,每个人情况各有不同,但当提到如何维权时,却都表示“没辙”。

据住建部相关统计和调查,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。其中以新就业的大学毕业生和外来务工人员为主要群体。

“每年6月到8月是房屋租赁的高峰期,正值大学生毕业、中小学生择校的时间段。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华说,租房市场的各种乱象,正是伴随着租房市场的火爆应运而生的。

而对于这些租房乱象,中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞一针见血地指出,这正是由于我国当前房屋租赁制度还不完善,缺乏相关立法的规制,无法有效保障房屋租赁当事人的合法权益。

立法缺

由以售为主向租售并举转变

“我国之前实施的房屋租赁政策一直强调‘居者有其屋’,正是由于这种政策导向,我国在最初的法律制度设计上,将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重,比如在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”尹飞指出。

尹飞认为,我国的住房理念应适时改变,要从“居者有其屋”过渡到“住有所居”,也就是从买房转变成租房。这其实是给了大家更多的选择权,有能力的可以买房,中低收入群体在不买房的情况下,也能通过租房解决住房问题。

其实,近年来,我国房地产政策已作出相应调整,开始向“租售并举”的方向发展。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

在程啸看来,近年来中央陆续发布的房地产调控政策,都在积极推动房屋租赁市场发展,我国房屋租赁市场或将在今后一个较长阶段成为房地产工作的“重头戏”。

对此,邹琳华认为,我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处,房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈,这些问题都需要从立法上加以解决。

尹飞建议,应当在国家层面尽快出台相关立法,对房屋租赁市场加以约束。应对保障房屋租赁双方的权益、改善居住环境、寻求快速解决房屋租赁纠纷机制、明确中介公司应承担的责任、拓展租赁房源等问题,在立法中予以明确规定。

据悉,今年5月,住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

此外,北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。

权利少

先优化租赁登记备案制度

“租房者和购房者一样,就近入学条件、就医、公积金等方面享受同等权利。”7月17日,广州市发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》宣布,实施“租购同权”计划。

在邹琳华看来,这一规定是保障租户权利的一种体现。“目前,租户与自有住房者之间享有的权利不同,比如子女择校是跟户口挂钩的,户口又是跟房产挂钩的,不少人就是因为要解决孩子的择校问题而选择买房。若该政策落实,这部分人就可以选择租赁,减少买房焦虑。”

其实,国务院办公厅去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》早有规定:非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》也提出,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。

“房屋租赁备案制度的落实和合同的规范,是关乎租购同权能否顺利实施的前提。”程啸注意到,现在租赁房源登记备案率很低,造成租房市场混乱。合同签订不规范,租户经常遇到权属不清、转租、房东随意涨房租、随意撵租客或承租的房屋正常损耗无人修理等不公平待遇,造成了大量租户权利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放养’的模式去管理租房市场,‘租购同权’必然无法落地。”程啸建议,优化租赁登记备案制度,各地区根据本地实际情况完善实施细则使登记备案成为维护租赁双方权益的有效途径。应制定房屋租赁统一合同范本,对房屋权属情况、租赁期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租赁登记备案、房屋修缮及费用、双方的权利和义务等方面都作出明确、约定,防止不平等条款。

信用低

建房屋租赁信用信息系统

“网上看着让人心动的房源,多数都不存在,只是黑中介吸引租户的手段罢了。”刘伟告诉记者,据他所知,造假的黑中介里很多人曾被中介公司开除,但转眼间他们又出现在其他中介公司。

对此,尹飞说,对于租赁市场,我国的监管体系确实存在漏洞,使得这些黑中介成了无法约束的“害群之马”。

尹飞曾经向有关部门建议,希望在立法中明确规定,建立一套有效的房屋租赁信用信息系统,将那些不良从业人员的行为都记录下来,并在统一的平台上向社会公示,承租人可随时查到其诚信记录,对不良中介应给予相应的处罚,对造成严重后果的、社会影响恶劣的,应当终身禁入中介行业。

“除此之外,提高从业人员的门槛也是十分必要的,应进行与业务有关的法律知识培训考核,获得执业证书后,才能从事房产中介工作。”程啸认为,这样可以一定程度上避免素质不高的从业者拉低行业水平。

尹飞认为,应当建立中介行业自净机制,中介公司有责任提供有效的地域信息,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、信用体系透明,建立严格的违法及违规惩处制度,完善行业内部的自查自纠机制,自觉履行公示制度,并由相关主管部门和行业协会不定期进行监管和抽查。

房源少

鼓励公民“共享”闲置房屋

“好的房源太少了,稍微像样一点的房子租金都很贵,真应了物以稀为贵那句话,而且稍一犹豫就被别人租了。”不少租户反映,一房难求的状况十分普遍。

目前,包括北京在内的很多城市,已开始在土地出让过程中明确要求,需自持一部分房屋作为出租房,比如一块地规划面积30万平方米,开发商拿地,需要拿出10万平方米用来建设出租房。

“这是一个比较好的探索。”尹飞说,鼓励房地产企业以租代售,并以此作为去库存的做法,不失成为一种有效的解决方式。

“还应当允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经行政主管部门批准改建后的住房,只能用于出租,不得销售。”尹飞建议。

除此之外,尹飞认为,对于农村集体建设用地,过去管得比较严格,现在可以允许使用一部分来建造房屋,作为地方试点向社会公开租赁,这些探索都是有必要的,我们也应当在立法上予以承认和必要的支持。

同时,对于社会大量闲置的房源,程啸认为,我国在制定房屋租赁立法时也应当对此有所规划。

“许多个人房屋闲置,而想要租房的人却承租无门,造成了供求不畅。如果将这部分闲置房拿出来出租,将解决一部分租户的烦恼。”程啸建议,应当鼓励这部分人将房源拿出来共享。

程啸还认为,应当培育专业化、社会化的住房租赁公司。“对于有多套房源租赁的个人,应当办理工商登记,以企业的名义进行租赁,这也便于工商、住建等行政部门的管理。合法注册的住房租赁企业还可以收集散户的房源,这样也比个人出租稳定性更高。”