多家房企抢滩布局特色小镇 业内：警惕被“房地产化”

5月16日，绿地控股召开2016年度股东大会，表示2017年绿地将在一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目。值得一提的是，将眼光投向特色小镇的房企，绿地并不是个例，碧桂园、华侨城、万科、万达、恒大、华夏幸福、招商局、绿城、时代地产等多家房企早已纷纷抢滩布局。

有业内人士表示，一方面，在经济疲软的背景下，特色小镇被部分地方政府寄予成为当地新经济增长点的厚望，只要有概念就盲目推进。另一方面，在面粉贵过面包的现实下，稀缺的土地资源成为各个房企竞逐的对象。而有着大量土地待开发的特色小镇，自然成为房企眼中的“唐僧肉”。因此，应警惕特色小镇被“房地产化”，警惕以发展特色小镇之名，行房地产开发之实，最终出现“空城”。

地方政府热情空前

2016年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年，培育1000个左右特色小镇，引领、带动全国小城镇建设。同年10月，住建部公布首批127个中国特色小镇名单，覆盖全国31个省份。随后，2017年年初，支持中小城市和特色小城镇发展首次被写入政府工作报告。

住建部与建行联合发布的《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》指出，坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设，加大金融支持力度，确保项目资金落地，全面提升小城镇建设水平和发展质量。光大也与住建部签署《共同推进特色小镇建设战略合作框架协议》，建立工作会商制度，通过政府与国有金融控股集团合作的投融资模式，共同推进特色小镇建设。

至此，推进全国特色小镇建设进入快车道。

近日，云南省政府提出到2019年建成20个左右全国一流的特色小镇，建成80个左右全省一流的特色小镇。贵州方面表示到2020年重点培育100个全国一流的特色小镇。广西方面，5年内打造100个特色小镇。四川则提出，在2016—2020年规划期内，要大力培育发展200个左右类型多样、富有魅力的特色小城镇。广东则要求到2017年建成30—50个独具岭南魅力的省级特色小镇，到2020年建成100个左右省级特色小镇。此外，山东、湖南、湖北、海南等地也都出台了不同的特色产业小镇规划。

在经济疲软的背景下，特色小镇正被部分地方政府寄予厚望，希望能成为当地新经济增长点。国家发改委城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示，促进特色小镇发展，核心问题是因势利导，而不是政府包办。但目前许多地方的做法，已背离了政策初衷。

原住建部副部长仇保兴也表示，特色小镇建设存在盲目做法。以基金小镇为例，因浙江民营经济的强力支撑，杭州基金小镇发展迅速，但也有一个市计划建设三个基金小镇，完全是脱离实际。

房企快速抢滩

在面粉贵过面包的现实下，稀缺的土地资源成为各个房企竞逐的对象。而存在大量土地待开发的特色小镇，自然成为房企眼中的“唐僧肉”。

绿地控股董事长张玉良表示，2017年绿地加快培育和形成新格局、新动能、新优势，重点投资启动特色小镇大盘项目。

张玉良说，绿地将选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。目前已在宁波、上海、山东等地远郊及周边储备10~15个特色小镇大盘项目。“特色小镇将成为未来绿地业绩的爆点。”张玉良说。

阳光城方面，目前已在北京周边、福建等区域，发展启动10个以上影视小镇项目。希望打造集影视娱乐、艺术创作、文化旅游、商业休闲、生活居住于一体的国家级示范小镇。

碧桂园方面则表示，未来5年内，碧桂园将投入不少于1000亿元建设科技小镇项目，目前碧桂园已在惠州、东莞和北京周边落子5个科技小镇项目。此外，规模仅300亿元的时代地产近日也宣布，未来5年内将投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。富力方面近日也于清远做了考察，欲在清远投资建设科技特色小镇。

而以开发孔雀城著称的华夏幸福更是已经在环京津周边区域的大厂、香河、环上海区域的浙江嘉善等地分别打造了影视小镇、机器人小镇、人才创业小镇。

据悉，华夏幸福未来还将推出足球小镇、健康小镇和葡萄小镇等项目。根据华夏幸福最近公布的计划，将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域的大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

值得注意的是，除了土地外，地方大量的资金投入和扶持政策也吸引着房企。以云南为例，2017到2019年，云南每年从省重点项目投资基金中筹集不低于300亿元作为资本金专项支持特色小镇建设。此外，对每个特色小镇项目，云南省将给予1000万元启动资金，用于规划编制和项目前期工作。若2018年底考核合格，创建全国一流、全省一流特色小镇的，省财政将每个分别给予1亿元、500万元奖励资金；2019年底验收合格，创建全国一流、全省一流特色小镇的，省财政每个分别给予9000万元、500万元奖励资金。广西也将通过本级资金，对每个示范镇补助1000万元。

重庆也指出，地方市级财政每年给予3.5亿元左右专项补助。山东省仅今年便已拨付1.1亿元，用于推进全省特色小镇创建工作。

综上所述，各种优势集一身的特色小镇自然成为房企在一定时期内发展的重点。但有关人士表示，动辄几十上百亿投资下的特色小镇，依然难以摆脱政绩冲动综合征的影子。

警惕又一轮房地产“造城”

易居中国执行总裁丁祖昱表示，无论是商业地产还是文化旅游地产抑或是产业地产，开发商的转型很难从传统的住宅开发理念中走出来，披着小镇的外衣，实际上还是房地产开发的内核。

由中国房地产业协会与新华社中国经济信息社联合发布的《特色小镇培育建设调研报告》指出，特色小镇是连接城市与乡村的重要节点，有利于推进城乡发展一体化，但同时，自2016年相关部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间，已有多家房地产上市公司披露了涉足特色小镇建设的计划，一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。

张玉良直言，选择一二线周边开发的原因便是大城市购买力溢出效应。而这在绿地财报已有显现。相较房地产主业，绿地大基建产业去年实现营业收入766亿元，同比增长79.53%，已超过房地产增速。

李铁也表示，由于政府按照自己的主观思维方式去创造市场，严重违背了市场规律，因此，在多个地方已经出现房地产商开发性投入，把原有的产业“特色”变成了房地产一家独大的“单色”。

李铁认为，特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业则难以实现发展，带来大量的小镇库存。

对此，发改委发展规划司司长徐林也表示，特色小镇的建设要经得起历史考验，对一些地方背离特色小镇发展初衷、违背发展规律的不当倾向，要引起高度的关注和警惕，及时加以纠偏规范引导。不能演变成为政府的任务工程；不能以发展特色小镇之名，行房地产开发之实。

住房城乡建设部总经济师赵晖也曾公开表示，有些特色小镇的各种研讨会甚至以开发商为主，目的是为某一个开发项目服务，相关部门应该坚决制止这一行为。

也正因为此，5月初，北京市发改委发布《关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知》，明确提出，严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁整体镇域开发，严禁搞大规模的商品住宅开发建设。

赵辉说，住建部将组织各省进行自查，并每年对特色小镇开展检查评估，内容包括小城镇规划、新增建设用地规模、产业落地情况等方面，同时将建立全国小城镇建设监测信息系统，及时发现并制止问题。